中國的住房按揭政策，不僅是目前世界上最為寬松的政策，而且也是最不完善的政策。

中央推出房地產(chǎn)新政之后，許多房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為中央的這些政策還不夠，并不足以讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，他們極力主張放開第二套住房按揭貸款界定。這些人表面上是在救中國經(jīng)濟(jì)，實際上是希望使房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的模式得以維持。

房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府都清楚地知道，這次房地產(chǎn)市場銷售迅速下降，其關(guān)鍵的政策因素是央行及銀監(jiān)會關(guān)于嚴(yán)格區(qū)分住房消費及住房投資的2007年359號及452號文件，是第二套住房政策的界定。正因為這些文件把房地產(chǎn)的投資與消費進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，從而使得房地產(chǎn)市場的需求格局發(fā)生了根本性變化，使得以炒作投機為主導(dǎo)的市場改變?yōu)橐韵M為主導(dǎo)的市場。但房地產(chǎn)市場價格并沒有作出這種調(diào)整，市場銷售自然不斷減少。

不少房地產(chǎn)商認(rèn)為，房地產(chǎn)新政就得放開當(dāng)前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策?？梢哉f，這種做法，看上去是保護(hù)居民自住性需求，但實質(zhì)上是讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場重新回到炒作投機盛行的市場，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機買單。因此，本文堅決反對放松第二套住房按揭貸款政策，相反，還得進(jìn)一步提高住房按揭貸款人的市場準(zhǔn)入，以個人真實收入水平來作為其進(jìn)行按揭貸款的基本標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)一步完善住房按揭制度。這是防止出現(xiàn)類似美國次貸危機及保證國家金融安全最為重要的一環(huán)。

中國的住房按揭政策，不僅是目前世界上最為寬松的政策，而且也是最不完善的政策。即使是359號文件體現(xiàn)的住房按揭政策，仍然是溫和有余，強悍不足。第一，在大多數(shù)國家，個人住房按揭貸款每個月還款的比重不會超過家庭月可支配收入28-35%，但是我國則可以達(dá)到50%。如果收入證明不真實，那問題則更大；第二，在大多數(shù)國家，個人住房按揭貸款準(zhǔn)入，需要用4個文件來證明其收入真實性，比如個人銀行對賬單、個人所得稅稅單、個人銀行信用記錄等。但是，目前在中國只要個人公司收入證明，而且這種收入證明可以在律師事務(wù)所開出?？梢哉f，中國的個人收入證明的真實性，與其他市場經(jīng)濟(jì)國家相差甚遠(yuǎn)。如果我們的個人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入稍微從緊一點，那么肯定會有很多人無法進(jìn)入過高價格的房地產(chǎn)市場，無法從商業(yè)銀行獲得大多的信貸。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要放松政策，那不是在刻意制造銀行體系的風(fēng)險還能有什么？如果當(dāng)前第二套住房按揭政策放松了，地方政府土地財政固然是增加了，GDP也上去了，但銀行體系的風(fēng)險被無限放大了，中國金融危機也就不遠(yuǎn)了！當(dāng)今世界房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的問題及教訓(xùn)，難道國人就沒有看到？

因此，應(yīng)該全面地改革與完善中國的第二套住房按揭貸款政策。比如，降低個人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個人收入真實性審核有效標(biāo)準(zhǔn)及方式、加強對個人信用評級及根據(jù)不同個人信用評級采取不同的風(fēng)險定價等。在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格區(qū)分住房的自住性消費及投資性購買，并嚴(yán)格采取區(qū)別性風(fēng)險定價。就如房地產(chǎn)新政那樣，自住型購買住房可以享受更多的優(yōu)惠政策，而投機炒作者購買住房則要嚴(yán)格限制。只有這樣，才能控制國內(nèi)商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險，同時防范信用風(fēng)險及操作風(fēng)險。如果我們的監(jiān)管部門看不到這一點，而要放松當(dāng)前的第二套住房按揭貸款政策，那么，短期的繁榮一定會帶給中國經(jīng)濟(jì)長期的災(zāi)難。美國納斯達(dá)克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產(chǎn)短期繁榮，也就是目前美國金融危機的根源！