[摘 要] 運用專家調(diào)查法及層次分析法（AHP）建立了寫字樓性能的綜合評價指標(biāo)體系，構(gòu)建了寫字樓性價比的模型，并將其定量化。寫字樓性價比確定方法不僅適合某一樓盤性價比的確定，也適合特定樓盤的特定戶型的性價比計算。為寫字樓開發(fā)商進行產(chǎn)品開發(fā)提供了理論依據(jù)，同時也為消費者購房提供了參考依據(jù)。

[關(guān)鍵詞] 寫字樓性價比 層次分析 價值工程

伴隨著城市樓市價格的逐漸回落，大家對房市所持的觀望態(tài)度越來明顯。如今的房地產(chǎn)商面對的是更加理性的顧客，但是目前的市場分析基本都是定性分析，這就造成了分析過程主觀性較強、論證不很嚴密。本文旨在把樓市變得相對透明——通過層次分析法（AHP），比較樓市的“性價比”。

一、寫字樓性價比基本理論

1.寫字樓性價比的含義

所謂性價比，就是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質(zhì)量高低最實在的指標(biāo)。其中，樓盤的性能是指樓盤的綜合素質(zhì)，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、配套、景觀設(shè)計、物業(yè)管理及文化底蘊等。一方面，在眾多樓盤紛紛面世的時候，購房者有了充分的選擇余地，挑起房來也更加理智，性價比已成為影響消費者購房決策的第一因素。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在競爭中占有一席之地，就必須生產(chǎn)出性價比更高的產(chǎn)品來滿足消費者的需要。

2.性價比評價方法

(1)層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是將決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進行定性和定量分析的決策方法。該方法是一種層次權(quán)重決策分析方法。這種方法的特點是在對復(fù)雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學(xué)化，從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計量的場合。

(2)網(wǎng)絡(luò)分析法(Analytic Network Process)是層次分析法的發(fā)展與完善。ANP模型充分考慮各層次之間以及同一層各元素之間的依賴與反饋關(guān)系，對各方案進行綜合評價并得出最佳決策。

(3)模糊層次分析法(Fuzzy Analytic Hierarchy Process)是在層次分析法中引入非結(jié)構(gòu)性決策模糊集分析單元系統(tǒng)理論，可改進層次分析法判斷矩陣構(gòu)造主觀性強和一致性不易檢驗等缺點，同時將兩種方法結(jié)合起來又避免了非結(jié)構(gòu)性決策模糊集分析單元系統(tǒng)理論中計算總相對優(yōu)屬度時利用模糊識別或模糊優(yōu)選模型的復(fù)雜運算。

后兩種方法都是基于層次分析法原理而改進的方法，其原理是一致的，但是分析過程的復(fù)雜程度要遠高于第一種方法，因此本文選擇層次分析法來進行分析。

二、寫字樓性價比分析過程

1.寫字樓性能評價指標(biāo)體系建立及權(quán)重確定

寫字樓性價比最重要的是性能的確定，通過查閱相關(guān)文獻資料，并用德爾菲（Delphi）法向?qū)＜艺{(diào)查咨詢。為消除成員間相互影響，參加的專家可以互不了解，它運用匿名方式反復(fù)多次征詢意見和進行背靠背的交流，以充分發(fā)揮專家們的智慧、知識和經(jīng)驗，最后匯總得出一個能比較反映群體意志的預(yù)測結(jié)果。通過調(diào)查確定寫字樓性能評價指標(biāo)體系，如圖。

根據(jù)確定的評價指標(biāo)體系，根據(jù)專家對各項評價準(zhǔn)則和評價指標(biāo)相對重要性的判斷，采用層次分析法（AHP）構(gòu)造比較判斷矩陣，即F上的模糊加權(quán)子集W，W=（w1，w2，．．．wn），其中ｗi為評價指標(biāo)集F第i個指標(biāo)fi的權(quán)重，且有∑ｗi=1；0<ｗi<1。最后得到各評價指標(biāo)權(quán)重，如表1。

注：B1——地理位置；B2——建筑規(guī)模；B3——交通狀況；B4——裝修標(biāo)準(zhǔn)；B5——建筑質(zhì)量；B6——配套設(shè)施；B7——物業(yè)管理；B8——設(shè)備與辦公條件

2.寫字樓性價比模型

價值工程是對其對象進行價值分析，著重功能分析，使之以最低的成本，可靠地實現(xiàn)必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值，是一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法。“價值”是功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用的比值，表達式為V=F/C（V—價值，F(xiàn)—功能C—成本）。

寫字樓性價比與上述的價值本質(zhì)上是一致的。因此可以用價值工程模型建立模型：ω=A/P

式中，ω—寫字樓性價比，A—寫字樓性能，P—寫字樓銷售價

由此模型可知，為了提高性價比，必須從其性能和價格著手。當(dāng)前房地產(chǎn)市場日趨完善，市場銷售價格空間不大，寫字樓開發(fā)商要想提高房產(chǎn)的性價比，只有從房產(chǎn)本身性能方面找突破口。這也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

3.房地產(chǎn)性價比模型的修正

根據(jù)以上模型可知，A表示以100分制的一個數(shù)值，一個無量綱的量；P 是寫字樓市場銷售價格，其量綱為元/m2。因此，由A、P所確定的寫字樓性價比ω也是有一個有量綱的量，其量綱為m2/元。我們假定100分制中寫字樓性能的滿分市場價格為P0，則寫字樓性能A代表的性能價值 V=A[P0/100]。此時，可以得到修正的寫字樓性價比模型為ω=V/P。

式中V為一個有量綱量，其量綱為元/m2，與P的量綱一致，寫字樓性價比ω就是一個無量綱的量。其數(shù)值大小有三種情況：

當(dāng)ω＞1時，表明寫字樓的性能價值大于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比高，即買到了物美價廉的寫字樓。

當(dāng)ω=1時，表明寫字樓的性能等于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比屬于中等。

當(dāng)ω<1時，表明寫字樓的性能小于實際銷售價格，此時寫字樓的性價比低，物所不值。

通過修正后的模型，可以比較容易地將寫字樓性價比定量化，并由比值高低判斷優(yōu)劣，從而作為消費者購買寫字樓時的參考依據(jù)，也為寫字樓開發(fā)商開發(fā)高性價比樓盤提供了切實有效的方法。

三、案例分析

1.案例背景概況

選擇濟南市寫字樓為案例分析對象。濟南市區(qū)寫字樓總量約為340.6萬平米，大部分分布在濼源大街和山大路片區(qū)，其他區(qū)域相對較少。根據(jù)濟南市寫字樓的集中程度和區(qū)域功能的不同，可以將寫字樓市場大致分為五個區(qū)域——濼源大街片區(qū)、山大路板塊、二環(huán)東路片區(qū)、高新區(qū)和其他片區(qū)（在以上四個區(qū)域之外，零散分布著一些寫字樓）。

本文主要對山大路片區(qū)的特區(qū)數(shù)碼港和海蔚廣場進行了比較分析。

2.案例所選寫字樓性能得分

分析兩個寫字樓的性能，通過問卷調(diào)查，發(fā)出50余份，共回收了32份，其中一部分是從業(yè)主論壇中得到的，從而得到了兩個寫字樓的性能得分如表2所示：

三、案例所選寫字樓性價比分析

注：①滿分市場價格P0確定方法是取山大路和濼源大街這兩個黃金片區(qū)的寫字樓及其他片區(qū)性能相當(dāng)?shù)氖畟€寫字樓售價的算術(shù)平均值，包括銀座京都國際、圣凱摩登城、歷東大廈、特區(qū)數(shù)碼港、第一大道等。

表中價格均為2006年的銷售均價。案例所選寫字樓的性價比確定如表3所示。通過對濟南市山大路片區(qū)兩個寫字樓進行分析，計算得到了每個寫字樓性價比。兩個寫字樓性價比都小于1，表明消費者購買這兩個寫字樓都是不太合理的。但是兩個寫字樓性價比的結(jié)果都接近1，說明價格和性能基本吻合。

但是，房地產(chǎn)性價比高低除了與房地產(chǎn)的性能有關(guān)以外，還與其銷售價格密切相關(guān)。事實上，特區(qū)數(shù)碼港寫字樓是濟南少有的特色型的寫字樓，針對行較強，設(shè)計獨特，為了贏得市場，它必須修建性能非常高的寫字樓，同時，由于具有品牌優(yōu)勢，它并沒有采取低價銷售，因此其性價比反而比海蔚廣場的低。

四、結(jié)論

對寫字樓性能進行性能評價并通過建立的性價比確定模型，將原來復(fù)雜而難以確定的性價比可以非常容易的計算出來。這不僅為消費者選房提供了很好的工具，同時也為開發(fā)商開發(fā)更好的寫字樓提供了依據(jù)。一般來說，市場價格的空間是不大的，開發(fā)商只有通過提高產(chǎn)品性能來提高產(chǎn)品的競爭力。開發(fā)商可以通過寫字樓性能確定模型，將寫字樓性能分成若干評價指標(biāo)，分析自己的優(yōu)勢和劣勢，從而發(fā)揮優(yōu)勢，改善其中的劣勢，提高房地產(chǎn)的整體性能，從而達到提高寫字樓性價比的目的。

參考文獻:

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