[摘 要] 本文從供給和需求兩方面詳細地分析了影響房價的主要因素，綜合分析了信貸政策、價格預期、居民可支配收入、通貨膨脹對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，揭示了房價運行的規(guī)律，并房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)和有效方法。

[關(guān)鍵詞] 房價 需求 供給 因素

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要的行業(yè)，其發(fā)展狀況不僅影響到國民經(jīng)濟的運行，還會直接關(guān)系到居民的生活水平和質(zhì)量。在房地產(chǎn)市場中，房價作為一個重要變量，直接左右整個房地產(chǎn)市場的變化。而房價一方面受供求關(guān)系制約，另一方面又反過來影響供求關(guān)系。表現(xiàn)在：當需求增加，供給不變，或者供給增加幅度小于需求增加的幅度，就會使房價上漲，相反的，房價就會下跌。我們從影響房地產(chǎn)需求和供給因素著手，研究房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律。

一、影響房地產(chǎn)價格因素分析

決定房價最主要的因素是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。房地產(chǎn)不同于一般的商品，也不同于一般的投資品，因為房地產(chǎn)既可作為一般的消費滿足購買者的消費需求，能作為投資品滿足購買奢的投資需求，所以房地產(chǎn)的需求是由消費需求和投資需求組成的。房地產(chǎn)的供給不僅取決于開發(fā)商開發(fā)能力，還取決于土地供應量。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系有不同一般市場的特點。

1.信貸政策對房價的影響。房地產(chǎn)市場最大的特點就是其供給和需求都很大程度上受信貸的制約，這主要由于在房地產(chǎn)市場中，購房者利用按揭等方式利用銀行貸款進行購房。在房地產(chǎn)供給中，相當大的開發(fā)資金也從銀行貸款解決，這樣銀行就在房地產(chǎn)供給與需求中起著了重要的作用。如果僅從資金這個角度來看，那么從銀行貸出的資金，會同時增加房地產(chǎn)的供給和需求，使房地產(chǎn)市場的供給曲線和需求曲線在一個較高水平達到供需平衡，形成了一個較高的均衡價格。信貸資金對房地產(chǎn)市場供給和需求的放大效應，取決于信貸資金與自有資金的比例，也就是我們常說的按揭比例，按揭比例越高，這種放大效應也就越大。

2.價格預期對房價的影響。這種預期包括兩方面：一方面是購房者對房價的預期，購房者如果預期房價將上漲，對于投資需求來說，投資利潤率就會上升，利潤率與利率的差就會變大，投資需求增加。對于消費需求來說，房地產(chǎn)預期價格上漲，會將潛力在的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，購房者會提前購買，從而使消費需求相應地增加。所以，當房價上漲預期形成后，房地產(chǎn)的投資需求和消費需求都會相應地增加，導致房地產(chǎn)價格進一步走高。另一方面，開發(fā)商對房價的預期，如果開發(fā)商預期房價要上漲，那么開發(fā)商就會增加房地產(chǎn)的開發(fā)和減少當期房地產(chǎn)的銷售，使當期房地產(chǎn)的供給減少，遠期供給增加，這樣導致當期的房價上漲。相反，開發(fā)商就會增加當期房地產(chǎn)的銷售，導致房地產(chǎn)市場供給增加。

3.新增家庭人口和居民收入對房價的影響。新增家庭人口是指外來居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民實際收入和預期收入。當新增家庭人口快速增長時，居住需求就會增加，當新增家庭人口增長放緩時，居住需求就會減小。當購房者實際收入和預期收入增加時，會直接影響房地產(chǎn)的消費需求，間接地影響投資需求，從而增加對房地產(chǎn)的購買，使房地產(chǎn)的價格上漲。相反，當購房者對房地產(chǎn)未來的價格預期會下跌，對居民收入預期要下降時，就會導致投資需求和消費需求減少，從而導致房價上漲趨緩甚至下跌。

4.利率和通貨膨脹對房價的影響。利率對房價的影響，主要是利率同時影響房地產(chǎn)的供給和需求。當利率上升時，會增加銀行貨款的利息，增加投資成本，使利潤率與利率的差縮小，抑制了投資需求，同時利用銀行貨款的消費需求也因利率提高而導致實際房價上漲，導致消費需求的減少。所以利率提高會使房地產(chǎn)的需求減少。相反利率降低會增加房地產(chǎn)的需求。另一方面，利率上升，會增加開發(fā)商的資金成本，在需求旺盛時，開發(fā)商會將這部分成本轉(zhuǎn)嫁購房者，從而導致房價上漲。通貨膨脹是指物價總水平上漲，通貨膨脹率越高，說明社會物價總水平在提高，房地產(chǎn)無論作為投資品還是消費品，都會隨著物價總水平提高而上漲。同時由于土地稀缺性和供給有限性，在高通貨膨脹時期，房地產(chǎn)作為一種投資品，常常用于某些投資者保值增值的的一種手段，也導致投資需求的增加。通貨膨脹對房價的影響另一個方面是通貨膨脹使實際利率降低，導致利潤率與利率的差增加，使投資需求增加。

二、結(jié)論

由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的特殊性，即受土地稀缺性的影響導致供給的有限性，由投資需求和消費需求導致需求則具有相對的無限性，所以，要保持房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展，對房地產(chǎn)調(diào)控就顯得十分必要。而在信貸資金發(fā)生作用的房地產(chǎn)市場中，貨幣政策對房價影響很大，如提高利率、降低按揭比例將會大大地減少投資需求和消費需求，導致房價上漲放緩甚至下跌。而房價的下跌會影響供給，使房地產(chǎn)市場在一個較低價格水平上產(chǎn)生均衡。相反，則會導致房價進一步上漲。所以在房價上漲過快時，利用緊縮性貨幣政策和嚴格的信貸政策，就會減少房地產(chǎn)旺盛的需求，抑制房價的上漲，同時改變房價上漲預期，從而達到房價上漲放緩甚至下降的調(diào)控目的。

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