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        房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究

        2008-12-31 00:00:00劉淑娟
        商場現(xiàn)代化 2008年20期

        [摘 要] 本文在分析我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,提出了房地產(chǎn)稅制改革的原則、指導(dǎo)思想,進一步探討我國構(gòu)建一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收制度的思路。

        [關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 稅收制度 構(gòu)建

        一、引言

        房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用,而房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要手段,又是國家財政收入的重要來源,但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中卻存在著諸多的問題,目前在一些城市的試點的房地產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”難以變成實際運轉(zhuǎn),這就要求我們對其進行改革。雖然一些研究機構(gòu)和學(xué)者對我國的房地產(chǎn)稅制改革提出了一些框架性的思路,但需要進一步完善,提高可操作性。筆者試圖設(shè)計一套符合中國國情的、簡化的房地產(chǎn)稅收制度方案,為我國房地產(chǎn)稅收制度改革提供決策參考依據(jù),達到調(diào)控經(jīng)濟、公平分配社會財富、優(yōu)化土地資源利用。房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念,有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)稅收是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收。狹義的房地產(chǎn)稅收是指直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收。房地產(chǎn)稅,有的專家學(xué)者或媒體稱為物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅,筆者以為,“房地產(chǎn)稅”這個概念比“物業(yè)稅”描述更準(zhǔn)確,更容易理解,在此我們使用狹義的“房地產(chǎn)稅”概念。

        二、我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀

        1.房地產(chǎn)稅收政策概況

        目前在我國房地產(chǎn)業(yè)鏈中,房地產(chǎn)稅收涉及從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)。在我國現(xiàn)行的稅收制度中涉及房地產(chǎn)的有營業(yè)稅(銷售和租賃房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、個人所得稅(銷售和租賃房地產(chǎn))、房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及已停征的投資方向調(diào)節(jié)稅等,直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收也有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等6個稅種。

        我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題主要表現(xiàn)在:稅種繁雜,流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負重、重復(fù)征稅過多,一些稅種征稅范圍過窄、計稅依據(jù)不合理,稅負內(nèi)外有別,稅外收費多,稅收征管的配套措施不完善,對違法行為的懲處力度不夠,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭、稅收流失嚴重。

        2.房地產(chǎn)稅收收入現(xiàn)狀

        隨著近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展,我國房地產(chǎn)稅收收入也快速增長。與發(fā)達國家相比,我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理,房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔(dān)過重,房地產(chǎn)稅收收入受房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動影響很大,各地房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例也不均衡,一些大中城市的比例如成都、寧波等城市接近50%左右。

        自2005年5月國家對房地產(chǎn)稅收實施先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書的一體化管理以來,通過強化稅收管理,房地產(chǎn)稅收均出現(xiàn)了高速增長的態(tài)勢。以四川、山東、江西、江蘇的情況來看,2006年分別實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收112億元、210.5億元、34.2億元和220億元,分別比上年增長61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地產(chǎn)稅收占全部地方稅收收入的比重不斷提高,目前平均已達到20%以上,成為地方稅收收入的主要來源。

        3.關(guān)于我國房地產(chǎn)稅收制度的研究現(xiàn)狀

        在我國關(guān)于是否開征房地產(chǎn)稅(或物業(yè)稅)的問題引起了社會各界的普遍關(guān)注和討論,一些專家學(xué)者和研究機構(gòu)對房地產(chǎn)稅進行了研究和探討。2007年國家稅務(wù)總局組織了以石堅為負責(zé)人的課題組對我國房地產(chǎn)稅收問題進行研究。

        三、國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗

        目前,許多國家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系,稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結(jié)合、地方所有”的特點。“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行免稅外,其余的均要征稅?!昂喍愘M”是指一個國家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少,稅外收費也少。“輕稅負”是指國外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高,如美國征收房地產(chǎn)稅收的50個州,稅率大約平均為1%~3%;在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達國家是以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù),即以財產(chǎn)的資本價值、評估價值或租金為計稅依據(jù),只有少數(shù)國家以土地面積和賬面價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。“動靜結(jié)合”是指既重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅),如加拿大的不動產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅;又重視對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動態(tài)財產(chǎn)稅)),如意大利不動產(chǎn)增值稅、其它國家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實行輕稅政策,以促進房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營,有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國,對房地產(chǎn)的擁有和使用者,每年必須繳納房地產(chǎn)稅,且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法,對住宅實行減免和抵扣;而在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負相對較輕,僅有交易稅和所得稅,并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性,擴大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模,房地產(chǎn)稅一般作為地方稅,是地方主要的財政收入來源,一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外,發(fā)達國家已形成了一套相對成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度,如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價制度、計算機管理制度,并建立了相應(yīng)的機構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對經(jīng)濟、社會以及資源配置的效應(yīng),把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。

        四、構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅收制度的原則和指導(dǎo)思想

        1.構(gòu)建原則

        針對房地產(chǎn)稅制改革一些專家學(xué)者提出了不同的看法,筆者以為構(gòu)建我國房地產(chǎn)稅制體系應(yīng)體現(xiàn)公平、效率、簡化、民生四大原則。

        (1)公平原則

        稅收公平原則就是要公平建立稅制,公平運用稅收政策,國家征稅要使各個納稅人承受的負擔(dān)與其經(jīng)濟狀況相適應(yīng),并使各個納稅人之間的負擔(dān)水平保持均衡。在征稅過程中,客觀上存在利益的對立和抵觸。如果政府征稅不公,則征稅的阻力就會很大,加劇偷逃稅收等違法行為,甚至引起社會矛盾。我國目前的房地產(chǎn)稅收體系有違公平原則,房地產(chǎn)稅制存在征收范圍具有選擇性、內(nèi)外稅收政策不統(tǒng)一、重復(fù)課征等問題,妨礙稅收的橫向和縱向公平原則。

        (2)效率原則

        稅收的征收效率是指單位稅收成本帶來的稅收收入最高,稅收成本包括稅務(wù)機關(guān)在征稅過程中發(fā)生的費用即征收成本和納稅人在履行稅收義務(wù)過程中發(fā)生的費用即奉行成本。房地產(chǎn)稅制應(yīng)通過以下途徑貫徹稅收效率原則:一是簡化稅制結(jié)構(gòu),降低稅收奉行成本,二是強化稅收調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的職能,促進房地產(chǎn)也的健康發(fā)展,三是優(yōu)化稅收征管,節(jié)約征管費用,建立符合我國國情、高效率的房地產(chǎn)稅收征管制度。

        (3)簡化原則

        簡化原則是指房地產(chǎn)稅收制度必須既便于納稅人遵循,也便于稅務(wù)機關(guān)管理。簡化的原則包括統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房地產(chǎn)稅、減少稅種、簡化稅率檔次、減少稅收優(yōu)惠和簡化征納程序等內(nèi)容,這會大幅度減少稅收成本和提高稅收效率。

        (4)民生原則

        民生原則就是指房地產(chǎn)稅收制度要與不斷提高人民物質(zhì)文化生活水平的社會生產(chǎn)目標(biāo)相適應(yīng)。房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生,屬于“民生”的范圍,是居民生存、生活的基本需要,政府的房地產(chǎn)政策都應(yīng)以民生為出發(fā)點,使“居者有其屋”、“居者優(yōu)其屋”。如今,貧富差距越來越大,擁有房地產(chǎn)的數(shù)量差別懸殊,房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)通過不同的稅率設(shè)置來調(diào)節(jié)和緩解這種差距,這也是稅收“社會公平”的要求。

        2.指導(dǎo)思想

        以“簡化稅制、合并稅種、立租并費、稅負適度、自動穩(wěn)定、調(diào)控經(jīng)濟、便于征管”為指導(dǎo)思想和出發(fā)點,設(shè)計房地產(chǎn)稅收制度。

        五、我國房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計思路

        1.稅種的設(shè)立

        筆者認為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅、個人所得稅繼續(xù)按原稅種開征,保持稅制的連續(xù)性;但對涉及再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(二手房)和出租房地產(chǎn)的營業(yè)稅、個人所得稅稅負可適當(dāng)降低,具體降低到多少,需要在調(diào)查的基礎(chǔ)上,通過分析研究后確定;調(diào)整營業(yè)稅中服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目;取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠。取消除工商稅務(wù)部門以外的房地產(chǎn)行政收費項目,將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、土地出讓金等項稅費合并,設(shè)立房地產(chǎn)稅種。

        2.房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計

        (1)房地產(chǎn)稅的課稅范圍

        房地產(chǎn)稅的課稅對象是什么、應(yīng)設(shè)置哪些稅目、撤并或保留哪些稅費,一些專家有過少量不完整的闡述。筆者初步設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)、國有土地使用權(quán)為課征對象,適當(dāng)確定和擴大征稅范圍,如將農(nóng)村的經(jīng)營用房、出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍。但是考慮到農(nóng)村的經(jīng)濟狀況和長遠發(fā)展,集體土地使用權(quán)不能納入課稅范圍。農(nóng)村個人擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)和城鎮(zhèn)居民擁有的居住用房面積在限額范圍內(nèi)且在新稅實施前購進的,實行減免稅優(yōu)惠;居住用房面積限額由財政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)不同階段的社會發(fā)展?fàn)顩r確定。設(shè)立房產(chǎn)交易、地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)出租、土地征用、土地占用、房屋產(chǎn)權(quán)等6個稅目。

        (2)房地產(chǎn)稅的納稅人

        設(shè)想以擁有和轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)、國有土地使用權(quán)的單位和個人作為房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)人,內(nèi)外統(tǒng)一,不分居民與非居民。對容易出現(xiàn)稅收流失的環(huán)節(jié)設(shè)立扣繳義務(wù)人,如個人出租房地產(chǎn),以承租人為扣繳義務(wù)人。

        (3)稅率

        房地產(chǎn)稅可以設(shè)立多種稅率,不同稅目對應(yīng)不同的稅率或稅率幅度范圍。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易和租賃環(huán)節(jié),中央制定統(tǒng)一的累進稅率,增強房地產(chǎn)稅的調(diào)控經(jīng)濟的功能。稅率分幾個檔次和具體比例的確定要考慮兩點,一是不能因稅改而增加納稅人的負擔(dān),二是加大調(diào)控經(jīng)濟的作用。首先選擇具有代表性的地區(qū)、分類(城市與農(nóng)村、高中低收入家庭、大中小房地產(chǎn)企業(yè)、不同所有制性質(zhì)企事業(yè)單位)選擇企事業(yè)單位和房地產(chǎn)企業(yè)、居民等進行調(diào)查,通過調(diào)查收集數(shù)據(jù),然后采用索洛經(jīng)濟增長模型等方法測算分析房地產(chǎn)稅的效應(yīng)、計算以前納稅人所承擔(dān)的相關(guān)稅收平均負擔(dān),最終確定稅率。

        (4)計稅依據(jù)和方法

        房地產(chǎn)稅采取從價定率計稅方法,房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易稅目以交易差價(收益)為計稅依據(jù),房地產(chǎn)出租稅目以租金收入為計稅依據(jù),土地征用稅目以成交價格為計稅依據(jù),土地占用和房屋產(chǎn)權(quán)稅目以評估價格為計稅依據(jù)。對于評估價格確定,由國務(wù)院制定房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn),縣級稅務(wù)機關(guān)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn),參照同類房地產(chǎn)價格,考慮房屋面積、地段、樓層、結(jié)構(gòu)、每平方米建筑占地面積等因素確定評估價格,每3年評估一次。

        (5)其他稅制要素

        盡量減少稅收優(yōu)惠政策。對個人納稅人的第一居所可以給予低稅率優(yōu)惠,對其他居所適用正常稅率,這樣可以有效抑制居地產(chǎn)投機行為,保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展;對征用荒山、山地、灘涂可以適當(dāng)減免,以促進這些土地的利用;對于房地產(chǎn)繼承、直系親屬間的房地產(chǎn)贈與、對有贍養(yǎng)義務(wù)人的房地產(chǎn)贈與、對社會福利救濟事業(yè)的房地產(chǎn)贈與等給予免稅,以形成良好的社會風(fēng)氣。

        納稅期限設(shè)計參照目前相關(guān)稅收政策的納稅期限確定,但是對居民個人納稅人房地產(chǎn)擁有環(huán)節(jié)的稅收以年為納稅期限,以方便納稅人履行納稅義務(wù),節(jié)省納稅成本。其他稅制要素和納稅申報表等設(shè)計盡量從簡。

        參考文獻:

        [1]國務(wù)院發(fā)展研究中心“不動產(chǎn)稅改革研究”課題組.不動產(chǎn)稅的稅種與稅率設(shè)計.國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)(http://www.drcnet.com.cn/),2006~09~22

        [2]錢 凱:我國房地產(chǎn)稅制改革問題研究綜述.財政部網(wǎng)站(http://www.mof.gov.cn/news/),2004~10~31

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