連續(xù)三年大幅上漲的深圳房?jī)r(jià)自2007年4季度開(kāi)始出現(xiàn)全面調(diào)整。根據(jù)深圳市國(guó)土和房產(chǎn)資源管理局的統(tǒng)計(jì)，2007年10月，深圳一手房?jī)r(jià)格攀升至17350元/平方米，到2008年5月份，一手房交易均價(jià)已跌至11014元/平方米。2008年7月初，關(guān)于“深圳斷供已過(guò)千億”的說(shuō)法廣為流傳，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的后市走勢(shì)更加恐慌。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在政府調(diào)控政策維持不變的情況下，深圳現(xiàn)象可能會(huì)蔓延到全國(guó)，引發(fā)全國(guó)性房?jī)r(jià)大跌和“斷供潮”。

資金鏈沒(méi)有想象中悲觀

判斷房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)首先源自于對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈情況的擔(dān)憂，認(rèn)為信貸的緊縮和消費(fèi)者的觀望將導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂。2008年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)銷售從癲狂跌落到低迷，武漢上演賣房模特裸體秀、深圳上演買房送寶馬、溫州鋪天蓋地的急售房產(chǎn)消息、恒大地產(chǎn)香港招股失敗、河南建業(yè)香港上市募集資金從計(jì)劃的80億元下降到實(shí)際募資不足14億……地產(chǎn)行業(yè)整體和開(kāi)發(fā)商個(gè)體所面臨的資金壓力和現(xiàn)金流壓力是不言而喻的。根據(jù)國(guó)泰君安研究所地產(chǎn)分析師孫建平的測(cè)算，如果2008年商品房銷售額同比下降10％，銀行貸款同比不變，開(kāi)發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36％，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金概算缺口7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰時(shí)期的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。雖然資金缺口確實(shí)較大，但是，孫建平指出，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)多種融資方式縮小這一缺口，比如境外上市和境外基金合作，拓展信托、夾層融資、產(chǎn)業(yè)基金等其他資金來(lái)源，通過(guò)項(xiàng)目和股權(quán)合作吸引行業(yè)外資金流入等。

萬(wàn)科和宏遠(yuǎn)的股權(quán)合作就是資金比較緊張時(shí)，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的一個(gè)例證。2008年5月14日，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)以500萬(wàn)元從北京萬(wàn)信投資發(fā)展公司收購(gòu)東莞萬(wàn)科置地50％股權(quán)(原另一股東中國(guó)對(duì)外經(jīng)貿(mào)信托投資公司因資金期限和拆遷進(jìn)程等原因而退出)，這意味著2007年4月遺憾沒(méi)有拿到地的宏遠(yuǎn)集團(tuán)將與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)東莞“水濂山”地塊翡麗山項(xiàng)目。5月30日，廣東宏遠(yuǎn)向萬(wàn)科置地提供4.7億元股東借款，用于支付未付地價(jià)款。宏遠(yuǎn)加入后，東莞項(xiàng)目的土地證可以盡快拿到，拆遷和開(kāi)發(fā)進(jìn)度都將因新股東和新資金的投入而加快。

在孫建平看來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂不會(huì)導(dǎo)致群體性惡性降價(jià)，資金鏈斷裂或者瀕臨斷裂的開(kāi)發(fā)商變賣項(xiàng)目比降價(jià)清盤的概率大。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候變賣資產(chǎn)的時(shí)間比降價(jià)銷售清盤的時(shí)間更快，投資回報(bào)率也比降價(jià)清盤高，尤其是在降價(jià)引起連鎖反應(yīng)時(shí)。此外，開(kāi)發(fā)商可以保留部分股權(quán)、即使降價(jià)也無(wú)法保證交房時(shí)間、最大債權(quán)人商業(yè)銀行以及政府的利益博弈等因素，都會(huì)使最終結(jié)果傾向于變賣資產(chǎn)。因此，部分企業(yè)資金鏈斷裂，更有可能通過(guò)上游項(xiàng)目資源的并購(gòu)整合來(lái)結(jié)束。比如，在2004—2005年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控中，遭遇資金鏈危機(jī)的浙江南都、天津順馳都沒(méi)有通過(guò)大幅降價(jià)、賤賣房子來(lái)回收資金，而是分別把資產(chǎn)賣給了萬(wàn)科和香港路勁基。

申銀萬(wàn)國(guó)分析師江征雁和殷姿明確表示，大眾對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的擔(dān)憂過(guò)于悲觀，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)短期價(jià)格調(diào)整的幅度偏于悲觀。根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)土地出讓金及住宅投資額占住宅銷售額的比例分別為34％和71％，并且這兩個(gè)比例在過(guò)去的4年一直是呈下降趨勢(shì)的。這表明，雖然2008年信貸緊縮導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金面有所收緊，但是大部分開(kāi)發(fā)商能夠抵御行業(yè)資金緊縮的寒冬。雖然不排除部分開(kāi)發(fā)商由于去年高額拿地導(dǎo)致今年的土地開(kāi)支較大從而帶來(lái)資金鏈的斷裂，但這不會(huì)是行業(yè)整體的狀況。

成交量下降不足懼

擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因是需求萎縮。2008年新建商品住宅的銷售量同比下降明顯，其中深圳和廣州2008年新房成交量同比下降50％左右，北京和上海分別同比下降25％和15％左右。這是否意味著房?jī)r(jià)仍將探底尋找支點(diǎn)呢?

根據(jù)江征雁和殷姿的統(tǒng)計(jì)，截至2008年5月底，北京、上海、深圳等地的存量商品房面積均小于2007年全年的銷售面積，并未由于銷售萎縮而帶來(lái)存量商品房的大量積壓；另一方面，土地制度變更以及信貸緊縮，使得未來(lái)新增土地和開(kāi)工面積將繼續(xù)呈減少趨勢(shì)，因此，從短期和長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)并不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的情況。他們判斷：深圳、廣州已經(jīng)經(jīng)歷了價(jià)格的調(diào)整，目前市場(chǎng)處于逐步回升狀況；而長(zhǎng)三角的市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，北京可能需要略微的調(diào)整，但是價(jià)格幅度不會(huì)超過(guò)10％，全國(guó)整體來(lái)看，目前價(jià)格并不存在大幅向下的空間。

東方證券研究所地產(chǎn)行業(yè)分析師薛和斌對(duì)房?jī)r(jià)前景相當(dāng)樂(lè)觀。他表示，供需情況并沒(méi)有想象中的那么差。成交量的萎縮主要源于政策對(duì)可供出售住宅數(shù)量即供給方面的抑制，而從市場(chǎng)熱度指標(biāo)即“成交套數(shù)/可售套數(shù)”的變動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，目前北京市場(chǎng)熱度和2007年的3、4月份交易熱度情況比較相似，深圳房?jī)r(jià)已基本企穩(wěn)，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將向好。他強(qiáng)調(diào)，在保持現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件和不繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策情況下，未來(lái)半年內(nèi)全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍下降15％-20％的情況屬于極小概率事件。

房?jī)r(jià)收入比是測(cè)量居民住房可支付能力的指標(biāo)之一，瑞銀證券的一項(xiàng)測(cè)算顯示，中國(guó)大部分工薪家庭難以承受目前城市的房?jī)r(jià)；而摩根士丹利的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)則表明，雖然中國(guó)主要城市的住房確實(shí)變得較不可負(fù)擔(dān)，但2006全國(guó)整體房地產(chǎn)價(jià)格與2003年相比稍微變得較可負(fù)擔(dān)了。在薛和斌看來(lái)，由于計(jì)算方法的差異和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺乏，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比根本就不具備國(guó)際可比性。根據(jù)他搭建的“全國(guó)商品房銷售均價(jià)變化/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變化”指標(biāo)，2007年房?jī)r(jià)的上漲盡管比2006年泡沫加大，但還是以居民收入水平提高所帶來(lái)的住房真實(shí)需求為依托的。拋開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供需關(guān)系和政府調(diào)控的影響，目前“高增長(zhǎng)、高通脹、負(fù)利率”的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)具有一定支撐作用：一方面經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)情況下房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求將保持高速增長(zhǎng)；另一方面，高通脹和負(fù)利率，房地產(chǎn)的保值增值作用會(huì)使得房?jī)r(jià)得到有力支撐。國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)也表明，“高增長(zhǎng)、負(fù)利率”的同時(shí)地產(chǎn)一般都處于牛市當(dāng)中；當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，同時(shí)負(fù)利率消失時(shí)，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)下跌。

短期方向仍不明朗

雖然房?jī)r(jià)大跌的可能性很小，但也并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)快速走出“谷底”，各專業(yè)人士均表示，房?jī)r(jià)快速回升的可能性很小。聯(lián)合證券地產(chǎn)分析師魚(yú)晉華從宏觀層面分析，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處在人民幣升值的沖擊之下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨升級(jí)和轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，其需求的增長(zhǎng)來(lái)自其他行業(yè)的收入增長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚未走出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力之前，房地產(chǎn)行業(yè)難以出現(xiàn)過(guò)去兩年極度繁榮的景象。高盛高華證券地產(chǎn)分析師王逸在認(rèn)為短期房?jī)r(jià)走勢(shì)并不樂(lè)觀：“在相關(guān)重要政策，如關(guān)于第二套住房的按揭比例無(wú)實(shí)質(zhì)性放松的情況下，基本面前景不大可能會(huì)有好轉(zhuǎn)。我們預(yù)計(jì)，交易量不會(huì)有顯著的復(fù)蘇，同時(shí)，在大量新增供應(yīng)可能上市的推動(dòng)下，主要城市的庫(kù)存水平可能迅速增長(zhǎng)，這會(huì)在今年晚些時(shí)候給房?jī)r(jià)帶來(lái)進(jìn)一步的壓力?！?/p>

江征雁和殷姿也承認(rèn)，雖然房地產(chǎn)的供需缺口很大，但2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快透支了部分需求，加上觀望情緒會(huì)加劇短期需求的萎縮，從而使短期內(nèi)可能會(huì)形成供過(guò)于求。此外，行業(yè)緊縮的狀況在2008年并不會(huì)得到放松。長(zhǎng)期的資金緊縮，一方面收縮了流動(dòng)性，導(dǎo)致市場(chǎng)需求方資金的相對(duì)緊張；另一方面，使供給方的資金不斷收緊，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商減少拿地規(guī)模，降低開(kāi)發(fā)速度，從而導(dǎo)致未來(lái)的供給進(jìn)一步下降。也就是說(shuō)，緊縮政策實(shí)際上是從供給和需求兩方面都產(chǎn)生了抑制作用，很難判斷哪一方面的抑制更大。