[摘 要] 合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)管理工作中居于核心地位，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的法律保障和重要工具。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理具有管理時(shí)間的長(zhǎng)期性、管理內(nèi)容的龐雜性、管理涉及人員的眾多性、管理體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性、管理的高風(fēng)險(xiǎn)性等特性。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 合同 管理體系 建立 完善

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認(rèn)識(shí)

1.合同管理時(shí)間的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至更長(zhǎng)，相應(yīng)合同的履行也具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑?，依次?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷(xiāo)售等類(lèi)型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類(lèi)型的合同，每種類(lèi)型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

3.合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來(lái)講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。從外部來(lái)講，又涉及每個(gè)合同對(duì)方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門(mén)的人員。

4.合同管理體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成投入使用后通常會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取了嚴(yán)格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)合同主體的限制。《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》等明確規(guī)定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商、施工、勘察、設(shè)計(jì)和監(jiān)理等單位都應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，只有取得資質(zhì)證書(shū)后，才可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)建設(shè)活動(dòng)；二是對(duì)合同的履行制定了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量關(guān)系到民眾生命財(cái)產(chǎn)安全，為此，國(guó)家對(duì)項(xiàng)目的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，都制定了大量的國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)并要求嚴(yán)格執(zhí)行，有關(guān)合同中的許多條款也都是嚴(yán)格按國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)訂立的；三是合同責(zé)任的法定性。我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)合同責(zé)任有許多強(qiáng)制性規(guī)定，如采用招標(biāo)方式訂立合同、禁止轉(zhuǎn)包、施工方的質(zhì)量保修責(zé)任等規(guī)定。強(qiáng)制性規(guī)定的存在，使部分合同責(zé)任成為法定責(zé)任，部分或全部排除了當(dāng)事人的締約自由。

5.合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國(guó)際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

1.從外部來(lái)看，由于我國(guó)合同制度尤其是建設(shè)工程合同制度的建立時(shí)間較短，相關(guān)企業(yè)對(duì)合同的重要性認(rèn)識(shí)不足，合同管理意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)的建設(shè)工程合同制度是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的改革，逐漸發(fā)展建立起來(lái)的。上世紀(jì)70年代末、80年代初，隨著《建筑安裝工程合同試行條例》、《勘察設(shè)計(jì)合同試行條例》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的頒布，初步建立起了建設(shè)工程合同制度。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部來(lái)看，在合同管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(1)合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對(duì)合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險(xiǎn)事故的頻繁發(fā)生。

(2)合同管理人員缺乏合同管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，綜合素質(zhì)不高。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專(zhuān)業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

(3)合同管理人員主觀上缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵(lì)和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專(zhuān)業(yè)知識(shí)本來(lái)就比較缺乏，再?zèng)]有一個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善

1.合同管理制度體系的建立與完善。在合同管理過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過(guò)制度來(lái)規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺(tái)帳、統(tǒng)計(jì)及歸檔制度等。

2.合同管理組織體系的建立與完善。要自上而下地建立和健全合同管理機(jī)構(gòu)，例如：在總部、分公司和各個(gè)項(xiàng)目部，分別設(shè)立合同管理部、合同管理辦公室、合同管理小組等機(jī)構(gòu)，使合同管理機(jī)構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次，延伸到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)角落。合同管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是制訂本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類(lèi)建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。

3.合同管理人員體系的建立與完善。合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過(guò)對(duì)外公開(kāi)招聘、內(nèi)部選拔等方式，將有一定合同管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人充實(shí)到總部、分公司、項(xiàng)目部的各個(gè)合同管理崗位上，保證這些機(jī)構(gòu)中有充足人員從事合同管理工作。采取請(qǐng)進(jìn)來(lái)、送出去等方式，定期或不定期地對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平。

4.合同管理運(yùn)行體系的建立與完善。在合同管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后，如何使這些機(jī)構(gòu)和人員相互之間協(xié)調(diào)配合、有效地開(kāi)展工作，便是合同管理運(yùn)行體系要解決的問(wèn)題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡(jiǎn)捷、高效的方式。

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