[摘 要] 制定和實(shí)施城市土地供應(yīng)計(jì)劃是管理和調(diào)控城市土地市場(chǎng)的主要手段，其本質(zhì)是在科學(xué)預(yù)測(cè)城市土地需求的基礎(chǔ)上，合理配置有限的城市土地資源，盡量滿足城市發(fā)展對(duì)土地資源的各種需要，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。按照現(xiàn)行土地制度，國家對(duì)以住宅用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為主要內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)性用地，采取有償出讓方式供應(yīng)土地；對(duì)于學(xué)校、機(jī)關(guān)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等非經(jīng)營(yíng)性用地，采取無償劃撥方式供應(yīng)土地。因此，經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)政策直接決定城市土地市場(chǎng)供求關(guān)系和土地價(jià)格水平，是土地儲(chǔ)備機(jī)制調(diào)節(jié)和控制的重點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn) 土地需求 土地供應(yīng)

一、商業(yè)地產(chǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)的概念和分類。商業(yè)地產(chǎn)在理論上有廣義和狹義之分。從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，所有用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)都稱之為商業(yè)地產(chǎn)，包含：商業(yè)街，商場(chǎng)，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)，等等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們?cè)陂_發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)與商業(yè)雙重特征的綜合性行業(yè)，他兼有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的雙重運(yùn)行規(guī)律，并且具有其本身特有的行業(yè)規(guī)律。廣義上，商業(yè)地產(chǎn)可按不同標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分，其中按用途分類比較符合實(shí)際，也比較容易理解。一般分為如下4類：

(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)：包括商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、購物中心、超市、獨(dú)立門市房、產(chǎn)權(quán)商鋪、展覽中心等。(2)辦公用物業(yè)：包括寫字樓、商住兩用樓（SOHO式辦公）對(duì)外出租的政府辦公樓等。 (3)餐飲酒店類物業(yè)：包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產(chǎn)開發(fā)向深度和廣度擴(kuò)展，房地產(chǎn)與賓館、酒店的嫁接趨勢(shì)明顯，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等類型。(4)倉儲(chǔ)、廠房類物業(yè)：是物流的重要組成部分，聯(lián)結(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)，包括倉庫、存儲(chǔ)罐、標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)園區(qū)、物流港等。

2.商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國迅速興起，全國各地的購物中心、寫字樓、酒店、特色商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施迅速增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國商業(yè)地產(chǎn)自2001年以來呈現(xiàn)了“井噴式”發(fā)展態(tài)勢(shì)，然而投資過熱的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在卻面臨很多問題。截至2005年年底，我國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬m2，同比增長(zhǎng)23.2%，到2006年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國商品房空置面積已達(dá)到1.21億m2，其中北京商業(yè)空置一年以上的面積達(dá)到42萬m2，同比增長(zhǎng)133%。除了空置面積不斷增長(zhǎng)外，很多城市新樓盤的商業(yè)門面房處于滯銷狀態(tài)。

二、商業(yè)地產(chǎn)土地需求和供應(yīng)

土地是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提，其重要性不僅在于它為建筑物和配套的物業(yè)環(huán)境提供基礎(chǔ)，而且任何開發(fā)用地都具有價(jià)值，它是開發(fā)費(fèi)用的極為重要的組成部分，同時(shí)，開發(fā)用地又是決定開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的至關(guān)重要的條件。按照1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，商業(yè)用地使用權(quán)最高年限為40年。

1.商業(yè)地產(chǎn)的土地需求。城市商業(yè)土地是指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)用地，是廣義上商業(yè)地產(chǎn)用地的統(tǒng)稱。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的重要組成部分，是從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所，它可以為所有者帶來經(jīng)營(yíng)收益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地是按照最有利的用途進(jìn)行分配的，其中土地競(jìng)價(jià)租金及各種用途所帶來的收益起著關(guān)鍵的調(diào)節(jié)作用，馮·杜能（von Thunen，1826）最早提出了競(jìng)價(jià)租金（bit rent）理論。土地租金一般可以分為地租、經(jīng)濟(jì)租金和競(jìng)價(jià)租金三種類型，

商業(yè)地產(chǎn)用地需求主要受城市規(guī)模擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的影響，與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值直接相關(guān)。城市土地需求的驅(qū)動(dòng)力是城市發(fā)展，一個(gè)經(jīng)濟(jì)城市的增長(zhǎng)主要是人口和就業(yè)。人口的增長(zhǎng)帶來了對(duì)住宅的需求，而城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長(zhǎng)帶來了對(duì)用于各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（即廣義上的商業(yè)地產(chǎn)）的建筑空間的需求。商業(yè)地產(chǎn)用地在出讓土地總面積中比例不高，經(jīng)常表現(xiàn)為綜合性用地，但其價(jià)值最高，對(duì)城市土地市場(chǎng)的影響很大，是土地儲(chǔ)備機(jī)制調(diào)控的重點(diǎn)。

2.商業(yè)地產(chǎn)的土地供給。土地供給是指可供給人類利用的土地規(guī)模。土地作為一種特殊的商品，其供給分為土地自然供給與土地經(jīng)濟(jì)供給兩種類型。土地的自然供給是指大自然提供給人類可以利用的土地資源總量，是無彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給，土地的經(jīng)濟(jì)供給受到人類社會(huì)活動(dòng)的影響，是有彈性的，因此，土地經(jīng)濟(jì)供給是一種動(dòng)態(tài)供給。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有者將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格決定土地供應(yīng)數(shù)量。土地價(jià)格上升，土地所有者為獲取更多利潤(rùn)，增加土地供給量，從而使自己的效用水平提高。相反，土地價(jià)格下降，土地所有者將降低土地供給，直到土地價(jià)格出現(xiàn)反彈。因此，土地經(jīng)濟(jì)供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線，具體如圖所示。

上圖中，商業(yè)地產(chǎn)用地的收益率較高，當(dāng)土地價(jià)格上升時(shí)，城市建設(shè)用地的供給規(guī)模就會(huì)大幅提高，其供給彈性較大，在圖中表現(xiàn)為斜率較小。

三、小結(jié)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于土地的稀缺性，再加上土地具有不可再生性和空間的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地資源越來越困難，因此必須提高土地資源的利用率，使之最大限度的發(fā)揮其效能，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在土地資源稀缺和企業(yè)利潤(rùn)最大化的雙重約束下，如何建立土地的供應(yīng)機(jī)制是現(xiàn)實(shí)問題。

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