我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對促進國民經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，成為影響宏觀經(jīng)濟波動的主要因素，因此，對我國房地產(chǎn)行業(yè)進行深入的分析就成為必要。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

1.市場集中度低。市場集中度是衡量市場結(jié)構(gòu)的主要指標，用在規(guī)模上處于前幾位企業(yè)的市場占有率來反映市場賣者對產(chǎn)品的壟斷程度。目前我國房產(chǎn)業(yè)的集中度不是很高，多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)公司的規(guī)模小實力弱。2006年，全國房地產(chǎn)企業(yè)500強完成投資2788億元，形成總資產(chǎn)14194億元，營業(yè)收入3737億元，2006年全國房地產(chǎn)500強企業(yè)個數(shù)不到全國的0.9%，形成的總資產(chǎn)占全國的16.1%，2006年全國房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)為88161.491億元。其中資產(chǎn)總額排名前幾名的企業(yè)名稱為北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司，資產(chǎn)總額為500億元；萬科企業(yè)股份有限公司，資產(chǎn)總額為485.1億元；合生創(chuàng)展集團有限公司，資產(chǎn)總額為418.4億元；新世界中國地產(chǎn)有限公司，資產(chǎn)總額為321億元；中國海外發(fā)展有限公司，資產(chǎn)總額為259.1億元；上實地產(chǎn)，資產(chǎn)總額為238.5億元；中華企業(yè)股份有限公司，資產(chǎn)總額為75.5億元；上海城投置地(集團)有限公司，資產(chǎn)總額為38.6億元。由以上數(shù)據(jù)可知2006年房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度指標CR4=(500+485.1+418.4+321)/88161.491=1.956%CR8=(500+485.1+418.4+321+259.1+238.5+75.5+38.6)/88161.491=2.6%用這兩個指標的結(jié)果對比貝恩的和植草益的分類情況可以看出我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)屬于競爭型。

從規(guī)模性來看2006年房地產(chǎn)10強企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模高達2398.9億元，占百強的32.8%；凈資產(chǎn)為828.0億元；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入629.6億元；完成房地產(chǎn)投資總額達603.6億元；房屋施工總面積為2956萬平方米；竣工總面積為1003萬平方米。根據(jù)以上資料，我們可以計算出中國房產(chǎn)企業(yè)10廠商的市場集中度，即CR10=2.72%，這說明我國房產(chǎn)行業(yè)的市場集中度很低。

2.產(chǎn)品差異化高。產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)可以通過產(chǎn)品差異化這一非常有效的價格競爭手段來提高企業(yè)的競爭力。改革開放30年來，我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，但區(qū)域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)業(yè)尤為明顯。2006年，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資同比增長26.3%，中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率為35.4%，西部房地產(chǎn)投資增長率為39.5%，說明我國住宅投資正在向中部和西部省份轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場是個特殊的市場，由于房地產(chǎn)總是與土地和建筑相關(guān)材料聯(lián)系在一起，具有不可比性，即使是同樣的樓盤，也會因為基本宣傳信息、服務(wù)等不同而產(chǎn)生差異。同時消費者也存在著不同的偏好，能有效區(qū)分企業(yè)提供的同類產(chǎn)品，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)存在著一定的產(chǎn)品差異化。

3.進入壁壘較低。①房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的差異化程度高。高的差異化程度使不同的企業(yè)都能進入到房地產(chǎn)行業(yè)中，因為企業(yè)或個人只要有資金就可以進入這個市場，對于房產(chǎn)，不需要建造完全一樣的，這就決定企業(yè)只要建造出的是房子，可以用于居住或商用，就可以進入這個行業(yè)。②房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，銀行愿意對其進行融資，房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地、施工和銷售階段）都離不開銀行的支持。在這個行業(yè)，最初興起“空手套白狼”，只要和政府、銀行有關(guān)系，開發(fā)商期的土地、貸款都比較容易，加上房地產(chǎn)業(yè)的基本技術(shù)公開化等原因，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘相對較低。③我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品交易較容易。中國人有個習慣，就是一輩子都要有個家，這和中國人的消費心理有關(guān)。中國消費者存錢的目的基本上都是能買套房，而且現(xiàn)在的買房政策很寬泛，并不需要一次付清，可以采用分期付款的方式。近兩年的房價猛增，更使一部分人將資本投資于不動產(chǎn)即房產(chǎn)，而中國人的跟風心理也在這方面體現(xiàn)的淋漓盡致。大部分人并不需要那么多房產(chǎn)而出于不同的心理要購買第二套甚至第三套房產(chǎn)。這就為房產(chǎn)開發(fā)商提供了很大的商機，紛紛進入房產(chǎn)市場。

4.市場績效不高。2006年，500強企業(yè)總資產(chǎn)達到14194億元，營業(yè)收入達3737億元，而總的納稅額為1798億元。對于評價績效常用的指標為利潤率（收益率）指標，衡量房地產(chǎn)市場的市場績效，以貝恩為代表的產(chǎn)業(yè)組織學者相繼對不同產(chǎn)業(yè)的長期利潤率同市場結(jié)構(gòu)的之間的相關(guān)關(guān)系進行了研究。貝恩的研究結(jié)果表明，隨著利潤率的提高，市場集中度也有所提高。根據(jù)R=（∏-T）/E：R——稅后資本收益率；∏——稅前利潤；T——稅收總額；E——自有資本；2006年的利潤率為13.67%，但這只是500強企業(yè)的利潤率，整個房地產(chǎn)業(yè)的收益率比這個數(shù)值低。因為500強企業(yè)平均收入為7.74億元，每萬元收益13407元，比全國9291元高4116元，高出44.3%，從這可以看出整個行業(yè)的收益率要低于13.67%。根據(jù)貝恩的理論，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率比較低，也就是說房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度很低。

市場績效的評價還可以通過產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)效率來評價，產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)效率用達到或接近經(jīng)濟規(guī)模的企業(yè)的產(chǎn)量占整個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)量的比例來反映經(jīng)濟規(guī)模的實現(xiàn)程度。2006年房地產(chǎn)行業(yè)500強企業(yè)的總資產(chǎn)為14194億元，而整個行業(yè)的總資產(chǎn)為88161.491億元，這一比率為16.1%，這個比率越大達到產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)效率越大。很明顯這一比率較低，即房地產(chǎn)市場上未達到獲得規(guī)模經(jīng)濟所必需的經(jīng)濟規(guī)模企業(yè)是市場的主要供應(yīng)者。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)未能充分利用規(guī)模經(jīng)濟效益，是低效率的小規(guī)模生產(chǎn)。

二、國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗

從世界范圍來看，美國和香港的房地產(chǎn)業(yè)無疑是做的最成功的。雖然如今由于美元貶值等原因造成美國房地產(chǎn)業(yè)的衰退，但是上世紀美國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的合理使得美國的房地產(chǎn)業(yè)有了很大的飛躍。房地產(chǎn)業(yè)是美國的經(jīng)濟支柱之一，其產(chǎn)值占美國國民生產(chǎn)總值的10%-15%，房地產(chǎn)稅收收入占有政府財政收入相當大的比例，美國州政府的財政收入70%以上來源于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，且有遞增的趨勢。美國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度對中國而言較高，在美國，最大的房地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額達到4%之多，前十大開發(fā)商的市場份額達到了17%還要多。美國的房地產(chǎn)企業(yè)是通過滿足消費者的需要去開發(fā)房地產(chǎn)，是經(jīng)過調(diào)查的，同時又注重售后服務(wù)，這為美國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的商機。為了擴大市場集中度，美國的房地產(chǎn)公司并不會盲目的擴張，而是有效擴張，或者是基于核心專業(yè)知識的自我積累型發(fā)展，或者是基于專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，與房地產(chǎn)經(jīng)濟鏈條上的其他優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展合作或進行兼并。同時通過服務(wù)質(zhì)量和良好的產(chǎn)品質(zhì)量提高自身產(chǎn)品的差異性，從而達到規(guī)模經(jīng)濟，提高進入壁壘。

對于香港而言，香港作為世界上填海最多的自治區(qū)，它的房地產(chǎn)業(yè)是不容忽視的。房地產(chǎn)業(yè)是香港最容易賺取巨額收入的行業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)一直是香港地興盛產(chǎn)業(yè)。香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給香港帶來了經(jīng)濟的繁榮，具體表現(xiàn)在：①加速了金融中心的形成。②引致大量為金融地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。③政府高價賣地，財政收入增加。④提高了建筑業(yè)的技術(shù)水平、設(shè)計水平和管理水平。⑤推動了其他行業(yè)的發(fā)展。從市場結(jié)構(gòu)上看，由于受土地的限制，香港的房地產(chǎn)企業(yè)更多的注重于技術(shù)創(chuàng)新。我們知道，技術(shù)創(chuàng)新更多的是帶來良好的效益，更能達到規(guī)模經(jīng)濟，從而達到更高的市場集中度。

三、對我國市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的建議

1.由政府適度提高房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘。實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟是有效的進入壁壘的一種。在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有達到抑制過多企業(yè)進入的規(guī)模經(jīng)濟，即使是占市場份額最大的萬科企業(yè)，也僅占中國房產(chǎn)行業(yè)的1%多一些。所以，為達到規(guī)模經(jīng)濟這一目標，較好的辦法就是所謂的強強聯(lián)合，也就是市場行為中的企業(yè)兼并。通過市場的兼并增大企業(yè)的市場占有率，以達到規(guī)模經(jīng)濟來提高市場的進入壁壘，而這就需要政府的調(diào)控了。對比美國而言，我國的市場集中度極低，這同時也提示我國，優(yōu)化房產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，首先就應(yīng)從提高市場集中度，擴大規(guī)模經(jīng)濟入手。

2.在市場行為上看，建議房地產(chǎn)企業(yè)從價格競爭轉(zhuǎn)向非價格競爭?，F(xiàn)今的消費者雖說已有越來越多的人開始注重品牌、質(zhì)量、服務(wù)，但我國消費者最看重的還是價格，這就使得房產(chǎn)開發(fā)商，抓住這一致命弱點，只在價格上體現(xiàn)產(chǎn)品的差別，造成我國房地產(chǎn)業(yè)的價格戰(zhàn)。使房地產(chǎn)業(yè)從價格競爭轉(zhuǎn)向非價格競爭，促進消費者的健康消費。所以，在競爭日益激烈的房產(chǎn)市場上，物業(yè)管理水平的提高是占領(lǐng)市場的必備工具。當然，有效減少成本，降低售價也是占領(lǐng)市場的重要砝碼。

3.從市場績效上看，就需要實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅會使房地產(chǎn)業(yè)得到良好的發(fā)展，同時會帶動其他產(chǎn)業(yè)如建材業(yè)等的發(fā)展，而且還能提高就業(yè)。面對全球經(jīng)濟一體化，我國房地產(chǎn)業(yè)提高行業(yè)的進入壁壘，實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟，促進企業(yè)間的理性競爭，通過提高產(chǎn)品質(zhì)量、提高服務(wù)等實現(xiàn)企業(yè)間競爭，優(yōu)化土地、資本、人力等資源的配置，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)更好更快更平穩(wěn)的發(fā)展。

4.借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗以及成功地區(qū)的經(jīng)驗。首先要學習英、美等發(fā)達國家改革稅制，制定相關(guān)法律，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造有利條件；其次，可以學習香港地區(qū)。在香港，狹義的房地產(chǎn)概念其實僅僅局限于有明確法律權(quán)屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內(nèi)。市場與政府邊界清楚，政府公屋與房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。廣泛建設(shè)商品房，為我國發(fā)展住房二級市場，使住房存量資源發(fā)揮效用，減輕一級市場的需求壓力做好充分的準備。

通過以上分析，我國房地產(chǎn)市場的基本結(jié)構(gòu)特征是過度競爭以及集中度較低和規(guī)模不經(jīng)濟。面對全球一體化，我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該通過繼續(xù)穩(wěn)定房屋價格和控制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，防止反彈；完善土地管理政策，改善土地供應(yīng)制度；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準入，加強市場監(jiān)督；拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，避免對銀行的過度依賴；實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置；政府的合理介入等手段進行市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化，進而增強整個房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，促進我國經(jīng)濟健康、快速的發(fā)展。

（作者單位：天津工業(yè)大學經(jīng)濟學院）