[摘要] 本文回答了當前我國樓市的三大困惑：奧運后我國會不會發(fā)生像股市一樣的暴跌；就目前樓市存在的問題看，會不會威脅到金融系統(tǒng)的安全；樓市適度調整要不要政府出來救市。

[關鍵詞] 樓市調整； 金融安全； 救市

[中圖分類號] F293.35 [文獻標識碼] A [文章編號]1007-1962（2008）17-0005-04

近來，國際油價飛漲，國內通貨膨脹居高不下，股市暴跌，在此背景下，樓市命運如何？五月份2008年博鰲房地產論壇幾乎達成共識：樓市正進入一個下降通道，購房者觀望，成交量萎縮，開發(fā)商資金鏈逐一崩裂。這樣，樓市上至少有三個問題擺到我們面前急需回答：一是就目前我國樓市發(fā)展情況看，會不會如股市一樣在奧運以后大幅下跌，甚至崩盤；二是就目前我國樓市存在的問題看，會不會威脅到金融系統(tǒng)安全；三是政府要不要出來“救市”？

一、奧運后會否暴跌

中國的房地產業(yè)經過近10年來的大發(fā)展，取得了舉世公認的驕人成績，但也產生了一系列問題，主要有：第一，房價持續(xù)上漲，目前已遠離民眾購買力；第二，房市供給結構不合理，大戶型供給過剩而中小戶型供給不足。中央要求自2006年6月1日起商品住房建設中套型建筑面積在90平方米以下的房子必須占開發(fā)量的70%以上，而實際上直到去年上半年這一比例才達到24.31%，嚴重脫離中低收入者形成的主流市場需求；第三，房市需求結構不合理，如上海、深圳等地購房尤其是購買中高檔商品房者竟有30%以上非為自住而為炒賣，遠超國際上公認的投資性購房比例為20%的最高警戒線；第四，市場秩序混亂，弄虛作假、炒買炒賣之風盛行；第五，住房保障制度沒有建設起來，使廣大中低收入家庭住房發(fā)生困難。

這些問題中，房價上漲過快，漲幅過大所形成的樓市泡沫已很明顯。這種泡沫主要體現(xiàn)在兩方面：一方面，房價收入比過高。一個地區(qū)的住房平均價與家庭年平均收入的比值即房價收入比在國際上通常是3到6倍。1998年我國國務院23號文件也把一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭的年平均工資之比定為4倍(賈圖：《五論房價的整體下跌已成定局》，《上海證券報》2008年6月12日封五版)，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海、北京，深圳等大城市中心城區(qū)的房價收入比高達20倍以上。另一方面，房價租金比過高。目前，上海市中環(huán)線附近一套100平方米的商品住宅大約要賣150萬元左右，而每月租金充其量是3000元，一年租金為36000元，扣除稅金和物業(yè)管理費后約3萬元，其年報酬率為3/150=2%，遠低于銀行一年期存款利率。這兩方面都表明，目前國內商品房價中泡沫確實不小。市場的健康發(fā)展要求，通過房價的適當調整來擠出一點泡沫。在房價過高而地方政府不再托市的局勢下，作為房價節(jié)節(jié)攀升主推手的房市投資者在過高風險預期下不再入市，于是房價上升就難以為繼。特別是去年9月底央行和銀監(jiān)會關于第二套房貸新政(首付不低于40%，貸款利率比首次購房要上浮10%)出臺后，深圳房價首先開始下調，上海北京等地也變相出現(xiàn)房價下調若干案例。在2007年全國城鎮(zhèn)住房大幅攀升情況下，自住消費性購房者嚴重失去了經濟上和心理上的高房價承受力，持幣觀望日益嚴重，住房成交量日趨萎縮。許多開發(fā)商都面臨資金鏈斷裂的危險。許多人認為，要不了多久，尤其奧運會后，我國樓市即將爆發(fā)和股市一樣的崩盤結局，并嚴重危及銀行安全。

我國樓市不久后果真會發(fā)生如此可怕的結局嗎？我們相信絕對不會。

首先，房市和股市畢竟有著本質區(qū)別。股市是一種“虛擬經濟”，股票只是一紙符號，其價值完全決定于上市公司的業(yè)績和增長潛力，而其價格完全決定于股市上買賣雙方的行為方式和心理預期。由于我國股市不成熟而使其基本上淪為一個“投機”的市場。而房地產業(yè)屬實體經濟，商品房是一個可以自住消費的實在的資產，它本身具有價值，盡管目前樓市已有一定泡沫，但絕沒有達到股市上平均市盈率為60多倍的嚴重程度，樓市上決不會出現(xiàn)股價跌得越低就越沒有人買的現(xiàn)象。購房者買房多數(shù)為自己居住，他們有著強烈的改善居住條件的剛性需求，因此，只要房價一有適度調整，達到他們經濟和心理承受力，需求就自然會迅速上升，使房價趨于穩(wěn)定。就目前情況論，房價調整15%到20%也許可能，但決不可能發(fā)生去年10月份以來股市在短短幾個月中暴跌近60%那種慘局。

第二，我國樓市在短期內可能會因擠壓泡沫而向下作適度調整，但支撐樓市(包括樓價)長期向上的兩大基石并不會動搖。這兩大基石，一是我國城市化率會在目前的45%左右在20到30年內上升到70%左右，城市人口增加會對城市住房帶來巨量需求；二是我國經濟在不斷發(fā)展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入彈性很大，這給城鎮(zhèn)住房帶來了很大的改善性需求。

第三，人民幣目前對外在升值，對內在貶值(因通脹)。凡貨幣對外升值的國家，其資產(尤其是不動產)不可能貶值，因為外資會千方百計進入購買這種資產；而對內貶值又會使房產成為最好的規(guī)避通脹風險的保值增值工具，并且在通脹過程中，房產即使不跌價也會使泡沫自然化解。

事實上，近期來我國城鎮(zhèn)房價整體從未出現(xiàn)過明顯回落，按國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，與去年同期相比，今年二季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%。(《新華每日電訊》2008年7月22日第一版)可見，擔心下階段尤其是奧運一過房市就可能崩盤完全是杞人憂天。

二、金融系統(tǒng)安全會否受到威脅

對房市向下調整產生恐懼的一大原因是害怕這種調整會威脅到我國金融系統(tǒng)的安全。由于房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，任何一幢房產都是資金堆砌起來的，數(shù)據(jù)也顯示(《21世紀經濟報道》2008年2月21日張立偉時評：《地產與金融進入相互夾持期》)，2007年，我國個貸增量為8699億元，其中個人住房按揭增量是7146.88億元，是前年增量的5倍，占2007年全年新增貸款3.63萬億元的五分之一左右。此外，開發(fā)商的開發(fā)貸款，土地儲備貸款，建筑商的流動資金貸款等等，也都是銀行的錢，如果房市下行，尤其是房價若大跌，房貸違約風險將立即上升?？梢哉f，地產與金融進入了一個相互挾持期。還有不少人擔心，如果房價暴跌，我國也可能發(fā)生美國次貸危機一類的經濟危機。為此，有人提出，為了控制金融風險，在CPI周期上行，經濟周期下行背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動。

應當認為，在我國房地產經濟周期面臨向下調整的敏感時期擔心金融安全問題的考慮不是毫無道理的。眾所周知，我國房貸規(guī)模近幾年迅速發(fā)展，并對銀行業(yè)盈利和資產安全有了較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局2008年2月發(fā)布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，2007年上海中資銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業(yè)，到去年12月末，中資銀行房地產貸款占各項貸款比重為32.2%，如果加上大量的房產作抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右信貸資產安全。然而，如果就此認為，我國房地產業(yè)的任何調整，包括房價向下適度(比方說15%—20%)的調整，就會危及金融系統(tǒng)的安全，甚至要“銀行先死，房地商后死”，就是言過其實。至于認為現(xiàn)在政府如不救樓市，中國也可能發(fā)生美國式的次貸危機，則更是危言聳聽。

首先，盡管我國近10年來房地產信貸業(yè)務發(fā)展迅速，房貸增長很快，但畢竟時間還不算長，全國房地產經營性貸款余額至今只有5.1萬億元，僅占整個銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發(fā)生壞賬風險，影響也有限，不足以使銀行到死掉的地步。

第二，我國房地產信貸市場與美國次級按揭市場不同，我國的住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生品。在發(fā)放個人住房抵押貸款時，首付一般都在20%以上，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。上世紀末有些銀行在信貸競爭中曾發(fā)放過零首付，但經過七、八年的本利償付，貸款余額占比一般都已低于60%－70%。因此，即使最壞打算以后房價下調30%，貸款人也不可能放棄歸還而把房產撒手給銀行。不僅如此，我國按揭貸款和美國按揭貸款情況還有這樣一個區(qū)別：美國金融機給購房者貸款有多檔利率，信用級別高的利率低，信用級別低的利率高，因為他們的風險大。在房價不斷上升時，高風險房貸也不會變成壞賬，因此一些金融機構發(fā)放了大量這類次級貸款。一旦房市疲軟，房價下調時，以這類次級貸款為基礎的金融衍生產品就都成為沒有人要的垃圾貨，使擁有大量這類衍生產品的金融機構嚴重虧損甚至倒閉，并進而引發(fā)成次貸危機。而在我國，所有按揭房貸實行的都是一種優(yōu)質貸款利率，因此即使有少量貸款人還不出貸款，也不會嚴重影響金融機構的抗風險能力，因而房價即使有適度向下調整，也不可能引發(fā)美國那樣的次貸危機。

第三，我國銀行監(jiān)管當局近幾年來實施了一系列嚴控房貸風險的政策措施，包括居民第一套房貸和第二套房貸首付比例的規(guī)定，關于個人月按揭貸款還款額不得超過個人或家庭月可支配收入的50%的規(guī)定，以及銀監(jiān)會近期針對房貸三假(假按揭、假首付、假房價)行為所發(fā)布的《中國銀監(jiān)會關于進一步加強房地產業(yè)授信風險管理的通知》等，使銀行系統(tǒng)的房貸風險得到了有力的控制。

總之，我們堅信，我國的房地產市場在奧運以后既不會發(fā)生如股市暴跌那樣的災難，也不會因市場的適度調整而危及金融系統(tǒng)的安全。

當然，我們也必須清醒認識目前我國房貸市場存在的風險，充分估計到未來房市適度調整可能給銀行帶來的影響。一是房貸市場的“假按揭”、“假首付”、“假房價”的“三假”行為造成的風險。“假按揭”是開發(fā)商為套取銀行貸款，用不真實姓名向銀行騙取按揭貸款；“假首付”是開發(fā)商為增加住房銷售，以墊付首付款或分期支付首付款方式讓購房者從銀行獲取按揭貸款；“假房價”指開發(fā)商為了從銀行套取更多資金，以虛假方式把所售住房價格提高，從而使購房人能取得更多貸款。這些“假”行為都會給銀行房貸帶來風險。二是購房者超支付能力貸款造成的風險。按規(guī)定，貸款額度必須控制在每月還款額不得超過家庭月可支配收入的50%，但實際上，很多貸款人用假證明等手段取得超越自己支付能力的貸款，這顯然給銀行帶來了巨大風險。三是貸款利率不斷提高，會使部分債務人喪失還貸能力。四是過去在房價持續(xù)猛漲過程中，許多償付能力低的人也加入通過按揭貸款投機炒房的隊伍。所有這些都是目前客觀存在的房貸風險。

為了切實防范房貸風險，金融監(jiān)管當局要不斷總結經驗教訓，制訂和實施一系列防范風險的規(guī)章制度，所有金融機構也要切實重視和加強信貸風險管理，堅持“審慎經營”原則，科學設計信貸產品，做好預警，控制規(guī)模，恪守操作原則與標準，不斷提高風險防范能力。

三、房地產要不要“救市”

面對當前中國樓市形勢，有些人提出，在CPI周期上行，經濟周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，也就是需要實施一些政策的微調，以挽回樓市的頹勢?！巴炀葮鞘蓄A期的行動”這就是要把目前人們關于樓價可能下調的預期改變?yōu)槿藗冾A期樓價還要上漲從而快快去購買，這樣，成交量和樓價就可以繼續(xù)上去。“實施一些政策的微調，以挽回樓市的頹勢”？就是要放棄一些當前正在實施的樓市調控政策，以改變下一階段樓市可能出現(xiàn)的調整態(tài)勢。

開發(fā)商、銀行以及某些地方政府對目前的樓市調控政策，特別對購買第二套房的房貸政策以及支持保障性住房的土地政策確實很有意見。一些商業(yè)銀行千方百計對購買第二套房的投資者“打擦邊球”。廣州市政府在廣州房價和交易量都調頭向下時就停止“對商品房價格有直接沖擊”的限價房土地拍賣與規(guī)劃。上海已有金融機構正在恢復已停止多年的二手房買賣中的“轉按揭”業(yè)務。許多跡象表明，從珠三角到長三角，再到華北許多城市，基本上所有地方政府都在積極籌備用經濟手段拯救房市。

對所有這些“救市“的言論和行動該如何正確認識？首先，在眼下房價經過幾年持續(xù)猛漲以后可能調頭向下調整時提出要“救市”，實際上就是要托市，不讓樓市作任何向下的調整。一些人還打出是貫徹中央在今年六月中旬召開的各省市負責人會議關于要穩(wěn)定房地產市場的精神的旗號。這里又涉及如何正確理解中央關于要穩(wěn)定房市的精神實質。我認為，穩(wěn)定房市就是不能讓房市大起大落，而決不是指不允許房市有任何波動。眾所周知，房市作為市場經濟體系重要組成部分之一，房價既不可能一直漲，也不可能一直跌，而總會隨供求關系變化，有漲有跌，國家宏觀調控目標不是不許有任何波動，而是要不發(fā)生大起大落的劇烈波動。當前，房市成交低迷正是前幾年一直漲價達到了市場難以接受的程度因而需要作適度下調并恢復市場均衡的一種信號。如果把穩(wěn)定房市理解為房價不應向下作任何調整，那就是把中央精神曲解為只漲不落了。前幾年房價節(jié)節(jié)攀升時，中央提出要穩(wěn)定房價，一些同志就說，房價漲不漲由供求決定，不應由政策來劃框框?，F(xiàn)在，房價可能下調時，還是這些同志說，政府應出來“救市”，他們的用意不是很清楚了嗎？

第二，“實施一些政策微調”，實質就是要放棄樓市調控政策，比方說放棄關于第二套房貸的政策，關于恢復“轉按揭”業(yè)務，關于改變土地供應政策等等，實際上就是要求政府不再對房市上的投機需求加以抑制，讓前幾年猛刮的炒房投機風東山再起，卷土重來。如果真如此，房市上的泡沫會進一步吹大，中低收入家庭的住房問題就永無解決之日。眾所周知，目前的樓市調控政策都是從實踐中逐步總結出來的。這些政策有的剛開始實施，有的還未完全實施，有的剛開始顯出效果。如果在這樣的時候就放棄這些政策，豈不要前功盡棄。

第三，國際經驗證明，房地產的所謂“救市”只會埋下更大的隱患。我們知道，美國次貸危機的直接原因是房價快速深幅下跌，而導致房價大跌的原因又是在房市成交量陷入低迷時（這說明房市開始步入自然調整狀態(tài)），美聯(lián)儲采取了寬松的貨幣政策進行干預，以維持房市繁榮。于是，許多金融機構紛紛降低房貸門檻，給收入低、信用差的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房市的自然調整，也進一步推高了房價。但正是如此，美國多年來形成的樓市周期被人為破壞了，拖延了。但矛盾也積累得更大了。直到后來因通脹而加息時，許多人因還不起貸款而終于爆發(fā)了次貸危機。目前，中國也可能面臨同樣的問題，在市場需要自然調整時，究竟是允許市場自然去擠壓泡沫，還是人為去托市以進一步吹大泡沫，積累矛盾，以致最終引發(fā)美國式次貸危機？現(xiàn)在，我們還有選擇機會。我們堅決認為，目前我國房市成交低迷，正是市場步入自然調整的信號，這種調整帶來的負面影響永遠是最小的。相反，如果夸大調整的危害，主張政府“救市”，那是為了眼前利益而犧牲長遠發(fā)展空間的危險行動，也是為了部分利益集團利益而危害大多數(shù)人民生計的錯誤主張。正是由于出現(xiàn)了強大的“救市”呼聲，因此，現(xiàn)在開發(fā)商們發(fā)生資金困難時都不肯降價銷售，而都在等待政府出來“托市”。

實際上，市場低迷困局不難打開。解鈴還需系鈴人。由于目前市場低迷根源在于前幾年房價持續(xù)猛漲，遠超市場實際購買力，遠超消費者經濟和心理承受能力。只要開發(fā)商肯適度降價，消費者自然就會入市，投資者也會覺得風險下降而入市，市場不久就會恢復人氣，達到供求均衡，從而順利結束自然的周期調整。

會不會出現(xiàn)股市上那種“買漲不買跌”的局面？我們堅決相信：不會。股票是一種投資工具，股市在目前我國基本上是一個投機市場，因而將遵循“買漲不買跌”的法則，但是房子主要是一種商品，房市作為一個商品市場，將永遠遵循商品市場的內在法則：“只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品“。

在現(xiàn)在的市場形勢下，如果開發(fā)商能夠認清形勢，適度降價，真是一件利己、利民、利國的大好事。利己，就是可以真正解決自己當前面臨的資金困局。當前開發(fā)商的資金結構一般說是：銀行開發(fā)貸款占到15-20%，自有資金占35%，預售款占40-50%。交易量下降就意味著40-50%資金受到威脅。(楊麗萍：《不確定房地產：危機求生》，《21世紀經濟報道》第41版)顯然，資金偏緊的主要原因是交易量下降，如果開發(fā)商現(xiàn)在能因循市場規(guī)律和形勢適度調整房價，不是利己的大好事嗎？

利民，就是房價的適度調整，將有利于一大批想改善住房條件的居民解決住房問題。這些人不是不想買房，而實在是過去幾年里房價漲得太快了，漲得太多了。如果房價能有適度調整，他們就一定會買。

利國，是指房價的適度調整，不但將有利于整個國民經濟健康發(fā)展，也十分有利于降低目前我國居高不下的通貨膨脹率。(專訪任玉嶺：《這一輪通脹根子在高房價》，《東方早報》2008年7月10日B8-B9版)老實說，這些年來通貨膨脹越來越高，房價不斷快速上漲是重要根源之一。房價的持續(xù)猛漲，使房地產投資規(guī)模越來越大，對鋼材、水泥、能源等等需求就越來越大，從而推動了這新一輪的大通脹。如果房地產投資適度降溫，將會大大有利于整個經濟健康發(fā)展。

(本文作者：復旦大學經濟學院教授、博導、房地產研究中心主任；上海大學社會科學學院經濟學系博士、講師)

責任編輯史小今