易憲容

十項(xiàng)措施、四萬(wàn)億總投資，最近國(guó)務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施引起了全世界矚目（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）。對(duì)于國(guó)十條，房地產(chǎn)政策同樣是處于最為重要的地位。但是，國(guó)十條的房地產(chǎn)政策是什么？其意義如何？它能夠把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向哪里？以及它能否對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用？

首先，從國(guó)十條來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式與途徑多種多樣，而不同的房地產(chǎn)模式，房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會(huì)很大。比如，房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開(kāi)，并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展，如香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但目前國(guó)際上這種情況比較少，因?yàn)檫@種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源。絕大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市發(fā)展。

在國(guó)十條中，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn)，重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。也就是說(shuō)，政府希望通過(guò)財(cái)政支出來(lái)加強(qiáng)廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來(lái)改善弱勢(shì)居民基本居住條件。這樣，不僅可以通過(guò)政府直接財(cái)政投入增加投資及改善居民的住房條件，也可以通過(guò)擴(kuò)大居民的住房條件來(lái)帶動(dòng)居民內(nèi)需。

而且在安居工程的基礎(chǔ)上，中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億來(lái)加大對(duì)保障性住房建設(shè)，以此來(lái)解決130 0萬(wàn)戶居民的基本住房問(wèn)題。這樣一個(gè)量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的條件的決心。

其次，國(guó)十條在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上，把商品房發(fā)展放在個(gè)人自住型消費(fèi)上。也就是說(shuō)，對(duì)于個(gè)人合理的自住型住房購(gòu)買(mǎi)，政府通過(guò)信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場(chǎng)等鼓勵(lì)個(gè)人住房購(gòu)買(mǎi)。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃分配中走出不久，住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場(chǎng)，也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但是，這里面對(duì)的問(wèn)題是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須讓投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，否則住房的消費(fèi)者沒(méi)有支付能力進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題，就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒(méi)有開(kāi)始。

因此，從國(guó)十條所顯現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來(lái)看，未來(lái)的商品房市場(chǎng)就是一個(gè)以消費(fèi)者為主導(dǎo)甚至是以合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)中，其價(jià)格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付的能力來(lái)決定的。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然保留在以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格上，那么要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。

第三，既然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么從對(duì)房地產(chǎn)投資需求來(lái)看，國(guó)十條基本上承接從2007年以來(lái)的房地產(chǎn)政策，既嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資需求，也認(rèn)識(shí)到以投資性為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續(xù)而且也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)的根源所在。

對(duì)此，國(guó)十條的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn)，也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于這兩個(gè)方面，國(guó)十條有相當(dāng)優(yōu)惠各項(xiàng)政策來(lái)鼓勵(lì)居民消費(fèi)。同時(shí)，國(guó)十條清楚明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機(jī)不僅不鼓勵(lì)而且嚴(yán)格遏制，要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來(lái)。

當(dāng)前的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)格是投資者來(lái)定價(jià)還是以消費(fèi)者來(lái)定價(jià)。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠由投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)移，那么要通過(guò)商品房來(lái)激勵(lì)居民住房消費(fèi)并非是一件容易的事情。而且，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)移是一種必然，任何人改變不了，任何政策也改變不了。