深圳房貸“斷供”事件接二連三發(fā)生，是消費(fèi)者真的還不起房貸，還是“炒房者”別有用心

近期，深圳住房貸款“斷供”事件讓國內(nèi)媒體炒得十分火熱，深圳銀行監(jiān)管部門不得不出來澄清，說“斷供”只是個別現(xiàn)象，根本不存在“斷供潮”。在全國，深圳房價(jià)下跌最甚，在這里都沒有出現(xiàn)“斷供潮”現(xiàn)象，那么，在其他城市就不可能出現(xiàn)“斷供潮”?？墒?，有人卻在呼吁，全國出現(xiàn)“斷供潮”，政府不出來“救市”，房地產(chǎn)市場將面臨大問題。用并不存在的事實(shí)作為呼吁政府“救市”的依據(jù)，是司馬昭之心人人皆知。

“斷供”風(fēng)險(xiǎn)有多大

從這次“斷供”事件來看，斷供問題為什么能在短期內(nèi)引起國內(nèi)各類媒體的密切關(guān)注？其問題的根本點(diǎn)在于，國內(nèi)房價(jià)剛開始向理性回歸的時(shí)候，無論是購房居住的人還是投資房地產(chǎn)的人，大家都在關(guān)注，房價(jià)真的下跌，有沒有一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法。如果用“斷供”方式能把個人購買住房的風(fēng)險(xiǎn)降到最小程度，也不失為一種可選擇的辦法。特別是那些炒房者更是這樣想。因此，“斷供”問題自然會吸引按揭買房人的密切關(guān)注。

當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，居民對房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期會出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)，使得大量居民沒有意愿再進(jìn)入房地產(chǎn)市場。另外，過高的房價(jià)早就把國內(nèi)80%以上的居民拋離在房地產(chǎn)市場之外，從而使房地產(chǎn)市場銷售迅速下降。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商想維持暴利不愿意調(diào)整價(jià)格，開發(fā)商自然會尋找或制造一些概念，要求政府改變當(dāng)前的房地產(chǎn)市場政策。而“斷供”現(xiàn)象的出現(xiàn)則正好成為開發(fā)商借題發(fā)揮的機(jī)會（更公平地說，“斷供”事件的發(fā)生更可能是炒房者的杰作）。在開發(fā)商看來，既然全國都出現(xiàn)了“斷供潮”，政府應(yīng)該盡快改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場政策，盡快化解“斷供”出現(xiàn)的問題。把“斷供”事件炒得越大，政府改變現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的幾率就越高。但事實(shí)上，“斷供”現(xiàn)象根本不存在。

我認(rèn)為，“斷供”事件應(yīng)該是一次全國性房地產(chǎn)知識普及過程和房地產(chǎn)信息交流的過程。通過對房地產(chǎn)知識的普及，可以讓廣大民眾知道什么是“斷供”，以及個人“斷供”行為的后果。同時(shí)，還可以讓房地產(chǎn)市場的許多謊言暴露在光天化日之下（比如“房價(jià)下跌銀行先死”的言論）。

目前，中國還沒有《個人破產(chǎn)法》，即使房價(jià)迅速下跌，銀行所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不會像有些人說的那樣夸張。在中國，個人按揭貸款對銀行的負(fù)債是無限責(zé)任（而美國有專門法律規(guī)定，住房按揭貸款債務(wù)責(zé)任是有限的，只要把房子交給銀行其債務(wù)就終止），個人住房財(cái)產(chǎn)不及貸款債務(wù)的，可以用其他個人財(cái)產(chǎn)相抵；現(xiàn)在還不起可以將來還，自己還不起可以延續(xù)到財(cái)產(chǎn)繼承人來還。有這樣的無限還款責(zé)任，商業(yè)銀行還怕“斷供”嗎？但是，有一個問題也是不可回避的，如果商業(yè)銀行對按揭貸款的資格審查不是很嚴(yán)格，貸款人同樣可能以此理由要求銀行減免其債務(wù)負(fù)擔(dān)，但這種要求在目前還沒有法律依據(jù)。

在“斷供”事件中也可以看到，國內(nèi)絕大多數(shù)民眾在這次房地產(chǎn)市場知識普及過程中消費(fèi)理念在不斷成熟、變得更聰明。那種在幾年前希望把房地產(chǎn)娛樂化、希望制造一些房地產(chǎn)概念及輿論來左右房地產(chǎn)市場價(jià)格及政策的事情，已經(jīng)成為歷史?？梢哉f，未來房地產(chǎn)市場只是產(chǎn)品競爭的市場，想通過概念炒作謀利的機(jī)會在不斷減少。

監(jiān)管部門有說法

“斷供”事件的發(fā)生引起了監(jiān)管部門的密切關(guān)注，這可以讓壞事變成好事。在“斷供”事件之后，銀行監(jiān)管部門要求各商業(yè)銀行對“斷供”問題進(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)查，并要求對個人住房按揭貸款進(jìn)行壓力測試，看看在房價(jià)下跌的不同時(shí)期，對銀行的風(fēng)險(xiǎn)有多大，查明真相并找到解決問題的對策。對“斷供”事件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，可以把握當(dāng)前城市住房按揭貸款的現(xiàn)狀，更重要的是，通過調(diào)查可以了解“斷供”事件為什么會發(fā)生，是個別案例還是普遍現(xiàn)象。

從目前實(shí)地調(diào)查的情況來看，深圳“斷供”事件其實(shí)是一個彌天大謊。當(dāng)事人對事件的無限夸大，意圖是希望通過這件事要求政府調(diào)整目前的房地產(chǎn)市場政策。

制造事件的當(dāng)事人基本都是2007年炒房大潮中的房地產(chǎn)投資大軍。當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)炒房不僅沒有獲得短期暴利，反而負(fù)債沉重時(shí)，只得鋌而走險(xiǎn)制造一些概念來影響政策，希望通過政府的政策改變現(xiàn)狀。不過，監(jiān)管部門對市場了解得越清楚，政府救市的概率則越小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場對銀行體系造成的風(fēng)險(xiǎn)還沒有發(fā)展到要“救市”的地步。

近日，央行發(fā)布關(guān)于《2008年上半年北京市房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)信貸形勢分析報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），對北京中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率的統(tǒng)計(jì)（參見下表）表明，個人住房按揭貸款完全在可控的范圍內(nèi)。不過，《報(bào)告》也指出，各金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房貸三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價(jià)低迷，可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位，可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，銀監(jiān)會已經(jīng)將房地產(chǎn)信貸壓力測試的通知下發(fā)給各地銀監(jiān)局，不同地區(qū)的銀監(jiān)局已經(jīng)著手布置商業(yè)銀行的壓力測試。銀監(jiān)會要求各商業(yè)銀行對住房按揭貸款的測試內(nèi)容包括：如果房價(jià)下跌，或宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生調(diào)整，違約率會提高多少；對銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量會有多大的影響。另外，還要求測試出房價(jià)下降后，還款人的收入和還款能力的比值變化，以及抵押物總值的變化等信息。通過壓力測試，判斷出銀行未來的風(fēng)險(xiǎn)狀況及承受能力。

對商業(yè)銀行來說，“斷供”事件對其影響最大的就是引起了監(jiān)管部門密切關(guān)注，并引起了商業(yè)銀行加強(qiáng)對住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。這樣一來，“斷供”事件讓那些試圖要挾政府，以此來達(dá)到自己目的的想法無法實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)然，通過“斷供”事件我們也看到，要減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，就得減少房地產(chǎn)投資與炒作，就得保證房地產(chǎn)是一個民生的市場，是一個解決居民基本住房條件的消費(fèi)市場。消費(fèi)住房的價(jià)格可以由市場的供求關(guān)系來決定，即住房價(jià)格主要取決于當(dāng)?shù)鼐用褡》抠徺I支付能力。這樣，銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會有限，再加上嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，對借款人事前、事中、事后嚴(yán)格的審查與跟蹤，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就可能降低到最低程度。

相反，如果把住房作為投資品，并利用便利的銀行金融杠桿及政府對房價(jià)擔(dān)保，投資住房的價(jià)格只能以投資者預(yù)期來決定。如果投資者都預(yù)期房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，就會有大量投資者利用銀行金融杠桿進(jìn)行炒作，房價(jià)還有可能炒上天，房地產(chǎn)市場泡沫會進(jìn)一步吹大。那么，銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就高了。這就是銀行監(jiān)管部門要求對不合理的住房需求要有嚴(yán)格的限制，并要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格對第二套住房發(fā)放按揭貸款的原因，也是防范個人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本所在。

“斷供”苦肉計(jì)

6月底以來，深圳房貸“斷供”事件頻頻上演。7月20日，深圳寶安碧水龍亭的黃小姐與其他67位業(yè)主作出了一個決定：集體斷供?！叭ツ?月按揭買的房，如今跌了40%，房子總價(jià)比房貸還少，這是名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn)?！秉S小姐表示，繼續(xù)還貸不如重新買一套劃算。

此舉讓深圳樓市“斷供”事件有了“升級版”，各種報(bào)道蜂擁跟進(jìn)。記者實(shí)地調(diào)查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，深圳“斷供”的人基本都是炒房客，“斷供”面和程度遠(yuǎn)沒有想象中嚴(yán)重，作為“孤案”，也沒有蔓延趨勢。

碧水龍亭的68位業(yè)主眾口一詞地表示，“斷供”的房子是用來自住的。很多人都明白：買房自住，房價(jià)漲了，也不可能用增值去購買其他商品，即使賣了房子再購買也沒任何賺頭；房價(jià)跌了，也絲毫不影響居住質(zhì)量。而炒房則不同。