海南房地產(chǎn)業(yè)逆市火爆，究竟是福是禍？這背后又有哪些不為人知的原因？

火熱的夏天 火熱的海南

2008年，注定是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的冬天。廣州、深圳、北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市商品房?jī)r(jià)格大幅下跌已是不爭(zhēng)的事實(shí)。就在一干地產(chǎn)商們大呼要做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，全行業(yè)準(zhǔn)備集體過(guò)冬之時(shí)，有一個(gè)地方卻依舊陽(yáng)光燦爛，這個(gè)地方便是海南。

今年二季度的數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，海南房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶洶。以海南島北端的?？跒槔?，2008年6月，?？谛陆ㄗ》?jī)r(jià)格同比上漲18.1%，商品住宅平均價(jià)格超過(guò)4500元/平方米，同比增長(zhǎng)37%。

而位于島南端的三亞，新建商品房均價(jià)今年1月就已達(dá)到8400元/平方米。單從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，同比增長(zhǎng)顯得異?！皟疵汀薄Ｔ?008年波濤洶涌的海南房?jī)r(jià)，距離上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)泡沫時(shí)的最高點(diǎn)，正越來(lái)越近……

比房?jī)r(jià)更熱的，是土地

當(dāng)全國(guó)各地土地交易不斷上演“土地流拍”的慘淡場(chǎng)景時(shí)，海南土地卻逆市增值，并成為各大開(kāi)發(fā)商蜂擁相爭(zhēng)的“花魁”。今年上半年，海口土地一級(jí)市場(chǎng)樓面地價(jià)直逼1500元/平方米，同比上漲20%以上。

7月10日，?？谑杏裆炒宀疬w地塊，掛牌起始價(jià)為6139元/平方米，約每畝409萬(wàn)元。相比5月8日剛拍出的新港“地王”每畝319萬(wàn)元的身價(jià)，這個(gè)價(jià)格足足高出90萬(wàn)元整。從海口房地產(chǎn)史來(lái)看，這樣的價(jià)格同樣只是在20世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)“泡沫”時(shí)期有過(guò)。

值得注意的是，在這兩次土地?fù)寠Z戰(zhàn)中，活躍著上置集團(tuán)、北京首開(kāi)、陽(yáng)光控股等上市公司的身影。

而新世界集團(tuán)、天津泰達(dá)、寶安集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)、聯(lián)華國(guó)際這些率先進(jìn)入?？诘纳鲜泄荆颜紦?jù)了?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)份額，未來(lái)的市場(chǎng)份額還有可能繼續(xù)擴(kuò)張。在三亞、陵水等地布局的，則有雅居樂(lè)、富力、華潤(rùn)等大型企業(yè)。

近年來(lái)，地產(chǎn)大鱷們挾資本優(yōu)勢(shì)，將?？谄焚|(zhì)好、規(guī)模大的地塊納入旗下，拿地一般都在數(shù)百畝以上，顯得氣勢(shì)如虹。照此看來(lái)，上市公司逐漸成為?？?、三亞等地土地市場(chǎng)的主角勢(shì)不可擋，全面主導(dǎo)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也只剩下時(shí)間的問(wèn)題。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1995年～2006年，海南竣工房屋每平方米的造價(jià)成本為2000元以下。近兩年盡管建筑成本有所提高，但造價(jià)成本不會(huì)超過(guò)2500元／平方米，而房?jī)r(jià)已超過(guò)4500元／平方米，由此推算，海口房產(chǎn)的毛利率已超過(guò)40％。三亞的房?jī)r(jià)更高，毛利率可想而知。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平的利潤(rùn)率，刺激著“地王”紀(jì)錄的不斷刷新，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)的上漲。

然而，海南地產(chǎn)逆市火爆，究竟是福是禍？背后又有哪些不為人知的原因？

反方：海南樓市之怪現(xiàn)狀

“房?jī)r(jià)這么高，根本買不起嘛，貸款利息都付不起?！闭f(shuō)這話的張光海，是海南鞍鋼實(shí)業(yè)總公司的一名司機(jī)，孩子已上小學(xué)二年級(jí)，一家人月收入低于4000元。

2007年?？谑谐擎?zhèn)居民可支配收入僅為12289元，比全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均13786元還低1497元。收入如此低的居民拿什么去支撐一個(gè)高價(jià)的房地產(chǎn)業(yè)？

在業(yè)界，也普遍存在著對(duì)海南地產(chǎn)深深的擔(dān)憂。人們始終難以忘卻那個(gè)曾經(jīng)瘋狂而慘痛的“泡沫”噩夢(mèng)。有人認(rèn)為，海南樓市的繁榮背后潛藏著危機(jī)：有數(shù)字表明，近一年來(lái)商品房“空關(guān)率”大幅度上升，而且上漲速度極其迅速。

實(shí)際情況是，盡管房子賣得熱火朝天，不少住宅區(qū)卻在唱著“空城計(jì)”。在三亞、?？诘瘸鞘械母邫n住宅小區(qū)，一年中大多數(shù)時(shí)候“白天大門緊鎖、晚上黑燈瞎火”。這些被業(yè)主買下，但長(zhǎng)時(shí)間不居住也不出租的房子，在業(yè)內(nèi)被稱為“空關(guān)房”。

近年海南銷售的20余萬(wàn)套房屋中，長(zhǎng)期有人居住的不到四成。保守估計(jì)，海南樓市目前大約仍然存在著10萬(wàn)套“空關(guān)房”。這種情況在?？凇⑷齺喌母邫n住宅區(qū)極其普遍，成為海南樓市的一種怪現(xiàn)狀。

正方：價(jià)格是價(jià)值的真實(shí)反映

那么，海南樓市是否真的虛高？

“今年海南的土地增值速度的確比較快，但這是因?yàn)?993年以后，海南的樓市都是停滯不前的。所以現(xiàn)在海南樓市的增長(zhǎng)應(yīng)該是在補(bǔ)原來(lái)的空缺?！焙Ｄ霞言康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理?xiàng)詈榍逭f(shuō)。

海南知名房產(chǎn)專家蔡志喆也表示，在此前的10多年時(shí)間里，大量“爛尾樓”的消化抑制住了海南樓市的發(fā)展。直到前兩年“爛尾樓”問(wèn)題逐步解決，海南樓市才開(kāi)始逐漸走向升溫。

經(jīng)歷過(guò)眾所周知的泡沫時(shí)代，海南樓市踏上了復(fù)蘇之路。憑借豐富的熱帶自然資源，陽(yáng)光島、健康島、生態(tài)島等極具誘惑力的概念，日益叫響島外?？蛻綦S之蜂擁而至，來(lái)海南島購(gòu)房逐漸成為時(shí)下流行的一種潮流。投資、旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老都成為購(gòu)房的目的。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，與中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之于深圳特區(qū)一樣，以海南為代表的新生代人居模式，完全有可能再次成為中國(guó)樓市的經(jīng)典教科書(shū)。

只是一記“俯臥撐”

這是一次奇怪的輪回。

在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的體系里，海南是一個(gè)無(wú)法回避的坐標(biāo)。普通中國(guó)人對(duì)“爛尾樓”的印象，也在這里種下了破壞性的記憶萌芽。

此后，海南地產(chǎn)陷入了長(zhǎng)達(dá)十余年的困境。可是，漫漫十余年后，當(dāng)大盤“跌跌不休”之時(shí)，一輪重返大海南的地產(chǎn)潮竟然逆市而來(lái)……

這其中的根本原因是什么？

按照房產(chǎn)理論，存量市場(chǎng)對(duì)增量市場(chǎng)有著價(jià)格平衡與制約作用，一般比值應(yīng)在10%～15%左右。一旦缺少存量房制約，開(kāi)發(fā)商就能夠坐地起價(jià)，房?jī)r(jià)炒作之風(fēng)隨之而盛：1999年7月，海南開(kāi)始處置積壓房地產(chǎn)。在最初的幾年，因?yàn)榇罅看媪糠可鲜?、島內(nèi)購(gòu)買力較弱，政府給予了開(kāi)發(fā)商相當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)優(yōu)惠。因此，房?jī)r(jià)漲幅一直低于全國(guó)平均水平。

——恰恰在2007年底，積壓房地產(chǎn)處置基本完成。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年全省尚有空置房面積68.8萬(wàn)平方米，2007年房屋竣工面積215.42萬(wàn)平方米，銷售面積302.77萬(wàn)平方米，不僅消化了空置房，還使房屋預(yù)售面積增加了18.55萬(wàn)平方米。

從樓市本身發(fā)展來(lái)看，2008年海南房?jī)r(jià)能夠走出“獨(dú)立行情”，關(guān)鍵在于其失去存量房制約和稅費(fèi)優(yōu)惠。歸根到底，還是對(duì)這十來(lái)年尤其是近幾年的低房?jī)r(jià)“還債”。

而能夠支撐海南房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的原因，在于島外資金在海南的動(dòng)向。

據(jù)三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年已經(jīng)有多達(dá)27個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人到三亞購(gòu)房，這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至2007年底，?？诘姆康禺a(chǎn)外銷比例為73%，三亞為85%，而一線海景房產(chǎn)的外銷比例達(dá)到93%以上。

而海南這種外銷型的地產(chǎn)發(fā)展模式，究竟有多大的可持續(xù)空間？整個(gè)盤子的終極容量是多少？是否會(huì)伴隨島外樓市行情，逐步進(jìn)入下跌軌道？海南會(huì)不會(huì)迎來(lái)又一次慘痛的泡沫？抑或樓市再度成為海南經(jīng)濟(jì)支柱？只有時(shí)間可以給出最終的答案。

據(jù)了解，從１９８９年至今，海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡可以分為４個(gè)階段：１９８９年至１９９３年為第一階段，由于建省初期的開(kāi)發(fā)熱潮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)到一個(gè)高峰；１９９４年至１９９９年為第二階段，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，開(kāi)始走下坡路，１９９９年跌入谷底；２０００年至２００４年為第三階段，經(jīng)過(guò)幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后始終保持高位增長(zhǎng)；２００５年至今步入另一個(gè)增長(zhǎng)周期的軌道。

編 輯 白 靈

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