摘要：針對(duì)目前嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)，提出可提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的全面預(yù)算管理經(jīng)營方式，從全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、調(diào)整、考評(píng)等方面綜合論述，并對(duì)可能出現(xiàn)的問題提出解決方法，旨在推行并建立企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中平穩(wěn)、快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：預(yù)算控制和管理；組織保障；績(jī)效考核；提高效益

一、全面預(yù)算管理的概念

2002年4月10日財(cái)政部印發(fā)的《關(guān)于企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的指導(dǎo)意見》中，將全面預(yù)算管理界定為：利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。著名管理學(xué)教授戴維?奧利認(rèn)為：全面預(yù)算管理是為數(shù)不多的幾個(gè)能把組織的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的管理控制方法之一。

可見全面預(yù)算管理是具有企業(yè)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營等功能的綜合貫徹企業(yè)戰(zhàn)略方針的機(jī)制。所以，全面預(yù)算管理是指以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營活動(dòng)都納入預(yù)算管理，即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地建立起管理控制體系，建立起對(duì)成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心的績(jī)效考核體系，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)、合理地進(jìn)行，為企業(yè)的發(fā)展提供保證。

二、如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)，它集資金、技術(shù)、資源密集型的特點(diǎn)于一身，所以對(duì)其進(jìn)行全面預(yù)算管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

（一）首先建立預(yù)算管理和執(zhí)行組織

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)作為全面預(yù)算管理和審計(jì)的管理組織，預(yù)算管理會(huì)的職責(zé)是審議通過預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算政策和程序；審議下達(dá)正式預(yù)算；根據(jù)需要調(diào)整和修改預(yù)算；制定相應(yīng)預(yù)算控制措施和激勵(lì)制度；仲裁有關(guān)預(yù)算沖突等。

成立預(yù)算執(zhí)行組織，執(zhí)行的主體由全面預(yù)算管理部門和相關(guān)部門共同組成，負(fù)責(zé)工作計(jì)劃及預(yù)算的編制、執(zhí)行及報(bào)告等工作。

（二）編制內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算可具體為編制年度全面預(yù)算，編制內(nèi)容包括年度工作計(jì)劃和年度預(yù)算:

1.年度工作計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)流程可包括：

（1）工程建設(shè)計(jì)劃：

①工程設(shè)計(jì)及前期工作計(jì)劃：包括勘察與設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、前期手續(xù)申辦計(jì)劃等；

②工程施工計(jì)劃：包括現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃；

③項(xiàng)目各階段招標(biāo)、議標(biāo)工作計(jì)劃；

④竣工交付使用計(jì)劃。

（2）各商品房項(xiàng)目的營銷計(jì)劃：包括各商品房項(xiàng)目的分段銷售時(shí)間、擬售數(shù)量、宣傳推廣計(jì)劃等；

（3）籌融資計(jì)劃；

（4）經(jīng)營管理活動(dòng)中其他方面的工作計(jì)劃。

2.年度預(yù)算，包括：

（1）收入預(yù)算；

（2）成本預(yù)算（開發(fā)成本、營業(yè)成本）；

（3）費(fèi)用預(yù)算（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）；

（4）長(zhǎng)期投資預(yù)算；

（5）土地儲(chǔ)備預(yù)算；

（6）固定資產(chǎn)購置預(yù)算等。

（三）全面預(yù)算管理編制方式和程序

全面預(yù)算管理的編制可采取“上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總調(diào)整”的方式。即：自上而下分解經(jīng)營目標(biāo)，明確任務(wù)，自下而上層層填報(bào)，逐級(jí)審核，把關(guān)匯總，綜合平衡。通過不同責(zé)任主體和管理環(huán)節(jié)的參與，實(shí)現(xiàn)充分的溝通和動(dòng)態(tài)平衡，提高預(yù)算的科學(xué)性、可操作性和有效性。

全面預(yù)算的編制程序如下：

1.擬定目標(biāo)：企業(yè)根據(jù)制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，提出下一年度的經(jīng)營目標(biāo)。年度經(jīng)營目標(biāo)包括：經(jīng)營規(guī)模、投資計(jì)劃目標(biāo)和利潤(rùn)目標(biāo)等。

2.年度工作計(jì)劃的編制和審批：各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)算管理委員審定的經(jīng)營目標(biāo)，編制下一年度的工作計(jì)劃，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)。預(yù)算管理委員會(huì)對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)上報(bào)的工作計(jì)劃，在完成審核、調(diào)整工作后，下發(fā)至各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

年度預(yù)算的編制與審批：各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)預(yù)算管理委員會(huì)下達(dá)的工作計(jì)劃，結(jié)合各自實(shí)際情況，編制下一年度的預(yù)算，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)。

預(yù)算管理委員會(huì)在對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)上報(bào)的預(yù)算在次年年初完成審核、調(diào)整工作，并下發(fā)至各預(yù)算機(jī)構(gòu)征求意見。

3.匯總審批：預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算草案的反饋意見，調(diào)整、匯總編制企業(yè)年度預(yù)算草案，報(bào)公司董事會(huì)審批。

4.下達(dá)執(zhí)行：董事會(huì)于次年年初將審定的企業(yè)年度全面預(yù)算下達(dá)至各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并與各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人簽訂全面預(yù)算執(zhí)行責(zé)任書。

附某房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算編制計(jì)劃：

工作內(nèi)容責(zé)任單位協(xié)助單位工作要求開始時(shí)間完成

時(shí)間需編制呈送報(bào)表傳遞單位備注

（四）全面預(yù)算的執(zhí)行、控制及調(diào)整

1.全面預(yù)算的執(zhí)行

企業(yè)全面預(yù)算經(jīng)董事會(huì)審定、下達(dá)后，各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)將預(yù)算指標(biāo)層層分解，從縱向和橫向落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，形成全方位的全面預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)將全面預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)開展工作的基本依據(jù)，將年度全面預(yù)算按不同時(shí)間段進(jìn)行細(xì)分，以分期預(yù)算控制確保年度全面預(yù)算管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)格執(zhí)行年度預(yù)算，健全憑證記錄，完善各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)預(yù)算的內(nèi)部控制。

建立全面預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告制度。預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告可分為定期報(bào)告和不定期報(bào)告兩種形式。對(duì)于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題以及發(fā)生較大偏差的項(xiàng)目各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)向預(yù)算管理委員會(huì)報(bào)告，由管理委員會(huì)查明原因，提出解決辦法。

2.全面預(yù)算的調(diào)整

企業(yè)年度全面預(yù)算經(jīng)審批下達(dá)后，原則上應(yīng)不予調(diào)整，以維護(hù)全面預(yù)算的嚴(yán)肅性。當(dāng)有下列情況發(fā)生時(shí)，且嚴(yán)重影響全面預(yù)算執(zhí)行時(shí)，可對(duì)預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整：

（1）國家政策、市場(chǎng)形式等客觀環(huán)境發(fā)生重大變化；

（2）董事會(huì)調(diào)整企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃；

（3）發(fā)生不可抗力事件導(dǎo)致原預(yù)算無法執(zhí)行；

（4）董事會(huì)認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整的其他事由。

（五）全面預(yù)算的考評(píng)與激勵(lì)

建立全面預(yù)算的考評(píng)制度，各預(yù)算的執(zhí)行情況做為董事會(huì)對(duì)相應(yīng)預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)考核主要內(nèi)容之一，并與相應(yīng)預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)績(jī)效獎(jiǎng)懲負(fù)責(zé)人的職位變化掛鉤，由各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)編制決算報(bào)告，報(bào)告包括：規(guī)定科目預(yù)算數(shù)和實(shí)際發(fā)生數(shù)、核心指標(biāo)計(jì)劃目標(biāo)和實(shí)際完成數(shù)、預(yù)算調(diào)整情況說明、預(yù)算目標(biāo)完成情況分析、規(guī)定科目執(zhí)行情況分析、預(yù)算影響因素及其作用評(píng)估、預(yù)算編制、經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)管理中存在的問題和改進(jìn)建議等。年度終了，預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)預(yù)算報(bào)告，對(duì)照檢查情況，對(duì)各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行考評(píng)，并結(jié)合企業(yè)的薪酬管理制度提出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲建議上報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。

三、全面預(yù)算管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算編制缺乏完整的數(shù)據(jù)庫的支撐。由于房地產(chǎn)企業(yè)是新興企業(yè)，全面預(yù)算管理又是新的管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于已完成項(xiàng)目的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等的數(shù)據(jù)積累不夠，能形成完善數(shù)據(jù)庫的不多，這樣勢(shì)必造成對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)有較大的隨意性，從而造成和實(shí)際發(fā)生費(fèi)用偏差較大的情況。

2.預(yù)算編制的科目統(tǒng)一性不夠。預(yù)算管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面，信息是經(jīng)過預(yù)算科目的層層歸集和匯總，最終計(jì)算出企業(yè)的核心指標(biāo)，因此預(yù)算編制對(duì)于科目的統(tǒng)一有著很高要求，只有建立統(tǒng)一的預(yù)算科目，才能形成最終可供對(duì)比的核心指標(biāo)。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是技術(shù)和資源密集型企業(yè)，涉及科目種類繁多，有些優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至細(xì)分到了4級(jí)、5級(jí)科目，達(dá)好幾百項(xiàng)之多，這樣，對(duì)于一般企業(yè)特別是集團(tuán)企業(yè)，科目的統(tǒng)一是困難的，科目的不統(tǒng)一，勢(shì)必造成最終計(jì)算的結(jié)果可比性不高，從而影響預(yù)算的管理的實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的全面預(yù)算管理的體系和制度。

一個(gè)新型管理模式的推進(jìn)必須要有強(qiáng)有力的體系和制度作為保證，企業(yè)經(jīng)常存在體系建立不完善，制度建設(shè)缺失或有待加強(qiáng)的問題，沒有完善的體系和制度勢(shì)必造成全面預(yù)算管理責(zé)任不清，督導(dǎo)檢查不力、考核流于形式等多種問題，造成全面預(yù)算管理的執(zhí)行大打折扣。

4.企業(yè)員工對(duì)全面預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不足。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)利好的前提下長(zhǎng)期處于粗放式管理，當(dāng)時(shí)企業(yè)最重要的是獲得土地、籌集資金，對(duì)于產(chǎn)品的研發(fā)、內(nèi)部的管理簡(jiǎn)單而粗略，但處于賣方市場(chǎng)，仍然可以獲得豐厚回報(bào)，故在這種思維定勢(shì)下企業(yè)員工認(rèn)識(shí)不足，勢(shì)必導(dǎo)致編制預(yù)算時(shí)隨意、敷衍，甚至抱怨企業(yè)增加工作量，做無用功，這樣編制出來的預(yù)算，部門與部門之間相互矛盾、錯(cuò)漏百出也就不足為奇了。

5.預(yù)算目標(biāo)考核執(zhí)行力度不夠。目前，在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核工作未能形成制度化、透明化、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化和可操作性，甚至顧及面子和干部只能上不能下的傳統(tǒng)思想，致使預(yù)算考核流于形式，不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

四、全面預(yù)算管理過程中常見問題的解決辦法

針對(duì)上述問題，建議從以下幾個(gè)方面著手：

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，應(yīng)安排專人對(duì)公司歷年來開發(fā)的各種類型的產(chǎn)品，如住宅、酒店、辦公等的竣工結(jié)算數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類整理，按照企業(yè)科目歸納分析，并根據(jù)最新的材料市場(chǎng)行情、政策調(diào)整計(jì)算出新項(xiàng)目成本、費(fèi)用調(diào)整系數(shù)，如企業(yè)自身數(shù)據(jù)積累不足，應(yīng)積極參考其他優(yōu)質(zhì)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)公司實(shí)際分析調(diào)整后納入數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫的建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期和持續(xù)的工作，完善的數(shù)據(jù)庫給企業(yè)各項(xiàng)決策提供直接依據(jù)，同時(shí)也給預(yù)算編制工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)給以充分的重視。

2.統(tǒng)一企業(yè)科目，預(yù)算科目的編制宜采用從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自上而下、自下而上的編制方法，先由各預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)范圍編制范圍內(nèi)的預(yù)算科目，如市場(chǎng)營銷部門就編制銷售收入、銷售費(fèi)用等有關(guān)的預(yù)算科目等，編制完成后經(jīng)多輪討論、上報(bào)、下發(fā)再討論的過程，制定統(tǒng)一科目的初稿，先期執(zhí)行，待項(xiàng)目執(zhí)行過程中或者執(zhí)行完畢后再對(duì)科目進(jìn)行修訂，最終形成相對(duì)完善的科目體系。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的體系建設(shè)和制度建設(shè)。這項(xiàng)工作的推行需企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，為全面預(yù)算管理保駕護(hù)航。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)主要要建立以下制度：建立全面預(yù)算管理的組織體系，明確權(quán)責(zé)；建立預(yù)算目標(biāo)、編制預(yù)算、匯總、復(fù)核與審批的流程；預(yù)算執(zhí)行與控制、調(diào)整和偏差糾正、分析、檢查和考評(píng)制度；建立房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算科目體系等。

4.組織企業(yè)員工討論分析當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，外部環(huán)境的嚴(yán)峻，樹立危機(jī)意識(shí)，全面預(yù)算管理的特點(diǎn)體現(xiàn)在全過程、全方位、全員參與上，要把全面預(yù)算管理的指標(biāo)落實(shí)到每個(gè)員工，并在年終和每個(gè)員工的薪酬和崗位掛鉤，只有這樣，全面預(yù)算管理才不會(huì)只成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心的事，只有全員行動(dòng)起來才真正能使全面預(yù)算管理落到實(shí)處。

5.加大考核力度，量化考核指標(biāo)，加強(qiáng)考核的可操作性，在年終考核時(shí)，嚴(yán)格按照考核制度進(jìn)行考核，只要企業(yè)有決心，并本著公開、公平、公正的原則，考核工作一定能推行下去，并切實(shí)成為全面預(yù)算實(shí)現(xiàn)的有力保障。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的系統(tǒng)工程，是企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，練好內(nèi)功的的重要手段，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理，需要強(qiáng)有力的高層推動(dòng)、反復(fù)有效的宣傳、通暢的溝通渠道、有力的組織保障、完善的制度建設(shè)等，相信房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠高度重視，加之科學(xué)的方法，一定能夠根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中平穩(wěn)、快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]寧福順.推行全面預(yù)算管理之我見.財(cái)會(huì)月刊（B財(cái)苑），2004年第12期.

（作者單位：廈門特房集團(tuán)筼筜新市區(qū)開發(fā)建設(shè)公司）