在恒大的新投資者中，最引人注目的是鄭裕彤家族。如果恒大資金鏈再度告急，近年積極在內地擴張的“鯊膽彤”，將是第一個收購者

6月底，在冰冷的香港資本市場中“裸泳”近半年的許家印終于低調回到廣州。自3月上市融資百億港元的夢想破滅以來，他掌控的恒大地產集團有限公司（下稱恒大）便在巨額負債的重壓下，苦尋融資途徑。

與之同樣進退兩難的，還有美林、德意志銀行（下稱德銀）、淡馬錫等機構投資者。他們在恒大地產上市前，以股權投資的方式，與其簽訂了包含高額回報的“對賭協(xié)議”，結果遭遇地市股市雙跌，短期內退出無望。一旦恒大資金鏈斷裂，所有投資都可能血本無歸。

7月1日，許家印接受了上市失敗以來的第一次采訪。他對《羊城晚報》坦承，當時擺在他面前的只有兩種選擇：“割肉賣血”地轉讓項目或通過私募增資擴股。

“三個月來，他找了很多人，也有很多人找到他，但很難談攏。所有人都把價格壓得很低，但他卻不想賤賣?！币晃唤咏愦蟮臉I(yè)內人士向《財經》記者透露，“這不僅源于許家印的個人性格，還因為恒大的資金缺口絕不是賤賣一兩個項目就能夠解決的?！?/p>

許家印則在接受上述采訪時表示：“如果完全靠項目合作，也就是賣項目，那需要用30％至50％的項目合作來解決公司的現(xiàn)金流，這些項目是公司未來發(fā)展的基礎和空間，實在是不舍得?！?/p>

5月30日，恒大在美林的積極推動下，確立私募計劃，擬融資4.5億美元。至6月底，私募規(guī)模進一步擴大至近6億美元。恒大亦對外透露，已有5.06億美元到賬，投資者包括美林、德銀、鄭裕彤和科威特投資局。但恒大沒有公布私募融資中的細節(jié)，特別是融資條件及承諾回報。

在恒大的新投資者中，最引人注目的是鄭裕彤家族。這并不是一個像美林或德銀那樣的財務投資者，鄭家掌控的新世界中國地產股份有限公司（香港交易所代碼：00917，下稱新世界地產）近年在內地極速擴張，土地儲備僅次于恒大與碧桂園。

據(jù)《財經》記者了解，鄭氏家族此次除參股恒大，還以7.5億元人民幣收購了恒大的兩個地產項目。一位香港投行人士分析，他們顯然不會像投行一樣僅滿足于股權投資回報。一旦恒大在市場持續(xù)低迷和融資環(huán)境繼續(xù)收緊的情況下資金再度告急，鄭家將是第一個虎視眈眈的收購者。

“打折”私募

事實上，不是每一家投行都愿意與深陷資金困境的恒大繼續(xù)捆綁在一起。3月，恒大上市時選擇了三家保薦機構——美林、高盛、瑞信。其中，高盛是惟一沒有參股恒大或與其有債務關聯(lián)的投行。

瑞信曾于2007年8月為恒大籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內貸款，并以此獲得恒大0.54％的股權。恒大若上市成功，將以融資總額的9.1％償還瑞信部分貸款，瑞信亦可因此獲得數(shù)倍回報?，F(xiàn)在，瑞信只能寄望于恒大不會破產，并在未來償付高額貸款利息后，還有能力償還本金。

與瑞信這一單純的債權投資者相比，繼續(xù)為恒大融資奔走，似乎是股權投資者美林惟一的選擇。2006年11月，恒大與德銀、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，三家機構投資者出價4億美元認購恒大8億股優(yōu)先股。

4月初，恒大啟動私募計劃時，德銀決定與美林一同留下來，繼續(xù)“拯救”恒大，以避免其資金鏈斷裂，令自己先前投入血本無歸，淡馬錫則決定不再冒險追加投資。

5月，美林與德銀確定私募中各出資7.8億港元，最終合共出資約2.1億美元。美林與德銀亦說服與其關系密切的科威特投資局向恒大投資1.46億美元。同時，協(xié)助恒大引入策略投資者新世界發(fā)展有限公司（香港交易所代碼：00017，下稱新世界發(fā)展）董事長鄭裕彤，鄭以私人身份出資1.5億美元入股。至此，恒大私募共計融資近6億美元。

不過，外界對于恒大私募向投資者許諾的回報等細節(jié)，仍一無所知。許家印及投行對此類敏感問題，均避而不答。據(jù)一位接近恒大私募的投行人士向《財經》記者透露，恒大私募凈資產折讓達17％。增資擴股后，許家印再度割讓16％股權，其中，鄭裕彤占股3.9％，科威特投資局占股3.8％。許家印股權約稀釋至50％。

“不過，以1.7折的折扣計算，投資者所占權益肯定不止16％。一部分權益設定為可換股債券的形式。在恒大上市后，再做債轉股。”一位投行人士向《財經》記者透露。

另一位接近恒大的業(yè)內人士則透露，鄭裕彤與許家印部分約定債務年息極高。“除非恒大在一年內上市，債權轉為股權，否則，這么高的利息根本無法償還?！?/p>

“投行在此時協(xié)助恒大引入鄭裕彤這樣的策略投資者，用意曖昧?！币晃幌愀弁缎腥耸糠治稣J為，“恒大無法上市，投行便無法退出。若恒大資金鏈斷裂，投行只能通過引入策略投資者收購其資產，才能保證自己的投資不至血本無歸?！?/p>

另據(jù)《財經》記者了解，美林、德銀與淡馬錫在協(xié)助恒大上市過程中，已將其所持優(yōu)先股轉為普通股。普通股與優(yōu)先股的區(qū)別主要有四方面：普通股股東享有公司的經營參與權；普通股股東的收益要視公司贏利狀況而定，而優(yōu)先股收益是固定的；普通股股東不能退股，只能在二級市場上變現(xiàn)，而優(yōu)先股股東可依照優(yōu)先股股票上所附的贖回條款要求公司將股票贖回；優(yōu)先股票是特殊股票中最主要的一種，在公司贏利和剩余財產的分配上享有優(yōu)先權。

“投行將優(yōu)先股轉為普通股，一方面減輕了恒大的付息壓力，另一方面意味著他們與恒大捆綁得更緊了。”上述香港投行人士表示，“投行參與恒大重大經營決策，這種影響力在恒大面臨被收購困境時，可能會體現(xiàn)?！?/p>

恒大負債率確實因此大幅降低。據(jù)許家印稱，此前恒大負債約達95％，其中30％為機構投資者的優(yōu)先股。在優(yōu)先股轉為普通股后，將不再計入負債，恒大負債降至65％。

“盡管如此，并不能改變市場對恒大的看法。”前述接近恒大私募的投行人士表示，“投行最終目的只有一個，就是在獲得收益后退出，在市場沒有好轉的情況下，恒大今年上市前景十分渺茫?！?/p>

融資杯水車薪

“6億美元私募看似不少，但對恒大而言，只是杯水車薪?！鄙鲜鱿愀弁缎腥耸勘硎荆白鳛橐粋€資金密集型行業(yè)，一個大型地產項目的投入至少在10億元以上。恒大資金缺口過大。”

據(jù)恒大上市公布的招股說明書顯示，恒大土地儲備高達4580萬平方米，但僅有670萬平方米正在開發(fā)的建筑面積，獲得了包括土地使用、建設用地、建設工程規(guī)劃許可和施工許可在內的“四證”；另有78％的項目未獲齊“四證”，未繳清土地出讓金。

2007年10月，恒大以14億元收購上海陸家嘴金融貿易區(qū)一地塊。先期支付3億元，其余款項約定上市融資后支付。若未能償付余款，賣方可中止交易，并沒收首付款。

2008年1月，恒大經過200多輪叫價，最終以41億元拿下廣州天河區(qū)一塊土地。但其招股說明書顯示，截至3月13日恒大僅支付了1.3億元，全部出讓金須在8月之前付清。

此外，至2008年1月31日，恒大共欠銀行貸款高達111.33億元。

恒大旗下眾多物業(yè)項目，大致可劃分為四類：第一類是持有11個投資物業(yè)，即已落成銷售完畢；第二類是持有銷售物業(yè)，即在售項目，有10個；第三類是開發(fā)中項目，達31個；最后一類為已訂立持有項目，即一級開發(fā)中的儲備土地，有20個。

“地產公司資金鏈發(fā)生斷裂，多源于開發(fā)中項目過多?！鄙鲜鼋咏愦髽I(yè)內人士表示，“私募融資對恒大顯然不夠用?！?/p>

據(jù)招股書顯示，恒大在全國開發(fā)和在售的33個地產項目中，共有29個是2007年3月后動工或計劃動工的，其中28個計劃在2008年4月后才對外預售。

今年以來，地產市場成交量驟然下跌，令其中14個預計在2008年四五月間預售的項目延期或縮水。

許家印表示，恒大預計今年可售面積共750萬平方米。在3月時，已有近400萬平方米物業(yè)在建筑進度上達到了預售條件。但在市場萎靡之時，他并不想采取大幅降價的策略回籠資金。

4月底，武漢恒大華府開盤，據(jù)其銷售代理易居中國數(shù)據(jù)，截至5月，該樓盤共售出47套房源，總銷售金額不到1億元，與其預計銷售收入相差甚遠。一家銷售代理公司高層人士亦向《財經》記者透露，恒大在成都在售項目情況亦不理想。

房屋預售款是地產公司自有資金的主要來源，在房屋交易量萎縮的市場形勢下，一筆6億美元的私募資金顯然并不夠花。許家印惟一的途徑，仍是賣項目。

據(jù)《財經》記者了解，鄭氏家族已通過私人投資方式與恒大在武漢恒大華府項目展開合作。恒大于2006年底以8.29億元取得武漢恒大華府地塊，其開發(fā)部分總建筑面積約為23.2萬平方米，預留待開發(fā)土地規(guī)劃總建筑面積約為34.1萬平方米，項目總估值為41.09億元。

另據(jù)許家印公開表示，近期還將再拿出三個項目合作開發(fā)。包括廣州絹麻廠、重慶科技學院與上海陸家嘴。其中，廣州絹麻廠項目及上海陸家嘴項目，均拖欠大額土地款未繳清。

對此，許家印表示，“我們拿出來準備項目融資的三個項目總建筑面積只有150多萬平方米，占恒大土地儲備的三十分之一，但涉及總地價金額80億元，占恒大計劃IPO融資額的約三分之二?！?/p>

據(jù)一位接近恒大的人士透露，此次私募資金主要用于還債。這一輪私募對于投資者有保護條款，不管恒大能否成功IPO，投資者的收益都會有保障。目前許家印依然希望恒大能盡快上市，并已在為卷土重來做準備，但現(xiàn)在沒有時間表。

一位香港投行業(yè)內資深人士說：“鑒于目前市場狀況，私募未必可以保證上市一定能夠成功。

“鯊膽彤”的擴張

“恒大在私募中曾接觸過多家策略投資者，但沒有一家敢進去。”一位香港地產代理機構高層向《財經》記者透露，“鄭裕彤是另類。在香港，他有一個綽號叫‘鯊膽彤’，意思是他的膽子很大，敢做一般人不敢做的生意?！?/p>

鄭裕彤早年在香港靠珠寶生意起家，開創(chuàng)著名珠寶品牌周大福。1970年，他與何善衡、郭得勝等人組成新世界發(fā)展，轉而大規(guī)模投資房地產。1984年，新世界發(fā)展與香港貿易發(fā)展局達成協(xié)議，投資18億港元，在港島灣仔興建香港國際會議展覽中心，成為香港地標建筑之一。

上世紀80年代末，鄭裕彤大膽投資內地地產市場，并于上世紀90年代創(chuàng)建新世界地產，其子鄭家純任董事長，專事投資內地房地產業(yè)。

公告顯示，新世界地產資產總值約為449.5億港元，其多元化物業(yè)發(fā)展組合包括36個主要項目，可建筑面積達2610萬平方米，分布于內地21個城市。北京市崇文區(qū)200萬平米舊城改造等項目，是新世界地產在內地最有代表性的項目之一。

6月20日，新世界地產發(fā)布公告稱，其母公司新世界發(fā)展將三家內地項目公司“居一”、“三聯(lián)”和“淮?！辟Y產注入新世界地產中。其中，“居一”的主要業(yè)務為上海香港新世界花園；“三聯(lián)”的主要業(yè)務是上海中山廣場；而“淮?！钡闹饕獦I(yè)務為上海香港新世界大廈。 這次重組的目的，是為其在A股借殼上市做準備。此前，新世界地產已通過關聯(lián)公司接觸S*ST星美（深圳交易所代碼：000892），并以戰(zhàn)略投資者和債務重組人身份進駐。

新世界地產曾公開表示，其在內地借殼上市的目的在于建一個通道，以便今后可以把港資順利轉入內地投資。

一位香港投行資深人士在接受《財經》采訪時表示，鄭以私人出資入股恒大，更易掩人耳目?！靶率澜绲禺a是一家以賺取土地紅利為重要盈利模式的香港公司，內地土地儲備量很大，鄭裕彤決定投資恒大，與新世界地產近期在內地進一步擴張的計劃有一定關系。他們看到了機會。”■