摘要：所謂房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金的融通，即通過(guò)各種信用方式、手段及工具，有效地組織和調(diào)劑房地產(chǎn)領(lǐng)域中貨幣資金的運(yùn)動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，是伴隨改革開(kāi)放的深入，隨著城市住宅制度與土地使用制度的改革，以及伴隨房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)已初步成長(zhǎng)起來(lái)并逐漸走向成熟。從其實(shí)際運(yùn)作來(lái)看，市場(chǎng)化運(yùn)行程度還不夠高，一些阻礙房地產(chǎn)金融持續(xù)、健康發(fā)展的問(wèn)題也顯露出來(lái)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn);金融;房地產(chǎn)金融創(chuàng)新;金融創(chuàng)新

一、我國(guó)從國(guó)外房地產(chǎn)金融得到的借鑒

一般說(shuō)來(lái)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系包括三個(gè)組成部分：專(zhuān)業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)、非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保或保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)是指專(zhuān)門(mén)從事居民住房貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，例如英國(guó)的住房協(xié)會(huì)、美國(guó)的儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、日本的住宅金融公庫(kù)等；非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)則是指兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，例如這些國(guó)家的商業(yè)銀行。而住房融資擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)則向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，以減輕房地產(chǎn)金融的信貸風(fēng)險(xiǎn)，如美國(guó)的退伍軍人管理局、聯(lián)邦住宅管理局、各國(guó)私營(yíng)保險(xiǎn)公司等。兩級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家金融界占據(jù)重要地位，這點(diǎn)在美國(guó)的房地產(chǎn)尤為突出。1993年美國(guó)各種房地產(chǎn)投資占公共和個(gè)人投資總額的42％；1996年美國(guó)第一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押貸款余額達(dá)4.4萬(wàn)億美元。除此之外，二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)還有政府“國(guó)家住房貸款管理局”、“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”等。政府控制的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要機(jī)構(gòu)(聯(lián)邦國(guó)家房地產(chǎn)金融管理局等)發(fā)行的“購(gòu)買(mǎi)抵押”地產(chǎn)債券規(guī)模僅次于國(guó)債，其信用與國(guó)債等同，收益略高于國(guó)債，是深受各類(lèi)投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。

在這里，住房金融兩級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)為：一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放住宅抵押貸款(消費(fèi)者——銀行)，二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房抵押貸款，將其變現(xiàn)(貸款銀行——證券中介機(jī)構(gòu)——投資者)。兩級(jí)市場(chǎng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使住宅市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合吸納社會(huì)資金，為住宅產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大融資。所以，完善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急。

二、房地產(chǎn)金融業(yè)當(dāng)前存在的問(wèn)題

(一)商品房積壓日趨嚴(yán)重，供需矛盾仍未得到緩解

今年以來(lái)，雖然全國(guó)空置房的增長(zhǎng)速度已經(jīng)放慢，但空置房總數(shù)仍然偏大，全國(guó)商品房積壓已達(dá)8000多萬(wàn)平方米，按每平方米1800元左右的平均售價(jià)計(jì)算，其占?jí)嘿Y金1440億元左右。由于開(kāi)發(fā)商60％以上的資金都是通過(guò)銀行貸款來(lái)解決的，大量的商品房積壓增加了銀行的呆帳；近兩年政府為了消化積壓商品房，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)備采取一些措施，如將積壓商品房按經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)銷(xiāo)售，這樣會(huì)使開(kāi)發(fā)商基本上無(wú)利可圈，甚至?xí)潛p。然而，商品房積壓并不意味著我國(guó)的住宅建設(shè)真的已經(jīng)超過(guò)需求量。實(shí)際上，居民個(gè)人對(duì)商品住宅的購(gòu)買(mǎi)量也在逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，所謂商品住宅銷(xiāo)售難，實(shí)際上難就難在廣大居民對(duì)商品住宅的巨大的潛在需求，由于過(guò)高的商品房?jī)r(jià)值以及房改、金融政策滯后，沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)化成為有效的現(xiàn)實(shí)需求。很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)能否成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)要取決于住宅建設(shè)能否成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，而這又取決于廣大普通居民能否成為這一領(lǐng)域的消費(fèi)主體。

(二)銀行風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，嚴(yán)重制約業(yè)務(wù)發(fā)展

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和金融體制改革的不斷深化，以證券市場(chǎng)為主的資本市場(chǎng)已對(duì)資源配置和宏觀經(jīng)濟(jì)流程發(fā)揮日益重要的作用，但銀行作為主要融資渠道的融資體制并沒(méi)有發(fā)生多大的變化。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的諸多矛盾和風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所產(chǎn)生的死賬、壞賬、呆賬最后大都沉淀在商業(yè)銀行，使得商業(yè)銀行不良貸款不斷上升。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，8000多萬(wàn)平方米的空置房已經(jīng)給銀行帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，為擴(kuò)大內(nèi)需而實(shí)施的抵押貸款卻又給銀行帶來(lái)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，原來(lái)作為福利的實(shí)物分房制度逐漸被市場(chǎng)化的貨幣制度所替代。在一批社會(huì)優(yōu)勢(shì)群體通過(guò)市場(chǎng)解決住房的同時(shí)，社會(huì)弱勢(shì)群體的住房困難問(wèn)題凸現(xiàn)出來(lái)。為此，1995年2月，國(guó)務(wù)院制訂了《國(guó)家安居工程實(shí)施方集》，提出了加快解決中低收入家庭住房戶(hù)的居住問(wèn)題。1998年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)職工住房制度改革》的通知中，提出了要加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，出售給中低收入居民的意見(jiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該說(shuō)是中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的一個(gè)創(chuàng)舉，對(duì)于解決部分群眾的住房困難，起到了重要作用，并且有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，在這項(xiàng)制度的實(shí)施過(guò)程中存在以下問(wèn)題：（1）經(jīng)濟(jì)適用房雖然以?xún)?yōu)惠價(jià)格供應(yīng)，但仍超過(guò)中等偏低收入階層的承受力，特別是不低于20％的首付款比率，使相當(dāng)多的城鎮(zhèn)居民實(shí)際上無(wú)法享受政策優(yōu)惠，政策的目的也無(wú)法真正達(dá)到；（2）經(jīng)濟(jì)適用房雖然以中低收入階層為供應(yīng)對(duì)象，實(shí)際上有些地方基本敞開(kāi)供應(yīng)，部分住房寬裕的官員和高收入者，通過(guò)各種方式購(gòu)買(mǎi)、多買(mǎi)，然后出租牟利，使政府的資源和補(bǔ)貼暗流向不應(yīng)該去的地方，造成了政策效應(yīng)減弱和腐敗現(xiàn)象?？傊?jīng)濟(jì)適用房政策并沒(méi)有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

加入WTO后，我國(guó)除關(guān)稅有較大晤度的下降外，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)、通訊業(yè)及會(huì)計(jì)、律師、管理咨詢(xún)、建筑設(shè)計(jì)、工程等服務(wù)領(lǐng)域?qū)⑾蛲忾_(kāi)放，外資、外資機(jī)構(gòu)、國(guó)外專(zhuān)業(yè)人士的進(jìn)入，使我國(guó)剛剛興起的房地產(chǎn)金融業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保和保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用以外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更加開(kāi)放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)營(yíng)的難度加大。隨著金融業(yè)的開(kāi)放，外資銀行帶來(lái)的新型貸款服務(wù)將引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

三、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的借鑒

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)為金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供了舞臺(tái)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)周期的經(jīng)驗(yàn)波長(zhǎng)和近幾年消費(fèi)品市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，近期資訊產(chǎn)品、住宅和轎車(chē)正在成為消費(fèi)熱點(diǎn)。住宅價(jià)值量大，能保值、升值，在消費(fèi)方面的特點(diǎn)是住宅消費(fèi)在總消費(fèi)支出中所占比例高，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)達(dá)到20％ 30％，而我國(guó)僅10％左右，隨著收入水平的進(jìn)一步提高，人們將會(huì)把更多的支出用于住宅消費(fèi)，這種住宅消費(fèi)浪潮持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的景氣時(shí)期延長(zhǎng)。

新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期發(fā)生在中國(guó)正走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段，城市化和再城市化快速發(fā)展，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎匮杆偕仙司》棵娣e不斷擴(kuò)大，必然支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎貫?0％左右，城鎮(zhèn)人口為3.7億人。到2020年，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎貙⑦_(dá)45％，考慮到總?cè)丝谧兓囊蛩?，城市人口將達(dá)6.3億人左右，城市人口的大幅度增加將產(chǎn)生相應(yīng)的房地產(chǎn)需求。隨著人均居住面積不斷擴(kuò)大，住宅需求將成倍增長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期的景氣時(shí)期延展是由中國(guó)所處的走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)階段決定的。

2.房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新依托與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)具有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)是天生的信用擔(dān)保品，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的有效結(jié)合，在促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開(kāi)放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過(guò)向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

3.海外房地產(chǎn)商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)較為成熟，它們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)雖然對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，但也將導(dǎo)致大陸房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)、兼并浪潮，促進(jìn)資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，可以使某些房地產(chǎn)企業(yè)獲得相應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，增強(qiáng)中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.房地產(chǎn)金融的主流模式是“信托+銀行”金融組合工具。21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線(xiàn)，其他金融配套的一種多元化的融資模式。包括商業(yè)地產(chǎn)投資在內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要引進(jìn)的資金額度非常大，單純依靠信托或銀行貸款都不能完全解決問(wèn)題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，而“信托+銀行”金融組合工具可以構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目主流融資模式。融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。

大型商業(yè)物業(yè)如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)資本的支持，從國(guó)際發(fā)展看，房地產(chǎn)投資信托基金是非常好的與商業(yè)地產(chǎn)共同成長(zhǎng)的金融融資手段。香港和新加坡都允許發(fā)行境外物業(yè)的房地產(chǎn)信托基金，所以現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有若干家企業(yè)和基金正在積極籌劃中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在新加坡或者是香港發(fā)行REITs，發(fā)行中國(guó)境內(nèi)物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金。如果這條路一旦走通的話(huà)，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供非常良好的融資渠道。通過(guò)這樣一個(gè)金融企業(yè)的支持，加上商家的商業(yè)運(yùn)作，然后和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三方通力合作，才能使商業(yè)地產(chǎn)很好地發(fā)展。廣大的投資人通過(guò)參與

房地產(chǎn)信托基金，既可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的投資回報(bào)，同時(shí)可以規(guī)避投資單一物業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融發(fā)展的內(nèi)在要求，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵在于金融創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的快慢主要取決于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新動(dòng)力，而創(chuàng)新動(dòng)力來(lái)自于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的真正企業(yè)化經(jīng)營(yíng)與競(jìng)爭(zhēng)以及居民和各種投資壟斷機(jī)構(gòu)投資意識(shí)的增強(qiáng)，投資觀念轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不足主要就在于銀行尚未形成真正自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我發(fā)展、自我平衡的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和金融市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營(yíng)格局。因此，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融剖新，就必須加快金融體制改革的步伐。

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（作者單位：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院）