最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)已位居美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外國(guó)買家的5個(gè)主要來(lái)源國(guó)之一。以投資為基本目標(biāo)的中國(guó)買家高達(dá)36％，而其他4國(guó)買家中此一比例均低于1/4，如果包括兼以投資為目標(biāo)者，投資性購(gòu)房者占中國(guó)購(gòu)房人的總比例為54％，為5國(guó)之首。盡管以“降低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定未來(lái)預(yù)期”為目標(biāo)的“分散資產(chǎn)組合”投資，將是中國(guó)投資人海外投資的一個(gè)重要策略，次貸危機(jī)下的美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也已大幅下挫，但中國(guó)買家仍需理性判斷下一階段的房?jī)r(jià)走向，謹(jǐn)慎選擇“抄底”時(shí)機(jī)，并充分認(rèn)識(shí)到利用房貸杠桿帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2008年8月，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)將發(fā)布最新的、關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上外國(guó)買家的調(diào)查。根據(jù)目前已披露的數(shù)據(jù)，在2007年4月-2008年4月期間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外國(guó)買家的5個(gè)主要來(lái)源國(guó)里，中國(guó)赫然在列，于加拿大、英國(guó)和墨西哥之后排第四位，居印度之前。而在2007年發(fā)布的同一調(diào)查中，中國(guó)還落后印度排名第五。中國(guó)買家在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度活躍，已經(jīng)引起不少美國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的重視。與此同時(shí)，這也意味著中國(guó)國(guó)內(nèi)的投資理財(cái)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更多研究，以更好地服務(wù)中國(guó)買家。

中國(guó)投資人在行動(dòng)

在排名前五位國(guó)家的投資人中，中國(guó)買家的偏好和其他4個(gè)明顯不同。以投資為基本目標(biāo)者高達(dá)36％，而其他4國(guó)買家中此一比例均低于1/4。包括兼以投資為目標(biāo)者，投資性購(gòu)房者占中國(guó)購(gòu)房人的總比例為54％，亦為5國(guó)之首。

中國(guó)買家的相對(duì)比例上升這一事實(shí)，說(shuō)明中國(guó)買家對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的投資價(jià)值持更為樂(lè)觀的態(tài)度。這一現(xiàn)象值得研究。從理論上來(lái)說(shuō)，去年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)急跌周期，這個(gè)時(shí)期對(duì)于消費(fèi)性購(gòu)房可能是一個(gè)良機(jī)，但對(duì)投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要考慮到房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

和次貸危機(jī)爆發(fā)之激烈不同，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)實(shí)體房?jī)r(jià)的影響是緩慢啟動(dòng)的。按標(biāo)準(zhǔn)普爾的凱斯一席勒房地產(chǎn)綜合指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱標(biāo)普房地產(chǎn)指數(shù))衡量，全美20個(gè)都市圈的綜合房?jī)r(jià)在2006年7月達(dá)到頂峰，其后13個(gè)月中，一直以不超過(guò)0.4％的幅度逐月緩緩下滑，但到20HD7年秋季，房?jī)r(jià)開始加速下跌。2007年底到2008年初，有5個(gè)月的逐月跌幅在2—3％之間。截至2008年4月，該指數(shù)自其峰值下跌18％，個(gè)別房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，房?jī)r(jià)下跌尤深。2008年3—5月，加州薩克拉門托房?jī)r(jià)中值較去年下降了35％，斯托克頓(stockton)下降了39％，而佛羅里達(dá)州的西棕櫚灘亦有32％的深度下跌。

在此同期，美元走弱大大增強(qiáng)了外國(guó)買家的購(gòu)買力。對(duì)于加拿大和歐洲等貨幣強(qiáng)勢(shì)地區(qū)，現(xiàn)在購(gòu)買美國(guó)的房產(chǎn)，相對(duì)于三年前有40％甚至高達(dá)80％的折扣。但到目前為止，外國(guó)買家在美國(guó)市場(chǎng)雖然更加活躍，卻并未出現(xiàn)爆發(fā)性的增長(zhǎng)。根據(jù)NAR的最新調(diào)查，2007—2008年度僅有21％的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的外國(guó)客戶數(shù)量增加，6％下降，而絕大多數(shù)(72％)表示外國(guó)客戶數(shù)量基本未變。這一趨勢(shì)和過(guò)去5年的趨勢(shì)基本相符(過(guò)去5年該比例分別是：25％，7％和67％)。也就是說(shuō)，為何2007年底至今年初的急跌，并未觸發(fā)外國(guó)投資人的大舉進(jìn)入。相反，美元和美國(guó)房?jī)r(jià)的加速下降，反而可能強(qiáng)化了許多外國(guó)投資人心理預(yù)期，導(dǎo)致他們持幣觀望。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，中國(guó)投資人在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的排位上升，說(shuō)明中國(guó)投資人似乎較其他國(guó)家投資人更為激進(jìn)，已經(jīng)先一步進(jìn)入“抄底”心態(tài)。那么，這科“抄底”行為是否合理呢?前面提到過(guò)，消費(fèi)性購(gòu)房和投資性購(gòu)房應(yīng)有不同的決策模式。比如一個(gè)加拿大人或墨西哥人王見(jiàn)在去美國(guó)購(gòu)買一套度假別墅，大概已經(jīng)是適當(dāng)時(shí)機(jī)，因?yàn)榇嬖?0％-80％的價(jià)格折扣。即使未來(lái)一年價(jià)格繼續(xù)小幅下跌，但是能夠較早入住，這一消費(fèi)行為本身帶來(lái)的價(jià)值，足以抵消房?jī)r(jià)小幅下跌帶來(lái)的痛苦。而對(duì)于中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，由于以投資性購(gòu)房為主，就必須更為理性地判斷下一階段的房?jī)r(jià)走向。換言之，“抄底”時(shí)機(jī)的選擇，對(duì)投資性買家來(lái)說(shuō)，更為重要。

“抄底”良機(jī)?

急跌之后的美國(guó)房市，是否已是“抄底”良機(jī)?這個(gè)問(wèn)題需分兩個(gè)方面來(lái)分析。第一是目前美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是否達(dá)到了值得投資的公允價(jià)值區(qū)間?對(duì)此，多數(shù)答案似乎為“是”。如國(guó)民城市公司(NationalCity Corp)在5月份的一份報(bào)告認(rèn)為，全美262個(gè)都市圈中，僅有8處房?jī)r(jià)存在高估；而2006年泡沫期間高達(dá)53處。例如，加州Stockton從高估71％降至僅高估43％，賭城從高估30％降至合理值。

標(biāo)普房地產(chǎn)綜合指數(shù)的歷史數(shù)據(jù)也能較好反映房?jī)r(jià)是否已經(jīng)回歸到公允價(jià)值區(qū)間。標(biāo)普10都市圈綜合指數(shù)2008年3月的數(shù)值僅相當(dāng)于2004年10月的水平，假若考慮美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素，則目前的美國(guó)房?jī)r(jià)顯得相對(duì)合理。圖3是我們用每一年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(無(wú)論取哪一種)除以當(dāng)年GDP總量(其中2008年GDP為預(yù)測(cè)值)，得到的歷史趨勢(shì)圖(以1987年的該數(shù)值為100)，結(jié)果顯示，歷年的數(shù)值為相對(duì)穩(wěn)定的波動(dòng)值，說(shuō)明在基本面上，房地產(chǎn)價(jià)格由經(jīng)濟(jì)景氣狀況決定。而這一數(shù)值在2002年開始的泡沫行情中向上突破后，2008年又重新回落至相當(dāng)于J987年的水平。

就單個(gè)城市圈而論，上述結(jié)論同樣適用。假設(shè)單個(gè)都市圈的房地產(chǎn)價(jià)格主要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增速有關(guān)(權(quán)重80％)，同時(shí)考慮到投資人在全國(guó)范圍內(nèi)的流動(dòng)，地方房?jī)r(jià)亦受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)左右(權(quán)重20％)，在此假設(shè)前提下的計(jì)算結(jié)果表明，多數(shù)都市圈特別是紐約、拉斯維加斯等地，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)水平已經(jīng)低于1987年。故從長(zhǎng)期角度看，目前美國(guó)房地產(chǎn)已具備投資價(jià)值。

然而，短期房?jī)r(jià)走勢(shì)更多由短期的供求關(guān)系波動(dòng)決定。這對(duì)希望“抄底”者而言是不利因素。在供給方面，次貸泡沫破滅后，許多買家無(wú)力繼續(xù)支付住房貸款，大量房屋被銀行收回，并拍賣出售。2008年前六個(gè)月，有34萬(wàn)美國(guó)人的住宅被銀行收回，比2007年同期增加了136％。這在短期內(nèi)必然增大房屋供給。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年5月份房屋庫(kù)存達(dá)到10個(gè)月平均歷史銷售量，全美共有290萬(wàn)套空置房屋未售出，這兩個(gè)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史記錄。顯然，如果房屋庫(kù)存不能被及時(shí)消化，房產(chǎn)價(jià)格就不易觸底反彈。

在需求方面，許多美國(guó)本土買家由于在次貸危機(jī)中被“套牢”，目前缺乏資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，銀行受次貸危機(jī)影響，大大收緊了住房貸款尺度。即使貸款者有信用記錄，多數(shù)銀行仍執(zhí)行至少20％首付的原則。這樣，缺乏現(xiàn)金的美國(guó)本土買家將難以申請(qǐng)到銀行貸款，目前房貸申請(qǐng)數(shù)量?jī)H及2003年同期的1/3。

關(guān)于需求，最有說(shuō)服力的是房屋實(shí)際銷售數(shù)據(jù)。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)編制的住宅成交指數(shù)(Pending HomeSales Index)表明，2008年5月份，該指數(shù)從4月份的88.9下降到了84.7，降幅達(dá)4.7％。這個(gè)數(shù)字比去年同期反而下降了14％，也就是說(shuō)，在房屋價(jià)格急速下跌了12個(gè)月之后，購(gòu)買人氣同時(shí)也大大降低了。這一結(jié)果顯然是相當(dāng)負(fù)面的。

基于上述現(xiàn)象，目前市場(chǎng)的普遍預(yù)期是，美國(guó)房?jī)r(jià)在今后一年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)下跌。如美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新預(yù)測(cè)認(rèn)為，二手房銷售中價(jià)2008年將繼續(xù)下降6.2％，2009年才會(huì)小幅反彈43％。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)更為悲觀，如FBR投資銀行的分析師MichaelYoungblood認(rèn)為，房?jī)r(jià)到2009年2月還將比今年2月下跌20％。而金融服務(wù)公司Fiserv也認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌至2009年底，甚至到2010年。假若此種市場(chǎng)普遍預(yù)期是正確的，則目前就并非“抄底”美國(guó)房地產(chǎn)的良機(jī)。

拐點(diǎn)浮現(xiàn)?

當(dāng)然，投資人需要獨(dú)立的觀察和判斷，不能簡(jiǎn)單地跟隨所謂“市場(chǎng)共識(shí)”。以房屋銷售指數(shù)PHSI的下降為例，這一指數(shù)在5月份環(huán)比下降了4.7％，但4月份曾有過(guò)超過(guò)7％的高速上漲，一些分析師同時(shí)預(yù)言“反彈”的到來(lái)。

地區(qū)差異也是投資人需要考慮的因素。在某些地區(qū)，尤其是房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)加利福尼亞州，5月份的房屋銷售是繼續(xù)上升的。據(jù)加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2008年5月份的房屋銷售量比去年同期增加了18％。上升的需求，加上房地產(chǎn)建筑商紛紛減緩甚至停止建造新房，使得加州房屋庫(kù)存得到了一定的消化。按目前的銷售速度，加州房屋庫(kù)存僅相當(dāng)于8.4個(gè)月的銷量，顯著低于一年前10.7個(gè)月的庫(kù)存量。

短期購(gòu)房需求的一個(gè)決定性因素是房貸利率。盡管最近一周的30年固定房貸利率略有上升，但過(guò)去12個(gè)月里，房貸利率顯著下降。而從過(guò)去10年的歷史數(shù)據(jù)看，房貸利率目前也處于一個(gè)較低的階段，這一點(diǎn)在扣除通貨膨脹率的因素后就更為明顯。數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)的房貸實(shí)際利率甚至低于前幾年的房?jī)r(jià)泡沫時(shí)期。當(dāng)然，和泡沫期不同的是，銀行不再提供諸如零首付遞增還款計(jì)劃之類的“次級(jí)”貸款。但總的來(lái)說(shuō)，假若房貸低利率得以持續(xù)，除非美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大的危機(jī)，則購(gòu)房需求仍將保持上升趨勢(shì)。

那么美國(guó)房貸利率走勢(shì)將如何呢?我們知道，房地產(chǎn)貸款利率和普通商業(yè)銀行貸款利率不同，后者直接和美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率相關(guān)，而前者是一種證券化程度很高的長(zhǎng)期貸款，其利率不僅受同期市場(chǎng)整體資金供應(yīng)的影響(受控于基準(zhǔn)利率)，而且更加取決于債券市場(chǎng)的活躍程度。美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)自成一統(tǒng)，一些金融機(jī)構(gòu)(包括政府支持的兩大機(jī)構(gòu)房利美和房地美，以及各種私有機(jī)構(gòu))將住房按揭貸款打包成各種證券(主要是債券)出售。所謂次級(jí)債其實(shí)也就是一種證券化房產(chǎn)按揭債券。因此，債券市場(chǎng)的活躍與否，決定了房貸金融體系的資金供給多寡，也就決定房貸利率的高低。

而美國(guó)債券市場(chǎng)又是高度國(guó)際化的市場(chǎng)。例如，中國(guó)萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備中，有極大一部分便投資于美國(guó)債券市場(chǎng)，其中有高達(dá)3760億美元投資于房利美和房地美所發(fā)放的債券，在美國(guó)本土外投資者當(dāng)中居第一位。據(jù)美國(guó)政府2007年發(fā)表的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)海外投資者共持有l(wèi)-3萬(wàn)億美元上述兩大公司發(fā)放的債券，占其所持或所擔(dān)保住房貸款總額5.3萬(wàn)億美元的約1/4。這些資金的流入，在美國(guó)的國(guó)民賬戶上，反映為外國(guó)居民在美國(guó)境內(nèi)投資的金融資產(chǎn)，成為美國(guó)金融賬戶的資金凈余額。

因此，外國(guó)投資人投資美國(guó)的住宅，這一實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面上的投資行為，和外國(guó)居民在美國(guó)境內(nèi)的金融投資行為，兩者事實(shí)上是關(guān)聯(lián)的。事實(shí)上，如果比較美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，以及美國(guó)金融賬戶資金凈余額的歷史數(shù)據(jù)，可以看出，它們之間具有相當(dāng)程度的相關(guān)性，而后者表現(xiàn)出一定的先導(dǎo)性。這一點(diǎn)并不難理解，因?yàn)楹笳吣軌蛴绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資金供給。例如，在次貸危機(jī)爆發(fā)后，該市場(chǎng)上的資金流出就先于房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)上的價(jià)格下跌。因此，密切關(guān)注美國(guó)金融市場(chǎng)的整體狀況，對(duì)于理解美國(guó)房地產(chǎn)下一步走勢(shì)，是十分重要的。

多種變量影響美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

但金融市場(chǎng)比房地產(chǎn)市場(chǎng)更為復(fù)雜，更加難以預(yù)測(cè)。就目前而言，恐怕取決于兩個(gè)重要的因素，第一是美元是否有可能重新贏得投資人的信心；第二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)本身是否能走出次貸危機(jī)的陰影。

如果以歐元為比較基準(zhǔn)，則美元持續(xù)走弱已長(zhǎng)達(dá)近8年之久。即便如此，對(duì)美元有無(wú)可能反彈，市場(chǎng)意見(jiàn)依舊紛紜。唯一可以確信的是，如果美元繼續(xù)下跌，將對(duì)世界金融體系造成難以逆轉(zhuǎn)的負(fù)面影響。反過(guò)來(lái)說(shuō)，美元反彈隨時(shí)可能發(fā)生。2008年初，美林證券預(yù)測(cè)下半年美元會(huì)觸底反彈，從7月份前兩周的交易情況看來(lái)，這一預(yù)言很有可能成真。

如果美元反彈，那些持幣觀望的外國(guó)投資人再想投資美國(guó)房地產(chǎn)，必然就要承受美元幣值上升的損失。不僅如此，美元反彈將激活美國(guó)債券市場(chǎng)，使其國(guó)內(nèi)房產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲。因此，對(duì)于外國(guó)投資人來(lái)說(shuō)，美元反彈跡象出現(xiàn)之日，或許就應(yīng)當(dāng)是出手購(gòu)入美國(guó)房地產(chǎn)之時(shí)。

至于美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，最近房地美和房利美兩大公司股價(jià)嚴(yán)重下滑，以及私有房貸銀行IndvMac倒閉，都說(shuō)明房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遠(yuǎn)未走出次貸危機(jī)的陰影。不過(guò)，美聯(lián)儲(chǔ)臼前發(fā)表聲明說(shuō)，如有必要，美聯(lián)儲(chǔ)將對(duì)這兩家非銀行融資機(jī)構(gòu)開放“貼現(xiàn)”窗口，即像對(duì)待商業(yè)銀行一樣，按2.25％的貼現(xiàn)率為它們提供直接貸款，以解決融資困難問(wèn)題，而且這些貸款由美國(guó)政府擔(dān)保。同時(shí)，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)保爾森表示，必要時(shí)財(cái)政部可能會(huì)購(gòu)入上述兩家機(jī)構(gòu)的股票。這些“救市”措施，能否恢復(fù)市場(chǎng)信心，能否使房地產(chǎn)金融體系早日脫困，尚需觀察。但總的來(lái)說(shuō)，美國(guó)聯(lián)邦政府能夠果斷采取行動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)心理而言無(wú)疑是一個(gè)相當(dāng)大的激勵(lì)。

中國(guó)投資人的處境

和其他國(guó)家的投資人相比，中國(guó)投資人又面臨著相當(dāng)不同的處境。

首先和歐元相比，人民幣對(duì)美元的升值潛力更不明朗。中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相當(dāng)微妙，通貨膨脹的壓力并未充分消解，同時(shí)經(jīng)濟(jì)又出現(xiàn)了增長(zhǎng)放慢的跡象。最壞的情況就是陷入“滯脹”危機(jī)。這一宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以及出口企業(yè)的微觀處境，都不支持人民幣對(duì)美元的繼續(xù)升值。事實(shí)上，在過(guò)去的5年中，人民幣對(duì)美元的升值幅度雖然低于歐元，卻大大高于日元。如果以過(guò)去3年為期，日元對(duì)美元基本持平，期間還發(fā)生過(guò)大幅貶值。而過(guò)去幾年中，日本的經(jīng)濟(jì)狀況大有起色。當(dāng)然，和日元不同，人民幣匯率并非完全由市場(chǎng)決定，更大程度上受政府調(diào)控的影響。換句話說(shuō)，它取決于中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的認(rèn)識(shí)，也取決于中美兩國(guó)政府之間在貨幣金融政策上的心理角力。

其次，中國(guó)投資人面臨的投資選擇較少。在國(guó)內(nèi)，股市處于一個(gè)相對(duì)冷卻期，房市風(fēng)險(xiǎn)日益增大；在國(guó)際市場(chǎng)上，黃金、藝術(shù)品拍賣等都呈過(guò)熱跡象。這樣一來(lái)，中國(guó)投資人的選擇余地就不多了。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因其相關(guān)權(quán)利受較完善的法制保護(hù)，以及長(zhǎng)期投資價(jià)值的存在，便成為中國(guó)投資人的一個(gè)不錯(cuò)選擇。

從長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)是低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資品種。即使不考慮租金收入，僅就房產(chǎn)升值部分而言，美國(guó)住宅地產(chǎn)過(guò)去10年的投資回報(bào)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期股票市場(chǎng)的表現(xiàn)——無(wú)論是以道·瓊斯指數(shù)，還是以標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)衡量，僅僅略低于同期黃金的表現(xiàn)。假若考慮租金收益，則投資美國(guó)房地產(chǎn)的平均年收益率就超過(guò)了黃金。

而且，投資房地產(chǎn)的收益率波動(dòng)很小。過(guò)去20年若干項(xiàng)投資品年收益波動(dòng)的情況顯示，股票、黃金等雖然可能具有巨大短期收益，但也可能造成大幅的短期損失，唯有房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)定的正收益率。

這種穩(wěn)定對(duì)中國(guó)投資人來(lái)說(shuō)更為重要。原因很簡(jiǎn)單，多數(shù)中國(guó)投資人不是職業(yè)投資者，且缺乏關(guān)于境外資本市場(chǎng)的專業(yè)知識(shí)，他們不可能花很多精力、也沒(méi)有足夠能力去研究境外資產(chǎn)的收益波動(dòng)情況，以選擇最佳的進(jìn)入和退出時(shí)機(jī)。而投資于收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)，相對(duì)而言便成為一個(gè)理想的選擇。

也就是說(shuō)，中國(guó)投資人投資美國(guó)房地產(chǎn)的目的，不僅僅是為了獲得收益，還有相當(dāng)重要的“分散投資組合”的含義。如果考慮到中國(guó)投資人境內(nèi)部分資產(chǎn)面臨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的較大風(fēng)險(xiǎn)，那么，境外置業(yè)就可能達(dá)到“分散投資組合以降低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定未來(lái)預(yù)期”的效果。這也解釋了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前5位的海外投資來(lái)源國(guó)中，中國(guó)投資人為何最為偏好高端房地產(chǎn)。中國(guó)投資人購(gòu)買房屋的中價(jià)為34萬(wàn)多美元，而全美房屋中價(jià)僅為20多萬(wàn)美元。

最后一點(diǎn)，就是中國(guó)投資人投資美國(guó)房產(chǎn)，還可享受房貸的杠桿效應(yīng)。根據(jù)2007年的調(diào)查，在美國(guó)前5位外國(guó)投資人群體中，中國(guó)投資人最為偏好利用銀行按揭貸款。按揭貸款申請(qǐng)率高達(dá)81％。其中重要原因之一，是因?yàn)橹袊?guó)人在美國(guó)取得住房按揭貸款較容易，通常只需提供合法身份證件，以及不低于30％的首付現(xiàn)金。由于中國(guó)國(guó)內(nèi)目前對(duì)住房貸款采取緊縮政策，中國(guó)人在美國(guó)申請(qǐng)銀行按揭，或許比在國(guó)內(nèi)還更加容易。尤其在目前美國(guó)房貸利率相對(duì)較低的條件下，投資將能獲得可觀的杠桿放大效應(yīng)。

幾點(diǎn)提示

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊處在轉(zhuǎn)型期，具有較大不確定性，因此，以“降低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定未來(lái)預(yù)期”為目標(biāo)的分散資產(chǎn)組合投資，依舊會(huì)是中國(guó)投資人海外投資的一個(gè)重要策略。既然如此，投資美國(guó)房地產(chǎn)，就會(huì)持續(xù)成為一個(gè)有吸引力的選擇，而不一定拘泥于進(jìn)入的時(shí)機(jī)。

以穩(wěn)定未來(lái)預(yù)期為目標(biāo)的美國(guó)房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)更看重中長(zhǎng)期而不是短期的收益。同時(shí)，既然以投資為主要目標(biāo)，在地域選擇上，就不必局限于傳統(tǒng)的華人居住區(qū)，也可不必考慮空間上和中國(guó)的距離遠(yuǎn)近，不妨放眼全美，著重選擇未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^好、房地產(chǎn)增長(zhǎng)空間較大的都市園。

在具體投資策略上，中國(guó)投資人普遍偏好高端房產(chǎn)，以及偏好使用銀行按揭貸款，這種投資模式其實(shí)潛藏一定風(fēng)險(xiǎn)。高端房產(chǎn)固然更有可能提供較高回報(bào)，但在房地產(chǎn)周期變化時(shí)也更可能導(dǎo)致?lián)p失，而使用銀行按揭又將放大這種損失。事實(shí)上，如果租金不足以支付按揭貸款，哪怕房?jī)r(jià)依然增長(zhǎng)，只要增速低于銀行貸款利率，投資人實(shí)際上就在蒙受損失。因此，中國(guó)投資人或許應(yīng)適當(dāng)調(diào)整策略，特別應(yīng)當(dāng)關(guān)注租貸比(租金回報(bào)和月供之比)的概念。

隨著中美兩國(guó)之間往來(lái)壁壘的進(jìn)一步降低，特別是團(tuán)組旅游放開后，未來(lái)中國(guó)人到美國(guó)旅游和短期居住將更為便利。這可能促使另一類購(gòu)房需求的上升(即以居住為主要目標(biāo))。這類購(gòu)買行為和投資性購(gòu)買又有相當(dāng)不同的決策模式，例如更關(guān)注當(dāng)前房?jī)r(jià)而不是增值潛力、更挑剔居住地域的氣候和文化等。