近來，由美國次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴幾乎席卷了整個世界，這使得個人住房信貸問題再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，如何防范此種危機(jī)的發(fā)生也成為一個迫切需要解決的問題。

從已有的經(jīng)驗來看，加強(qiáng)對個人住房貸款風(fēng)險的研究，保持清醒的頭腦，正視存在的問題，建立完善的制度，嚴(yán)格操作程序等至關(guān)重要，只要商業(yè)銀行在此項業(yè)務(wù)上做到人員到位、管理到位、結(jié)算手續(xù)到位，個人住房貸款風(fēng)險便能得到有效的防范，真正使其成為優(yōu)良資產(chǎn)。

一、個人住房信貸風(fēng)險的表現(xiàn)形式

1.選擇項目的風(fēng)險。一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵。如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給銀行帶來極大的風(fēng)險；二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未做好市場分析，市場定位不明確導(dǎo)致該項目本身根本就沒有市場前途； 三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等，出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為壞賬的可能。還有一種情況是個人住房貸款針對的商品房類型不同面臨的風(fēng)險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險大于以自我居住為目的的購房戶的風(fēng)險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。

2.開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。一是開發(fā)商的欺詐行為。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。二是開發(fā)商將購房款入賬后，由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，或因經(jīng)濟(jì)、地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。三是由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。四是開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險等。

3.借款人引發(fā)的風(fēng)險。一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計劃的順利執(zhí)行；同時，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，較難對借款人資信的真實狀況做出準(zhǔn)確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。二是購房人死亡或者被宣告死亡、失蹤，繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。三是購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。

4.假按揭造成的風(fēng)險。一是開發(fā)商通過個人虛假購房套取貸款。開發(fā)商以其親屬、內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工甚至民工的名義按揭購房，套取銀行貸款用于自身資金周轉(zhuǎn)，并負(fù)責(zé)按月償還貸款。二是開發(fā)商虛構(gòu)購房行為或偽造相關(guān)手續(xù)套取貸款。通過偽造借款人身份證或購房合同向銀行申請按揭貸款，或以偽造的產(chǎn)權(quán)證明作抵押進(jìn)行虛假按揭。三是開發(fā)商與購房人或銀行員工串通套取貸款。(1)開發(fā)商為解決部分購房人首付款不足問題，盡快達(dá)成交易，在售房合同中將房屋實際價格提高一定比例，再向購房人出具首付款收據(jù)，在沒有真實首付款的情況下套取按揭貸款。(2)開發(fā)商與購房者相互串通，以高于同地段的房價進(jìn)行購房交易，通過購房者套取銀行信貸資金，并分期向購房者歸還超出真實房價的貸款本息。(3)開發(fā)商與銀行員工勾結(jié)，向虛擬借款人或沒有真實購房行為的借款人發(fā)放按揭貸款。

二、個人住房貸款風(fēng)險變化的原因分析

1.銀行管理不善，形成不良貸款。一是銀行內(nèi)控制度不完善，貸款管理力度不夠。由于個人住房貸款業(yè)務(wù)近幾年才開辦，開展時間不長，加之部分貸款到期，一些銀行規(guī)章制度尚不建全，相應(yīng)的配套管理措施跟不上，形成貸款不良。二是信貸人員重貸輕管的現(xiàn)象普遍存在。有些信貸人員對于逾期期數(shù)較短的貸款認(rèn)為既沒有必要也沒有精力催收，向借款人發(fā)出了拖欠銀行貸款也沒人管的錯誤信號，不利于貸款的按期回收。三是個人資信評估制度不健全，還款能力難以控制。在涉及個人還款能力評估時，雖然銀行要求借款人出具本人及配偶的工資、收入證明，但其真實性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀被動地去評定，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)格式和制約措施，過分依賴第二還款來源，忽視了第一還款來源的合規(guī)性。

2.購房人違約，形成不良貸款。一是購房者由于投資方式的失敗拖欠銀行貸款。近年來，由于房價的上漲，購房者對市場的估計不夠，采取以租養(yǎng)貸等方式進(jìn)行投資，受各種因素的影響造成無力償還貸款，這種情況多在“第二套住房”借款人中出現(xiàn)。二是購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，由于個人支付能力的下降導(dǎo)致信用缺失的情況很容易發(fā)生，使銀行的貸款形成不良。

3.潛在風(fēng)險。商業(yè)銀行一向把個人住房貸款當(dāng)作一種低風(fēng)險業(yè)務(wù)來發(fā)展，只看重利潤，而忽視了潛在風(fēng)險。潛在風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩方面：一是個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風(fēng)險。二是個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著不確定的風(fēng)險。

三、防范個人住房信貸風(fēng)險的對策

1.加強(qiáng)項目前期評估工作。通過項目的前期評估工作，嚴(yán)格客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風(fēng)險、銷售價格不實風(fēng)險，和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

2.加大力度嚴(yán)防假按揭。擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進(jìn)行市場評估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。對期房價格的正確市場評估，以避免開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風(fēng)險。同時，通過評估還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進(jìn)度，預(yù)留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風(fēng)險。

3.建立完善的個人信用評級制度。建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評級中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實時跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。實行個人信用實碼制和計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當(dāng)個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機(jī)構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。建立個人銀行賬戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評估。

4.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

強(qiáng)化銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時催收，并納入“黑名單”，加強(qiáng)貸后管理工作力度。

在創(chuàng)新催收手段方面，一是掌握好訴訟時效的中斷。對于一般債務(wù)，訴訟時效為主債務(wù)期滿兩年。但個人住房貸款有一個明顯區(qū)別于其他債務(wù)的特征即分期還款。對于分期還款債務(wù)的訴訟時效中斷，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，銀行應(yīng)按照分期分別計算訴訟時效，按照第一期還款日期中斷個貸時效，則在訴訟中應(yīng)按照債務(wù)人未按協(xié)議約定的時間和數(shù)額按期全部履行，則銀行在每期期限屆滿后可以分別起訴，也可以不分別起訴，積極向法院主張，盡最大可能維護(hù)銀行利益。二是積極應(yīng)用訴前最后通牒，即通過發(fā)送律師函或者直接以銀行的名義發(fā)送書面文書，限期要求借款人歸還貸款本金和利息。三是靈活運(yùn)用支付令。四是充分利用借款合同公證。