[摘 要] 住宅是人類生活的永恒需要,住宅需求預(yù)測是政府進行住宅市場調(diào)控、開發(fā)商合理控制開發(fā)規(guī)模及投資者進行決策分析的必要保證。本文從社會經(jīng)濟發(fā)展、住宅開發(fā)、住宅價格、住宅市場供銷等四個方面對鎮(zhèn)江市住宅市場現(xiàn)狀進行了分析。運用灰色系統(tǒng)模型對鎮(zhèn)江市短期住宅需求進行了預(yù)測。
[關(guān)鍵詞] 鎮(zhèn)江市 住宅市場 現(xiàn)狀 需求預(yù)測
一、鎮(zhèn)江市住宅市場現(xiàn)狀分析
本文所指鎮(zhèn)江市住宅市場是指鎮(zhèn)江市市區(qū)的住宅市場,包括京口、潤州、丹徒及鎮(zhèn)江新區(qū)四個轄區(qū)。
1.社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r
任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不能脫離宏觀經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀。宏觀經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r對住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的互動影響。宏觀經(jīng)濟高漲時會加大對房地產(chǎn)的需求,從而會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生正向的積極影響。2007年,鎮(zhèn)江市全市發(fā)展增長較快,主要經(jīng)濟指標達到近幾年的最高水平。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1213億元,比上年增長15.5%。
2.住宅開發(fā)情況
2007年,鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為60.99億元,較上年增長了30.01%,增速與上年相比增加了29.75個百分點,可見開發(fā)商對市場抱有很高的熱情和信心。住宅施工面積、新開工面積、竣工面積則分別同比增長6.24%、6.9%和5%。另外,2007年鎮(zhèn)江市住宅空置面積高達43.48萬平方米,其中空置一年以上(含一年)的住宅為39.69萬平方米。面對一路高升的房價和中低收入家庭的望房興嘆,這是一個值得決策部門思考的問題。
3.住宅市場價格及銷售情況
2007年1季度,鎮(zhèn)江市住宅價格指數(shù)為2253, 4季度住宅價格指數(shù)則上升到2470。相較2006年住宅價格的平穩(wěn)起伏,2007年住宅價格直線上升。根據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù),2007年鎮(zhèn)江市一般性商品住宅(不含政策性住房)成交均價為3187元/平方米,較上年增長7.96%。
在上文所述房地產(chǎn)開發(fā)投資高漲的背景下,房地產(chǎn)市場的銷售情況同樣呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢:2007年鎮(zhèn)江市商品房總計銷售備案面積189.16萬平方米,較上年增長42.7%,其中一般性商品住宅銷售面積161.38萬平方米,較上年增長59.03%。
4.住宅市場供銷分析
2007年,鎮(zhèn)江市一般性商品住宅預(yù)售核準152.1萬平方米,同比增長23.15%;住宅銷售備案總計172.18萬平方米,占商品房銷售總量的91.02%,其中一般性商品住宅銷售備案面積161.38萬平方米,同比增長59.03%。
可見,2007年鎮(zhèn)江市住宅需求占商品房需求總量的絕對支配地位。另外,相對于商品住宅供給的增長,商品住宅的需求增長更為迅速。
由上文數(shù)據(jù)可以計算出,2007年鎮(zhèn)江市住宅供銷比(按面積計算)為0.95,供銷基本平衡。其中對于一般性商品住房,2007年其供銷比為0.94,相比2006年1.22的供銷比,2007年一般性商品住房的市場供銷狀況較為平衡。
二、住宅需求預(yù)測分析
2004年~2007年鎮(zhèn)江市住宅銷售面積分別為:78.9、110.47、116.75、157.78萬平方米。這里以銷售面積指代需求量,根據(jù)這4年數(shù)據(jù),運用灰色系統(tǒng)模型對住宅市場的短期需求進行預(yù)測如下:
1.原始序列
x(0) =(x(0)(1),x(0)(2),x(0)(3),x(0)(4))
=(78.9,110.47,116.75,157.78)
2.累加生成序列
x(1)(k)=x(1)(k-1)+x(0)(k)
x(1)=(x(1)(1),x(1)(2),x(1)(3),x(1)(4)
=(78.9,189.37,306.12,463.9)
3.均值序列
z(1)(k)=0.5x(1)(k)+0.5x(1)(k-1)
z(1)=(z(1)(2),z(1)(3),z(1)(4))
=(134.135,247.745,385.01)
4.二級參數(shù)包
5.發(fā)展系數(shù)a與灰作用量b
6.GM(1,1)模型
代入相關(guān)數(shù)值則x(1)(k+1)*= 490.4e0.192363426k-411.5
7.預(yù)測
根據(jù)上述模型計算得:
x(1)(5)*=647.07 x(1)(6)*=871.6
則x(0)(5)*=185.24 x(0)(6*= 224.53
因而,2008年、2009年鎮(zhèn)江市住宅銷售量預(yù)測數(shù)額分別為185.24萬平方米和224.53萬平方米。政府、開發(fā)商及投資者均可以以此為參考,進行各自的決策分析。
參考文獻:
[1]熊曉煉:長沙市城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測模型與分析[J].消費經(jīng)濟.2006, (22)4: P42~44
[2]劉 戈 劉爾烈:2001年~2010年天津市城鎮(zhèn)住宅需求量預(yù)測[J].天津大學(xué)學(xué)報.2002(6):122~125
[3]鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局:鎮(zhèn)江市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報