摘要：房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，稅負較重。如何在不違反現(xiàn)行稅收法律法規(guī)的前提下，進行稅務(wù)籌劃，從而達到減輕企業(yè)稅負、提高企業(yè)利潤的目的，本文從實際工作中列舉數(shù)個案例對房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅進行稅收籌劃方案分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；案例

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區(qū)當前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬元，公司為開發(fā)該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬元，另公司通過往來從其它相關(guān)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果按提供金融機構(gòu)證明據(jù)實扣除，則開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構(gòu)利息證明，則開發(fā)費用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補簽協(xié)議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開具發(fā)票，交納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時公司的開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發(fā)得較早，當時稅務(wù)局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。

二、營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司，該開發(fā)公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉(zhuǎn)讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售，交納營業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業(yè)稅的籌劃，能與該開發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經(jīng)過多次協(xié)調(diào)、洽商，該開發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。

三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務(wù)籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預(yù)計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務(wù)費的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計1年后就可銷售，當時有一家銷售代理公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該代理公司簽訂了代理銷售合同，銷售代理價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原代理公司的合同售價代理銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該代理公司的合作，而代理公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務(wù)對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經(jīng)濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，代理公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。

結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財務(wù)活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。

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[5]中國稅收籌劃網(wǎng)，網(wǎng)址：http://www.ctaxplan.net/

（作者單位：江蘇五友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）