在土地頻頻流拍背后，以土地出讓金為主要收入來(lái)源的地方政府進(jìn)退兩難

4月，隨著開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地后陷入資金困境，以土地出讓金為主要收入來(lái)源的地方政府，也面臨進(jìn)退兩難境地。

2008年年初，在經(jīng)歷罕見(jiàn)的多次土地流拍后，北京市土地儲(chǔ)備中心大幅削減了一季度土地供應(yīng)計(jì)劃：2月和3月，北京僅四宗住宅用地入市，均以超出標(biāo)底不高的價(jià)格成交；原計(jì)劃入市的15宗土地，推遲至二季度入市。這之中，便包括備受矚目的“明星地塊”——廣渠路15號(hào)。

這塊地位置絕佳，臨近北京東三環(huán)路，規(guī)劃建筑面積達(dá)41.76萬(wàn)平方米，周邊樓盤(pán)售價(jià)目前至少2萬(wàn)元/平方米，2007年曾被譽(yù)為“北京未來(lái)新地王”。但是，2008年1月16日這塊地入市后，卻因競(jìng)標(biāo)者少于額定的三家開(kāi)發(fā)商而流拍。

“目前這塊地仍在審批中，尚未確定入市時(shí)間。”北京市土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)處一位工作人員向《財(cái)經(jīng)》記者表示。

“在市場(chǎng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的情況下，政府很擔(dān)心再出現(xiàn)流拍，選擇入市時(shí)機(jī)將比較謹(jǐn)慎?！币晃唤咏本┦袊?guó)土資源局的人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，“一方面，土地出讓金是地方政府的主要收入來(lái)源，另一方面，保證土地供應(yīng)量是抑制房?jī)r(jià)上漲的前提條件。現(xiàn)在天價(jià)拍地受到了限制，但土地市場(chǎng)萎靡，令地方政府同樣頭疼?！?/p>

與北京情況類似，2007年10月以來(lái)，土地流拍在全國(guó)蔓延。截至2008年3月，全國(guó)有超過(guò)40宗土地出現(xiàn)流拍。即使在未流拍的土地交易中，除2008年1月恒大地產(chǎn)在廣州以41億元“天價(jià)拿地”，大部分成交地價(jià)均超出標(biāo)底不高。

與此相對(duì)應(yīng)的是2007年10月前土地市場(chǎng)的瘋狂，以碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)為首，一大批開(kāi)發(fā)商掀起一場(chǎng)拿地狂飆，土地儲(chǔ)備成倍擴(kuò)張。

如今，在信貸緊縮、房地產(chǎn)價(jià)格和成交量雙雙下跌的市場(chǎng)環(huán)境下，一些豪賭未成的開(kāi)發(fā)商陷入資金困境；少數(shù)套得土地紅利的開(kāi)發(fā)商也迫于形勢(shì)，收緊陣線。

“在此情形下，少數(shù)資金充裕的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易參與招拍掛，轉(zhuǎn)而以股權(quán)收購(gòu)的方式低價(jià)取得一些土地?！币晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

土地市場(chǎng)無(wú)人埋單

4月8日，深圳寶安、龍崗五宗居住用地在深圳市土地房產(chǎn)交易中心結(jié)束掛牌出讓。這五塊土地自2007年底入市，多次流拍。

結(jié)果，僅振業(yè)地產(chǎn)以2836元/平方米樓面地價(jià)，取得龍崗一宗建筑面積逾24萬(wàn)平方米地塊——這一價(jià)格僅與2006年該地塊價(jià)格相當(dāng)。另外四宗土地再遭流拍。

2007年10月后，銀行緊縮地產(chǎn)信貸，流拍情形在全國(guó)各地紛紛出現(xiàn)：10月22日，江蘇常州共推出了九宗土地，其中兩塊流拍，六塊以底價(jià)中標(biāo)；12月6日，廣州市推出12宗地塊，僅七家單位競(jìng)價(jià)，最終兩塊流拍、五塊以底價(jià)成交；12月7日，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍；12月14日，因投標(biāo)公司未達(dá)三家，北京朝陽(yáng)區(qū)清河營(yíng)村一地塊流拍；12月17日，深圳市寶安區(qū)三宗合計(jì)占地面積近13萬(wàn)平方米居住用地因無(wú)人競(jìng)買(mǎi)流拍……

進(jìn)入2008年1月，除北京廣渠路15號(hào)地流拍，南京推出五塊土地，兩塊流拍，其余三塊以底價(jià)成交。福州推出三塊土地只有一塊成交。

幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)流拍土地超過(guò)40宗。

地市持續(xù)萎靡令政府進(jìn)退兩難。深圳、福州等地國(guó)土部門(mén)面對(duì)土地流拍，或調(diào)低標(biāo)底反復(fù)招標(biāo)，或轉(zhuǎn)招標(biāo)為掛牌，降低門(mén)檻，卻仍遭遇冷場(chǎng)。北京國(guó)土資源局不得已以推遲土地入市時(shí)間應(yīng)對(duì)。

然而，土地入市時(shí)間不可能無(wú)限期拖延，轉(zhuǎn)入下一季度入市也為未來(lái)增加了壓力。據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心披露，北京將在二季度集中投放超過(guò)50塊地，總量接近620萬(wàn)平方米。這是自招拍掛以來(lái)北京單季度土地入市的最大放量，屆時(shí)是否有人埋單，引人關(guān)注。

“廣東五虎”模式

地產(chǎn)商在2007年掀起的土地狂飆，更像是一場(chǎng)“最后的瘋狂”。

其中，廣東五家規(guī)模最大的地產(chǎn)商——碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展及雅居樂(lè)——業(yè)內(nèi)戲稱“廣東五虎”，在土地儲(chǔ)備上的急速擴(kuò)張，最為突出。

2007年4月，碧桂園在香港上市，一躍成為內(nèi)地市值最大的地產(chǎn)商，一度被認(rèn)為是瘋狂拿地策略的成功典范與最大受益者。年報(bào)顯示，截至2007年12月31日，碧桂園土地儲(chǔ)備已由上市時(shí)約1900萬(wàn)平方米增加至約3840萬(wàn)平方米。

土地激增的同時(shí)，其負(fù)債亦激增至約192億元，其中，銀行貸款達(dá)69.91億元。2007年底，迫于資金鏈緊張，碧桂園嘗試發(fā)債，不料遇挫。2008年2月，碧桂園縮水發(fā)行5億美元可轉(zhuǎn)債，其中40％用于償還一筆中國(guó)銀行的短期借款。最近，該公司已鮮有擴(kuò)張土地舉動(dòng)。

與多數(shù)地產(chǎn)商相比，碧桂園借牛市之機(jī)融資，使其擁有近95億元現(xiàn)金存款，仍算幸運(yùn)。

相形之下，富力地產(chǎn)則因去年大舉擴(kuò)張陷入債務(wù)危機(jī)。其年報(bào)顯示，2007年該公司收購(gòu)?fù)恋毓策_(dá)20塊，共計(jì)1030萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備增加至2620萬(wàn)平方米。其貸款總額達(dá)199億元；應(yīng)付賬款達(dá)111億元（大部分為拖欠土地款），遞延稅項(xiàng)14億元；凈負(fù)債與權(quán)益比率已達(dá)近140%，而其現(xiàn)金不足23億元。

面對(duì)如此巨額負(fù)債，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉公開(kāi)表示，希望通過(guò)回歸A股上市融資，并稱短期內(nèi)不再購(gòu)置土地，加大銷(xiāo)售力度，以縮減負(fù)債。他預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)目前應(yīng)收款項(xiàng)約為30億元－40億元，到二季度末，可令凈負(fù)債與權(quán)益比率降至100%以下。

但富力地產(chǎn)A股上市計(jì)劃至今仍未獲批。即使上市獲批，在股市、樓市雙跌的市場(chǎng)境況下，其融資前景亦不樂(lè)觀。

雅居樂(lè)與合生創(chuàng)展在2007年土地?cái)U(kuò)張速度不亞于上述兩家，至今仍未公布年報(bào)，無(wú)法知曉其目前資產(chǎn)負(fù)債情況。不過(guò)，根據(jù)雅居樂(lè)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，至2007年6月，其土地儲(chǔ)備已達(dá)2455萬(wàn)平方米，與2006年底相比增長(zhǎng)52%，其凈資產(chǎn)負(fù)債率亦由2006年底的2.2%躥升至63.9%。

恒大地產(chǎn)2007年土地儲(chǔ)備則增加八倍，達(dá)4580萬(wàn)平方米。不久前，恒大地產(chǎn)香港上市折戟，深陷債務(wù)危機(jī)。與上市公司相比，恒大地產(chǎn)融資路途更為艱險(xiǎn)。

瘋狂拿地并遭遇資金困境的地產(chǎn)商，不僅僅是“廣東五虎”。2007年，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商均較以往大規(guī)模增加了土地儲(chǔ)備。

招商地產(chǎn)花費(fèi)約48.22億元，新增土地面積221萬(wàn)平方米，建筑面積454萬(wàn)平方米，其土地儲(chǔ)備總面積已超過(guò)800萬(wàn)平方米，而在2006年該公司購(gòu)置土地花費(fèi)不足28億元。

其年報(bào)顯示，目前招商地產(chǎn)總資產(chǎn)約251億元，總負(fù)債約159.6億元。其中，短期借款約56.7億元，長(zhǎng)期借款約36億元，應(yīng)付款約29億元，貨幣資金約35億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量約為負(fù)40億元，資金鏈較緊張。招商地產(chǎn)擬在A股再融資80億元，正等待證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

金地去年在八個(gè)城市獲得14個(gè)項(xiàng)目，可售建筑面積共504萬(wàn)平方米，地價(jià)總計(jì)161.61億元。其總資產(chǎn)約253億元，總負(fù)債約161億元，短期借款19億元，長(zhǎng)期借款54億元，應(yīng)付賬款14億元，貨幣資金約25億元。

金地自2007年9月以2.04億元獲取東莞市一地塊51％股權(quán)后，該公司便再未購(gòu)入土地，與前三季度瘋狂購(gòu)地形成鮮明對(duì)比。為緩解資金情況，金地在2008年初發(fā)行了12億元公司債。

上海復(fù)地2007年共獲得七個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)475萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積達(dá)275萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)337%。目前上海復(fù)地土地儲(chǔ)備達(dá)950萬(wàn)平方米。其總資產(chǎn)約為183億元，總負(fù)債約為127億元，銀行存款約23億元。迫于資金緊張，與富力地產(chǎn)一樣，上海復(fù)地制定了回歸A股計(jì)劃，正等待證監(jiān)會(huì)審核。

中國(guó)海外集團(tuán)有限公司亦是去年急速擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商之一，2007年新增土地儲(chǔ)備建筑面積比2006年增長(zhǎng)55%。

2007年，萬(wàn)科成為惟一總資產(chǎn)超過(guò)1000億元的內(nèi)資地產(chǎn)公司，其土地儲(chǔ)備約為2163萬(wàn)平方米，全年增加930萬(wàn)平方米，約有40%來(lái)自收購(gòu)公司或通過(guò)合作方式取得。土地?cái)U(kuò)張也令其負(fù)債超過(guò)了65%——萬(wàn)科自己制定的負(fù)債界限；不過(guò)，104.38億元現(xiàn)金存款令其資金較為寬裕。

百日是否劇變

面對(duì)不同程度的負(fù)債壓力，地產(chǎn)商們一方面各自尋找融資途徑；另一方面根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，決定應(yīng)對(duì)策略。

包括富力地產(chǎn)、金地等大多數(shù)負(fù)債較高、現(xiàn)金較少的地產(chǎn)商，選擇暫時(shí)退出土地市場(chǎng)，并尋求在股市上獲得融資。不過(guò)，2007年10月以來(lái)，證監(jiān)會(huì)一直關(guān)閉地產(chǎn)上市及再融資大門(mén)，加劇了這些地產(chǎn)類上市公司的資金緊張。

近日，證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部處長(zhǎng)習(xí)龍升公開(kāi)表示，證監(jiān)會(huì)一直鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)A股上市，但對(duì)上市及再融資用于買(mǎi)地的企業(yè)，暫不審批。

不過(guò)，若一家地產(chǎn)企業(yè)上市融資目的僅為清欠債務(wù)，能否為市場(chǎng)接受，也成為問(wèn)題。這是地產(chǎn)股上市及再融資沒(méi)有進(jìn)展的主要原因。

有分析人士認(rèn)為，大部分地產(chǎn)商陷入資金困境的情況下，為一些資金相對(duì)充裕的地產(chǎn)商提供了兼并擴(kuò)張的機(jī)遇。然而，地產(chǎn)業(yè)兼并潮至今未露端倪，資金較為充裕的地產(chǎn)商，在目前形勢(shì)下大多選擇穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略，加快銷(xiāo)售，縮減負(fù)債。

萬(wàn)科首當(dāng)其沖。根據(jù)公告，2008年一季度，萬(wàn)科銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，得益于其在2007年10月后率先展開(kāi)的全國(guó)降價(jià)策略。

今年2月，萬(wàn)科在廣東東莞推出的新樓盤(pán)折扣高達(dá)七折；降價(jià)又是得益于其土地價(jià)格較低，萬(wàn)科多以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或股權(quán)收購(gòu)方式獲得土地，即使降價(jià)依舊可保證其毛利。

萬(wàn)科降價(jià)帶動(dòng)一波全國(guó)性降價(jià)風(fēng)潮，恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等負(fù)債較高的地產(chǎn)商均以降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)加速回籠資金。珠三角一帶樓盤(pán)最高折扣甚至高達(dá)五折。

在此形勢(shì)下，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日發(fā)表言論稱，恒大IPO擱置是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性事件。大部分開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀，未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司劇變的100天。

2007年，地產(chǎn)商的土地狂飆將招拍掛實(shí)施三年間的土地價(jià)格推向巔峰，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)、“面粉比面包還貴”的價(jià)格扭曲現(xiàn)象。

回顧2004年，“831土地大限”之后實(shí)施土地招拍掛，地價(jià)逐年翻倍飆升，這使得在協(xié)議出讓土地時(shí)期獲得較多土地儲(chǔ)備的萬(wàn)科等地產(chǎn)商坐吃土地紅利，資產(chǎn)迅速膨脹。另一方面，也催生了如順馳、碧桂園、恒大為代表的“速食土地大王”。這些中小地產(chǎn)商，通過(guò)銀行貸款、高價(jià)拿地、快速開(kāi)發(fā)的策略，得以迅速壯大。支撐這一策略的便是最終上市融資。

在這一土地狂飆的險(xiǎn)招下，三年來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)演繹了不同的資本故事：順馳資金鏈斷裂，賤賣(mài)資產(chǎn)；碧桂園融資成功，市值飆升；恒大上市折戟，負(fù)債高企。

如今，在資金壓迫下，這一游戲規(guī)則下的土地市場(chǎng)終現(xiàn)瓶頸。土地市場(chǎng)萎靡使得各級(jí)政府面臨大考：重新放松貸款，將延續(xù)土地狂飆的瘋狂；繼續(xù)收緊信貸，則可能導(dǎo)致地方財(cái)政收入縮減，開(kāi)發(fā)商面臨破產(chǎn)危局。