摘要：隨著濱海新區(qū)土地使用制度和城鎮(zhèn)住房建設(shè)及分配制度的改革，其房地產(chǎn)價(jià)格工作也取得了重大進(jìn)展。但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)體制還不完善，仍存在許多問(wèn)題，其中，房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題成為人們關(guān)注的熱門(mén)話題之一。文章對(duì)濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，分析表明該區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化呈上升趨勢(shì)；房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)與居民收入不成比例。對(duì)此文章提出了相關(guān)的對(duì)策及建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格濱海新區(qū)有產(chǎn)權(quán)房屋

中圖分類(lèi)號(hào)：F207 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914f2008)07-230-02

隨著改革開(kāi)放的不斷深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)獲得了較大的發(fā)展。但是，阻礙和制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的因素也越來(lái)越多。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中潛在需求很大的情況下。呈現(xiàn)出了“供大于求”的現(xiàn)象，其主要原因是房?jī)r(jià)與一般居民家庭收入不相適應(yīng)，收入過(guò)低。房?jī)r(jià)過(guò)高。增幅過(guò)快。而房?jī)r(jià)高則主要與價(jià)格構(gòu)成混亂、價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)條件下啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將潛在需求順利轉(zhuǎn)化為有效需求又起著決定性作用。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格及其構(gòu)成并使之合理化對(duì)我國(guó)住房制度改革及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)今時(shí)代，天津市濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)展迅速，為了使其更加成熟與完善，有必要對(duì)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭示房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互關(guān)系。

一、濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格分析

1 濱海新區(qū)的基本概況。天津?yàn)I海新區(qū)地處于華北平原北部，位于山東半島與遼東半島交匯點(diǎn)上、海河流域下游、天津市中心區(qū)的東面，渤海灣頂端，瀕臨渤海，北與河北省豐南縣為鄰，南與河北省黃驊市為界，地理坐標(biāo)位于38°40′至39°00′，東經(jīng)117°20′至118°00′。僅僅依托北京、天津兩大直轄市。擁有中國(guó)最大的人工港、最具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)和最完善的城市配套設(shè)施。濱海新區(qū)雄踞環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心位置。與日本和朝鮮半島隔海相望，直接面向東北亞和迅速崛起的亞太經(jīng)濟(jì)圈。置身于世界經(jīng)濟(jì)的整體之中，擁有無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇。濱海新區(qū)自然資源豐富，這里有大量開(kāi)發(fā)成本低廉的荒地和灘涂，具有豐富的石油、天然氣、原鹽、地勢(shì)、海洋資源等，同時(shí)擁有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)的理想?yún)^(qū)域。

2 濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀。日漸升溫的濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了越來(lái)越多的外地開(kāi)發(fā)商參與進(jìn)來(lái)，2000年以來(lái)進(jìn)入新一輪的開(kāi)發(fā)熱潮之中。

隨著濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其地價(jià)也是日漸升溫。例如2004年1～5月份。螗沽區(qū)出讓土地是3.9萬(wàn)平方米，金額是2167萬(wàn)元，單方合555.64元／平方米，而此期間天津市全市出讓各類(lèi)性質(zhì)土地1802.13萬(wàn)平方米(包括塘沽)，出讓合同金額83.02億元，單方合460.677元／平方米，從這組數(shù)字能夠看出，2004年塘沽的地價(jià)比全市平均價(jià)格還高94.96元／平方米。

而與塘沽相鄰的開(kāi)發(fā)區(qū)，一直以來(lái)，由于規(guī)定了商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須以拍賣(mài)的方式出讓。因此開(kāi)發(fā)區(qū)的土地拍賣(mài)價(jià)格與塘沽相比較而言。還要高一些。例如2005年6月萬(wàn)通地產(chǎn)以3.3億元的高價(jià)拍得天津開(kāi)發(fā)區(qū)新城東路6.35萬(wàn)平方米地塊，折合樓面地價(jià)2890元／平方米。

2006年3月，濱海新區(qū)商品住宅成交價(jià)為4762元／平方米。同比上漲30.39％，比2月環(huán)比上漲了0.25％。從價(jià)格走勢(shì)曲線來(lái)看，商品住宅成交價(jià)在2005年8月之前表現(xiàn)比較平穩(wěn)，基本在3500～4000元／平方米之間波動(dòng)；進(jìn)入2005年9月份后，價(jià)格出現(xiàn)了快速上漲的勢(shì)頭，2005年9月～2006年3月單月平均漲幅為3.36％。濱海新區(qū)房?jī)r(jià)受宏觀調(diào)控影響，在9月之后結(jié)束了觀望期，積蓄的需求得到釋放。房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了反彈的跡象，10月份的成交價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)到了9.93％，之后一直維持著穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，2006年3月成交價(jià)格水平達(dá)到4762元／平方米。濱海新區(qū)2005年全年商品住宅成交均價(jià)同比上漲23％，而進(jìn)入2006年后，一季度交易價(jià)格較上年同期有29.29％的漲幅。

3 濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格中存在的問(wèn)題。價(jià)格是使市場(chǎng)潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的重要因素。而目前濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)的價(jià)格呈現(xiàn)出一種只漲不跌的“剛性”特征，“房?jī)r(jià)剛性”是一個(gè)經(jīng)濟(jì)術(shù)語(yǔ)，它表示一種現(xiàn)象：商品房市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格長(zhǎng)期偏離均衡價(jià)格，居高不下，難以回落到均衡水平處，呈“剛性”狀態(tài)。

隨著濱海的快速發(fā)展，濱海房?jī)r(jià)也是“水漲船高”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為濱海新區(qū)核心區(qū)域的塘沽區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的上升幅度已超過(guò)市內(nèi)六區(qū)。2005年。塘沽區(qū)商品房均價(jià)比2004年上漲了35％，而開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目全年的增長(zhǎng)幅度更是在40％以上。根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，近期濱海核心區(qū)域房?jī)r(jià)平均漲幅為23％。

塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)的一些地段房?jī)r(jià)，在5500元／平方米左右，而像萬(wàn)通國(guó)際新城、愛(ài)麗榭的高檔項(xiàng)目已經(jīng)突破7000元／平方米。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可得出：塘沽區(qū)項(xiàng)目定位多為4000元／平方米至6000元／平方米中檔房，而開(kāi)發(fā)區(qū)則多以6000元／平方米至8000元／平方米的高檔房為主。

濱海新區(qū)的快速發(fā)展讓人們看到了濱海的希望，但是急速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，其背后的隱憂也引起了人們的關(guān)注。濱海新區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，這與人們的工資收入水平并不成正比，在這種情勢(shì)之下，濱海地產(chǎn)發(fā)展，一定要警惕泡沫。

房?jī)r(jià)與收入之比偏高是當(dāng)前濱海新區(qū)商品住宅價(jià)格相對(duì)偏離的市場(chǎng)表現(xiàn)，它表明濱海新區(qū)的商品住宅價(jià)格超過(guò)了居民購(gòu)房的承受能力。高房?jī)r(jià)比已經(jīng)成為阻礙濱海新區(qū)居民住宅消費(fèi)需求潛力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的重要因素，也是現(xiàn)階段制約居民住宅消費(fèi)需求的主要問(wèn)題之一。同時(shí)，也阻礙了濱海新區(qū)城鎮(zhèn)住宅商品化和市場(chǎng)化改革的進(jìn)程。

4 濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)。濱海新區(qū)的房?jī)r(jià)收入比近六年來(lái)呈現(xiàn)逐漸上升的態(tài)勢(shì)，尤其是2004、2005兩年上升勢(shì)頭明顯，2005年濱海新區(qū)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8.14，遠(yuǎn)在重慶5.05的水平之上，已經(jīng)超出了6.88的全國(guó)平均水平，并且接近了8.48的北京水平。作為環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心城市濱海新區(qū)來(lái)說(shuō)，近三年以來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施、危舊房改造進(jìn)程逐步加快，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。但居民整體收入水平的實(shí)際漲幅卻相對(duì)有限，因此房?jī)r(jià)收入比近兩年來(lái)明顯上升。這些情況表明，濱海新區(qū)居民住房消費(fèi)水平近兩年來(lái)有所減弱，與其他全國(guó)其他城市相比，房?jī)r(jià)已經(jīng)運(yùn)行到一個(gè)高位，增長(zhǎng)速度明顯超過(guò)居民收入增長(zhǎng)速度。繼續(xù)快速上漲將超出老百姓的承受能力。房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定緩慢增長(zhǎng)將是未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)必然趨勢(shì)。

二、政策建議

1 抑制房?jī)r(jià)上升，提高居民收入。目前造成濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格不合理的主要原因是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高和人均收入較低。要達(dá)到調(diào)整的目的，最為適宜的方式是采取“軟著路”的方式進(jìn)行，即在保持住宅價(jià)格基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，一方面改善市場(chǎng)環(huán)境，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，努力降低住宅開(kāi)發(fā)成本；另一方面保持居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。在加快住房商品化的進(jìn)程中，應(yīng)同時(shí)配套地進(jìn)行工資制度改革。將目前實(shí)際用于職工建房、維修費(fèi)的大量暗補(bǔ)轉(zhuǎn)為明補(bǔ)，即將單位建房、買(mǎi)房、管房的費(fèi)用以及職工住房消費(fèi)中的各項(xiàng)福利性支出納入工資，把鼓勵(lì)購(gòu)房、提高房租和增加工資結(jié)合起來(lái)，以增加購(gòu)、租房支出在工資中的含量，使居民收入明顯地快于房?jī)r(jià)上漲，以此來(lái)調(diào)節(jié)大眾的住房消費(fèi)心理預(yù)期、提高消費(fèi)欲望。經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)房?jī)r(jià)和居民收入的磨合過(guò)程，將會(huì)使問(wèn)題逐步得到解決。

2 加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)的建設(shè)和管理。長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)房屋得理解為自己擁有獨(dú)立得住房，即擁有產(chǎn)權(quán)房屋。但事實(shí)上，即使是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，也有很大比例的公民是租房，1999年統(tǒng)計(jì)，法國(guó)人口約6000萬(wàn)，住房約2600萬(wàn)套，其中私有房占55％，公共出租住房占17％，私人出租住房占28％。荷蘭人口約1600萬(wàn)。住房約640萬(wàn)套，其中私有住房占50％，公共出租住房占37％，私人出租住房占17％。對(duì)濱海新區(qū)這樣。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好的區(qū)域，房?jī)r(jià)不可能低到戶戶實(shí)得的地步，建議政府加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)和管理，使相當(dāng)部分的中低收入家庭通過(guò)租房來(lái)實(shí)現(xiàn)住房問(wèn)題，以緩解房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)得壓力。

3 按照規(guī)劃，合理安排用地計(jì)劃。政府應(yīng)該有計(jì)劃、有步驟地安排好“十一五”規(guī)劃期間濱海的房地產(chǎn)投資。“十一五”期間，濱海新區(qū)將有3500萬(wàn)平方米的土地需要開(kāi)發(fā)利用，政府應(yīng)該有計(jì)劃地使用，不應(yīng)一哄而上，也不要看外地開(kāi)發(fā)商少了，就不行，房?jī)r(jià)下降了點(diǎn)，就認(rèn)為蕭條了，應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看濱海新區(qū)的發(fā)展，要有計(jì)劃、有條不紊地發(fā)展。

4 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。通過(guò)控制地價(jià)過(guò)快、過(guò)高增長(zhǎng)，保持良好的投資環(huán)境。濱海新區(qū)的發(fā)展本身沒(méi)有問(wèn)題，但是地價(jià)和房?jī)r(jià)若漲得太快，漲得過(guò)快，將對(duì)吸引投資、尤其是吸引大學(xué)生就業(yè)就有問(wèn)題，還有酒店對(duì)于商務(wù)問(wèn)題也有困難，所以地價(jià)要不斷慢慢地漲，應(yīng)該以政府部門(mén)、土地管理部門(mén)牽頭，對(duì)地價(jià)進(jìn)行控制，從而控制房?jī)r(jià)。

5 控制投機(jī)、投資性購(gòu)房。應(yīng)適當(dāng)控制投機(jī)、投資性購(gòu)房。防止投資和投機(jī)性比例過(guò)高。如果投機(jī)買(mǎi)房比率太高，則回存在一定風(fēng)險(xiǎn)，這將不利于濱海新區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也不利于國(guó)家實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展的布局。

三、小結(jié)

本文對(duì)濱海新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，分析表明：(1)該區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)問(wèn)的變化呈上升趨勢(shì)，而且在夸后一定時(shí)期內(nèi)，增長(zhǎng)的趨勢(shì)仍將持續(xù)。(2)濱海新區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快與居民的工資收入水平不成正比。也就是說(shuō)商品住宅價(jià)格超過(guò)了居民購(gòu)房的承受能力。而且，本文提出了相對(duì)應(yīng)的建議，主要表現(xiàn)在：(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理。建立價(jià)格預(yù)警體系，逐漸完善商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?jī)r(jià)格體系。同時(shí)控制投機(jī)行為以及抑制房?jī)r(jià)得過(guò)快增長(zhǎng)，警惕市場(chǎng)泡沫。(2)從供給角度考慮，政府應(yīng)有計(jì)劃、有步驟地提供需開(kāi)發(fā)的土地。

(責(zé)編：賈 偉)