摘要：文章剖析了物業(yè)管理中出現(xiàn)收費(fèi)難的主要原因，并提出7相應(yīng)的對策。相信通過業(yè)主、企業(yè)與政府三方面的共同努力定能解決好此行業(yè)之頑癥。

關(guān)鍵詞：收費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)07-277-02

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的經(jīng)營型服務(wù)性的管理，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有(產(chǎn)權(quán)多元化)，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托(雇用)，代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營管理物業(yè)。業(yè)主處于主導(dǎo)地位，而物業(yè)管理企業(yè)則扮演“大管家”的角色，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其管理行為屬企業(yè)行為。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)以外，還提供專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，即多功能全方位統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是有償?shù)模瑘?zhí)行的是“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，其管理經(jīng)費(fèi)包括收取的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。所以，物業(yè)管理能在市場經(jīng)濟(jì)條件下生存與發(fā)展。

享受了服務(wù)就應(yīng)該付費(fèi)，這個(gè)道理現(xiàn)在已被大多數(shù)居民所接受，但居民對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)普遍表示不滿。一份調(diào)查顯示。對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)表示滿意的不足50％，其中很滿意的20％；比較滿意的占25.6％；認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)一般的占14.9％。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京市實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)，按規(guī)定應(yīng)收取物業(yè)管理費(fèi)的，實(shí)際收費(fèi)率一般僅為50％至60％，差一點(diǎn)的只有30％左右，能達(dá)到80％至90％的已屬鳳毛麟角。上海市物業(yè)費(fèi)收繳率不足70％，其中售后公房此類情況更嚴(yán)重，部分小區(qū)甚至低于10％。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)令人震驚，收費(fèi)難，是幾乎所有物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)內(nèi)人士包括有關(guān)管理部門一致的感受。為什么物業(yè)管理中會出現(xiàn)收費(fèi)難的問題呢?

筆者認(rèn)為，收費(fèi)難的主要原因在于業(yè)主的觀念未能及時(shí)地更新；物業(yè)管理企業(yè)管理水平不高，服務(wù)不到位；開發(fā)商遺留問題未能得到及時(shí)有效解決以及行業(yè)規(guī)范不完善、不配套。

如何解決收費(fèi)難的問題，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的共同努力來實(shí)現(xiàn)。那么，物業(yè)管理收費(fèi)到底難在哪里?難道物業(yè)管理收費(fèi)真是患了無可救藥的“頑癥”?現(xiàn)筆者就物業(yè)管理收費(fèi)難的成因以及相關(guān)對策進(jìn)行一些相應(yīng)的探討。

一、物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)涵

所謂“物業(yè)管理費(fèi)”是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理服務(wù)而支付的費(fèi)用。它包括：(1)物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費(fèi)；(2)公用設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；(3)清潔費(fèi)；(4)保安費(fèi)；(5)綠化費(fèi)；(6)物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)稅金；(9)利潤。如果是特約服務(wù)一般要另行收費(fèi)。

1 費(fèi)用收取原則。我國國務(wù)院2003年9月1日頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！?/p>

2 計(jì)費(fèi)測定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理計(jì)費(fèi)核算是物業(yè)管理順利進(jìn)行的關(guān)鍵一環(huán)，核算辦法很多，常用的有如下幾種：(1)成本法。首先確定單項(xiàng)管理費(fèi)用支出，這些項(xiàng)目費(fèi)用根據(jù)市場行情和實(shí)際發(fā)生成本核定。(2)對比法。指同類物業(yè)中某一物業(yè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完善，執(zhí)行效果良好，其它物業(yè)管理計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就可通過對比，逐一確定每項(xiàng)管理支出和收入。(3)經(jīng)驗(yàn)法。指在掌握不同類物業(yè)管理計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行效果后，根據(jù)既往經(jīng)驗(yàn)確定受托管理物業(yè)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該方法使用簡單，避免了其他物業(yè)管理計(jì)費(fèi)的弊端。(4)綜合法。指綜合上述三種方法的優(yōu)點(diǎn)。對多種計(jì)費(fèi)方案反復(fù)比較、修改，最后制定最佳計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因用此方法制定的標(biāo)準(zhǔn)吸收了前三種方法的優(yōu)點(diǎn)，所以具有很強(qiáng)的實(shí)用性。

二、物業(yè)管理收費(fèi)難的成因

1 業(yè)主的觀念有待更新。一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵。由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。不能將所有的責(zé)任全推到物業(yè)管理企業(yè)身上。二是業(yè)主的消費(fèi)意識不夠。業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念未建立，部分業(yè)主還缺乏對物業(yè)管理也是一種消費(fèi)、物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識。三是對物業(yè)管理費(fèi)用的收支不清楚。部分業(yè)主沒能很好地端正“一分錢一分貨”的消費(fèi)觀念，在沒詳細(xì)了解物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作的情況下，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)營運(yùn)利潤過大，作為業(yè)主“虧”得太多，對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)要求過于苛刻，以致容易對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。四是部分業(yè)主心存搭便車心理。毋庸置疑的是：極少部分業(yè)主心存搭便車心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)。這樣既嚴(yán)重挫傷了廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

2 物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)發(fā)展水平不高，服務(wù)不到位。一是收費(fèi)管理不規(guī)范，物業(yè)管理費(fèi)用透明度差，物業(yè)管理企業(yè)對公共面積的使用經(jīng)營不能與業(yè)主達(dá)成共識，物業(yè)管理企業(yè)計(jì)費(fèi)方法不公(如電梯收費(fèi)分?jǐn)偧敖ㄖ娣e一刀切收費(fèi)不公等)，造成業(yè)主的不平衡感；二是物業(yè)管理企業(yè)過多承擔(dān)社會公用責(zé)任，造成收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)加大；三是物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不高。

3 開發(fā)商遺留問題。一是開發(fā)商難兌現(xiàn)高承諾(夸大宣傳只為迎合消費(fèi)者。保證樓宇的銷售)；二是開發(fā)商建筑工程遺留問題多，直接造成物業(yè)管理先天不足。

4 行業(yè)規(guī)范不完善、不配套。雖然經(jīng)過多年努力從國家到地方先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)管理辦法，但離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，還不適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。雖然各級政府和有關(guān)部門已認(rèn)識到物業(yè)管理立法的重要性，紛紛出臺或者著手制定各種法規(guī)法令，但由于物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速，立法顯得相對滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無法可依。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對策

1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，盡快接受新的住房消費(fèi)觀念，樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識。要對廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。

2 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平。(1)努力提高企業(yè)服務(wù)質(zhì)量及員工素質(zhì)。由于開發(fā)商為提升銷售額，在廣告宣傳中，給業(yè)主承諾了許多物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。為此，物業(yè)管理公司必須在管理和服務(wù)上向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊，不斷提高自身的服務(wù)意識，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以業(yè)主服務(wù)為中心，樹立“業(yè)主至上”、“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，提高員工素質(zhì)，在物業(yè)管理水平上下工夫，加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，整體提高從業(yè)人員素質(zhì)，建立良好的職業(yè)道德規(guī)范，為物業(yè)管理費(fèi)的收取營造良好氛圍。(2)改變收費(fèi)態(tài)度及收費(fèi)方式。以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通；導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)有意見而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對這一情況。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度，避免上述問題的發(fā)生。(3)定期公布財(cái)務(wù)狀況。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受業(yè)主、住戶、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的咨詢和監(jiān)督。(4)認(rèn)真研究方法(與業(yè)主充分協(xié)商，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)執(zhí)行)。物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法在實(shí)施前，應(yīng)與業(yè)主充分協(xié)商，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)執(zhí)行。如對物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)空地上劃定車位收費(fèi)問題，可以將該收入所得納入管理費(fèi)用的收入，適當(dāng)減少業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用，在統(tǒng)一公平的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前提下，再對使用停車位的業(yè)主收車位占用費(fèi)。對電梯收費(fèi)問題，可以進(jìn)行如“一樓為電梯起始點(diǎn)的住戶不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，二樓以上的電梯運(yùn)行費(fèi)不進(jìn)行區(qū)分”的約定，或協(xié)商約定“由于電梯的使用對某些住戶的生活帶來不便(如噪音污染等)的，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”等，從而解決由此而導(dǎo)致的收費(fèi)難問題。(5)建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心。借鑒國外物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)行的提取固定傭金的辦法，即使用一個(gè)公共賬戶來管理物業(yè)管理費(fèi)的收支，解決物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難問題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費(fèi)中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理企業(yè)沒有直接關(guān)系，債權(quán)債務(wù)都屬于全體業(yè)主所有。實(shí)行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項(xiàng)開支的情況，也不會懷疑管理企業(yè)亂扣管理費(fèi)。實(shí)行公用賬戶，業(yè)主委員會不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權(quán)利和義務(wù)，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公用賬戶的收支，均由業(yè)主委員會批準(zhǔn)，如果住戶不繳管理費(fèi)，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理企業(yè)，以此避免欠費(fèi)情況的發(fā)生，有效地提高物業(yè)管理費(fèi)用收繳率，解決物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難的問題。

3 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與開發(fā)商辦理好房產(chǎn)交接手續(xù)及相關(guān)事宜。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好前期介入工作。物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，不但可以為日后物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助開發(fā)商把握好工程質(zhì)量，彌補(bǔ)建管脫節(jié)造成的對物業(yè)管理的先天不足。物業(yè)管理企業(yè)前期介入時(shí)進(jìn)行有效的組織和實(shí)施，可以減少工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工遺留的問題，避免業(yè)主人住后因施工質(zhì)量及配套設(shè)施不完善而產(chǎn)生不滿，出現(xiàn)多方相互推諉責(zé)任，造成物業(yè)管理費(fèi)難以收取的現(xiàn)象。(2)努力履行開發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾。開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，已承諾服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，又出資組建了相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾。這就需要物業(yè)管理企業(yè)必須在管理和服務(wù)向所承諾標(biāo)準(zhǔn)看齊，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)。也為物業(yè)管理費(fèi)的收取營造良好氛圍。(3)提醒業(yè)主加強(qiáng)自我保護(hù)，對商品房買賣過程中遺留的問題要采取合法手段去解決。提醒業(yè)主加強(qiáng)自我保護(hù)，對商品房買賣過程中遺留的問題，不是一味地“拒交管理費(fèi)”，讓業(yè)主明白這樣做不僅使自己的房產(chǎn)權(quán)益得不到保證，房產(chǎn)管理的保值增值也得不到保證，應(yīng)采取合法的手段去解決。一旦人住，就要積極參與小區(qū)物業(yè)管理，爭取盡快成立業(yè)主委員會，對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督。(4)做好接管驗(yàn)收工作。明確多方責(zé)任。為加強(qiáng)建管之間有效銜接，物業(yè)公司必須做好物業(yè)接管的驗(yàn)收工作，并與開發(fā)商簽訂《物業(yè)管理接管交接書》，明確各方的責(zé)任。特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理企業(yè)具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。對實(shí)現(xiàn)有效物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)，為物業(yè)管理費(fèi)的收繳創(chuàng)造一個(gè)良好的前提條件。

4 完善行業(yè)法制建設(shè)。(1)用法律武器維護(hù)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。建議政府有關(guān)部門出臺一部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范例，或者說是政府指導(dǎo)價(jià)，定一個(gè)底限，然后根據(jù)不同物業(yè)性質(zhì)、特點(diǎn)、服務(wù)水準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在30％以內(nèi)可以上下浮動(dòng)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。這樣一來，一方面可以相應(yīng)提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平；另一方面能給物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間留下一個(gè)彈性收費(fèi)空間。(2)對確實(shí)交不起物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，建議政府采取一些社會保障的辦法來解決。部分業(yè)主由于特殊原因確實(shí)交不起物業(yè)管理費(fèi)的，建議政府采取一些社會保障措施給予補(bǔ)助解決。一方面，照顧了少數(shù)，顧全了大局，不影響物業(yè)管理費(fèi)的正常收取和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作；另一方面，讓其他業(yè)主也有法可依，“明明白白消費(fèi)”。(3)大力推進(jìn)和完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，促進(jìn)物業(yè)管理市場競爭化。物業(yè)管理以前“誰開發(fā)，誰管理”的觀念應(yīng)根據(jù)市場的變化而變化，深入推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理市場。這樣才能保證市場競爭的公正、公平、公開，才能保證效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出；才能有效地控制管理費(fèi)用。具體做法可以由政府主管職能部門牽頭，業(yè)主委員會或發(fā)展商負(fù)責(zé)委托招標(biāo)，專業(yè)化公司投標(biāo)，社會專業(yè)技術(shù)專家評標(biāo)，最終形成明確的服務(wù)合同關(guān)系從而促進(jìn)和引導(dǎo)物業(yè)管理行為展開公平有序的競爭，提高行業(yè)整體水平。一方面有助于業(yè)主客觀地了解物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督；另一方面又有助于物業(yè)公司約束業(yè)主不交費(fèi)等違約行為。

四、解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的意義

1 對業(yè)主具有重要的意義。解決好物業(yè)管理收費(fèi)難問題，物業(yè)管理企業(yè)的資金來源得到有力保證，物業(yè)管理企業(yè)將以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。部分業(yè)主不交費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，不只是欠物業(yè)公司的錢，對交費(fèi)的業(yè)主也是不公平的。長此以往，不交費(fèi)的業(yè)主可能越來越多，最終將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，保安保潔無人管，小區(qū)環(huán)境逐步惡化，最終利益受到損害的還是小區(qū)全體業(yè)主。

2 對物業(yè)管理企業(yè)具有重要的意義。解決好物業(yè)管理收費(fèi)難問題。物業(yè)管理企業(yè)有充足的資金培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低運(yùn)作成本，不斷提高自身的服務(wù)意識，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)與形象；反之，物業(yè)管理企業(yè)資金不足，很難良性循環(huán)健康發(fā)展。在有力的資金保證的前提下，物業(yè)管理企業(yè)才能從根本上提高自身的企業(yè)市場競爭力，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場中站得住，走得穩(wěn)，在行業(yè)的競爭中取得優(yōu)勢并保持不敗。

3 對行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度。隨著我國住房制度改革的進(jìn)一步深化，市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，加快解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感。目前，各地物業(yè)管理尚處在探索和發(fā)展階段，競爭機(jī)制尚未真正形成，物業(yè)管理市場仍需培育、完善。物業(yè)管理作為一新興行業(yè)，應(yīng)著力解決工作中存在的問題，培育市場。規(guī)范競爭，推動(dòng)物業(yè)管理工作向縱深發(fā)展。只有不斷發(fā)現(xiàn)不足，改正缺點(diǎn)，才能立于不敗之地，讓這一行業(yè)向著更快、更強(qiáng)的目標(biāo)前進(jìn)。

此外，解決好物業(yè)管理收費(fèi)難問題，加強(qiáng)物業(yè)管理，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提高房地產(chǎn)投資效益，樹立城市形象，完善城市功能，推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)均具有重要的意義。

(責(zé)編：若 佳)