蔡慶濤　張汪淼

政府的新政頒布，是否就真能讓疲軟的樓市堅挺起來？初看這些政策的出臺，確實讓人熱血沸騰，真有些動了買房的念頭，可再看看如今的樓市，就算政府頒布的政策再誘人，也未必能起到根本性的拯救。

產(chǎn)公司而出，管理層只是希望能夠在目前金融危機的大環(huán)境下控制房價的下滑速度而非改跌為漲。

供求關系決定房價

那么房價為什么會上升或者下降？我們都知道是供求關系所決定的，和其他商品并無不同。從宏觀上講，在一個完全自由的市場環(huán)境下，商品的價格都會隨著供求關系圍繞價值上下波動，波動的頻率則取決于商品的生產(chǎn)周期。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長，是一種比較特殊的商品，價格波動的頻率比較小，但并不代表它會違背經(jīng)濟規(guī)律而沒有波動。

商品房在中國出現(xiàn)之后，初始階段的價格是非常低的，而且持續(xù)了相當長的時間，主要原因是當時人們對房產(chǎn)的需求絕大部分被企業(yè)的福利分房制度滿足了，房子的價格自然也不會比成本高到哪里去。

1997年徹底取消福利分房之后，商品房價格上漲的序曲才真正拉開，這出戲一唱就是10年。當然持續(xù)這么長的時間肯定是有原因的。首先，在拉動GDP的大旗之下，政府以各種方式給房地產(chǎn)商提供了充足的流動性導致其并不急于出售房屋加速了房產(chǎn)價格的上漲；其次，隨著商品房價格的上漲，地方政府也擁有了可觀的財政收入，地價的上漲促成了另一輪上漲動力。奧運會政府的巨額投入和人們的良好預期也是一個上漲動力。

房價下跌仍存謎團

勿容置疑的是，房價確實開始下跌了。但我們應該注意到，似乎跌幅并不大，那么是不是跌到位了呢？

在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場低迷且經(jīng)過一定幅度的降價之后，房價收入比仍然在30—40倍（以上海為例，2007年上海地區(qū)的社會平均工資是3.47萬元，而當年的上海商品住宅的平均成交價格為128.27萬元/套，房價收入比為37倍），是國際標準的7-10倍。事實上，筆者周圍已經(jīng)有很多工作往返于上海東京兩地的朋友已經(jīng)放棄在上海置業(yè)轉(zhuǎn)而購買貴得出名的東京住宅。很多年前，我們都羨慕美國人可以先住房子后付款。商品房在中國出現(xiàn)之后，我們也可以先住進房子再付款。但是在美國僅4倍左右的收入房價比且有著充分的風險分散渠道的情況下還導致了金融危機的出現(xiàn)，中國金融業(yè)的未來在中國如此高的相對房價之下是否會隱含著巨大風險已經(jīng)是我們整個社會值得思考的問題。面對如此之高的房價，我們很難再掩耳盜鈴為中國的高房價找理由，中國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的存在是不爭的事實，房價回歸理性也是中國房地產(chǎn)業(yè)的必由之路。

面對樓市的持續(xù)低迷，中央政府終于出來說話了。20 08年10月22日晚財政部、央行先后發(fā)布降低個人首次購房貸款利率和減免稅率的樓市新政。

潘石屹等市場人士認為，在如此低迷的市場氣氛和全球金融危機的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場中的悲觀情緒還有待觀察。潘石屹的觀點得到了眾多業(yè)內(nèi)人士的贊同。

而依筆者的觀點則是，中國樓市下跌的局面很難由于新政的出臺有所改變。目前的新政并不是在救市——為了救房地經(jīng)過了前幾年地方政府從房地產(chǎn)行業(yè)獲得了高額收益的同時，房地產(chǎn)商也同樣付出了高昂的代價——前兩年的收益幾乎全部用作圈地成本。眾所周知，目前房地產(chǎn)公司最大的困難是缺錢，但是此次出臺的政策都是刺激需求的，對于房地產(chǎn)公司來講根本的問題并沒有解決，本輪出臺的政策并沒有放寬對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。房地產(chǎn)商資金短缺的現(xiàn)狀依然沒有改變，在一段時間之內(nèi)降價套現(xiàn)仍是開發(fā)商不得不做的選擇。

新政只是緩沖作用

本輪政策的出臺是在美國金融危機波及全球的背景之下進行的，旨在擴大內(nèi)需、促進中國經(jīng)濟的長期持續(xù)發(fā)展。在此之前，從政府出臺的針對樓市的政策而言，政府治理樓市的決心可見一斑。但由于當前國際經(jīng)濟的急轉(zhuǎn)直下，政府在面對國際金融危機的時候所要解決的問題是維持中國經(jīng)濟的持續(xù)長期發(fā)展，國際社會在面對危機的時候也把改變?nèi)蚪?jīng)濟衰退現(xiàn)狀的寶押在了中國這一快速發(fā)展的國家之上。政府目前做的只是希望讓中國經(jīng)濟在這樣的國際環(huán)境之下進行軟著陸，采取保經(jīng)濟增長的辦法。而對于此次出臺的房產(chǎn)新政僅僅是擴大內(nèi)需的這一措施的一部分，事實上并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的救市措施。本輪出臺的政策更像是一個惠民政策，主要是針對個人首次購房和普通型改善住房的貸款和稅率優(yōu)惠。除此之外還有一條被房地產(chǎn)商和地方政府刻意忽略的關于廉租房的政策。從這些政策措施都可以看到一點，那就是對于中低收入階層的人有更多實惠，而對于真正能夠抬高房價的房地產(chǎn)商的資金面和投資性住房沒有實質(zhì)性幫助。救市應該是救中國經(jīng)濟，本輪政府出臺的針對有剛性住房需求人群的措施實際上是個民生工程。

最后，以消費者的角度而言，目前有住房需求的人群，房價對于這部分人群的影響并不是非常大。只要房價是在自己可承受的范圍之內(nèi)，現(xiàn)實的需求是購買的驅(qū)動力，那么無論房價走勢如何，他是不會考慮的。而對于投資目的的購房，則考慮較多的是房價未來的走勢和租金房價比。對于此類人群，房價和未來的預期收益則是購買的驅(qū)動力，在目前高房價和房價下跌的預期下，只會是房價越跌越是觀望氣氛越濃重。

其實，政府救市計劃更多地是起到緩沖作用，不至于房地產(chǎn)經(jīng)濟就此崩潰，挽救國內(nèi)房地產(chǎn)可能面臨的急速調(diào)整，穩(wěn)定一下節(jié)奏慢慢來調(diào)整。

（作者單位：北京沃馳理財咨詢有限公司）