劉　勇

摘要：新會計準則已于2007年7月1日開始實施，與舊準則相比，新準則在內容上有一些重要變化，其將給房地產行業(yè)帶來重要影響。

關鍵詞：新會計準則；房地產；影響

1新會計準則中涉及房地產的內容

(1)單獨設置“投資性房地產”科目。2006年前我國沒有針對投資性房地產單獨制定會計準則，相關業(yè)務根據《企業(yè)會計制度》和有關規(guī)定進行處理。其中房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租應通過“存貨——出租開發(fā)產品”科目核算，非房地產開發(fā)企業(yè)的房地產對外出租在“固定資產”科目核算，土地使用權在“無形資產”科目核算，由于投資性房地產不同于普通固定資產，大多數(shù)投資性房地產的價值不會因折舊和攤銷而減值，相反經常高出初始投資成本而增值。因此現(xiàn)有會計準則科目已不能真實反映投資性房地產的增值情況，不能適應房地產發(fā)展需要，考慮到投資性房地產業(yè)的資產特征和發(fā)展需要，新會計準則體系單獨設置“投資性房地產”科目，專門對投資性房地產進行規(guī)范，要求將已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權、企業(yè)擁有并已出租的建筑物確認為投資性房地產。

(2)在成本法基礎上引入公允價值計量模式。新會計準則體系在成本法的基礎上，引入公允價值計量模式，并對公允價值計量模式規(guī)定具體適用條件。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》規(guī)定，企業(yè)取得的投資性房地產應當按照取得時的成本進行初始計量，企業(yè)在資產負債表日可以采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。其中，采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量適用《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》，采用成本模式計量的土地使用權的后續(xù)計量適用《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》。而公允價值模式在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量需同時滿足兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產交易市場獲得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計。另外，新會計準則規(guī)定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。此外，新會計準則還要求，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更；成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業(yè)會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

(3)存貨成本計價取消后進先出法，存貨是指企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣漠a成品或商品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等，新《企業(yè)會計準則第1號——存貨》對存貨的確認、計量和相關信息披露進行了規(guī)范，對于發(fā)出存貨成本的確定，原會計準則規(guī)定，企業(yè)應當根據各類存貨實際情況，確定發(fā)出存貨的實際成本，可以采用的方法包括個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法和后進先出法等，對于不能替代使用的存貨以及為特定項目專門購入或制造的存貨，一般采用個別計價法確定發(fā)出存貨的成本，而新存貨準則對發(fā)出存貨實際成本的確定方法作了這樣的規(guī)定：“企業(yè)應當采用先進先出法、加權平均法或者個別計價法確定發(fā)出存貨的實際成本。對于性質和用途相似的存貨，應當采用相同的成本計算方法確定發(fā)出存貨的成本。對于不能替代使用的存貨、為特定項目專門購入或制造的存貨以及提供的勞務，通常采用個別計價法確定發(fā)出存貨的成本，對于已售存貨，應當將其成本結轉為當期損益，相應的存貨跌價準備也應當予以結轉”，取消了原先存貨準則中采用的后進先出法。

2新會計準則對房地產企業(yè)的影響

(1)增強房地產企業(yè)會計信息的真實性和可靠性。真實性和可靠性是會計信息的基本要求，缺乏真實性和可靠性的會計信息，不僅無法發(fā)揮有效的決策參考作用。而且會誤導社會公眾和投資者的決策，新會計準則在成本法的基礎上引入公允價值的后續(xù)計量模式，有利于增強企業(yè)會計信息的真實性和可靠性。公允價值的本質是一種基于市場信息的評價，是不受限制的市場條件下的交換價值，反映了交易和事項內包含的公允價值，公允價值強調公平、自愿的交易價格，是基于活躍市場對資產或負債價值的認定，具有可靠和相關的信息質量特征。原會計準則將投資性房地產作為普通的固定資產對待，無法反映出投資性房地產保值增值的特征，難以向社會公眾和投資者提供客觀、真實、公允的會計信息。而公允價值后續(xù)計量模式的引入則可以反映出房地產隨時間變化的真實價值，提高了會計信息的真實性和可靠性，另外，新會計準則取消了發(fā)出存貨計價的后進先出法，規(guī)定企業(yè)應當采用先進先出法、加權平均法或者個別計價法確定發(fā)出存貨的實際成本。對于房地產企業(yè)而言，取消了確定發(fā)出存貨成本的后進先出法，能夠讓企業(yè)的存貨流轉得以真實地反映，所有企業(yè)的當期存貨費用都以客觀的歷史成本反映，這就增強了企業(yè)會計信息的客觀性和真實性。

(2)增加了某些房地產企業(yè)業(yè)績的波動性，新會計準則體系在成本法的基礎上引進了公允價值的計量模式，擁有較多投資性房地產的房地產企業(yè)的業(yè)績將更多地受到房地產業(yè)市場價格變化的影響，從而增加了企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性，另外，新會計準則規(guī)定企業(yè)應當采用先進先出法、加權平均法或者個別計價法確定發(fā)出存貨的實際成本，取消了后進先出法，不再允許采用后進先出法結轉存貨成本，其對利潤的影響完全取決于物價的走向。這樣，對于房地產企業(yè)而言，在原材料價格下跌的時候，采用后進先出法顯然增加了房地產企業(yè)的利潤，而采用先進先出法則降低了公司的利潤；而在原材料價格上升時，采用后進先出法就降低了房地產企業(yè)的利潤，而采用先進先出法則增加了公司的利潤。因此，對于某些房地產企業(yè)而言，新會計準則的實施將對其企業(yè)業(yè)績產生一定程度的影響。

(3)帶來了房地產企業(yè)發(fā)展的重要機遇。采用公允價值對投資性房地產進行計價是當前國際上比較普遍的做法，公允價值的計量方法使得企業(yè)的資產增值信息更為真實和透明，從而利于公司在資本市場獲得正確的定價，并獲得資本市場的種種便利。另外，公允價值的引人將在相當大的程度上提升企業(yè)投資性房地產的賬面價值，由于當前我國房地產業(yè)的市場環(huán)境比較景氣，而原會計準則下的投資性房地產都是以歷史成本計價，所以一般情況下，投資性房地產的公允價值都高于原賬面價值。同時，采用新會計準則后，會計報表中將單列“投資性房產”項目，一旦采用公允價值計量模式，由于這種模式下不計提折舊或減值準備，公允價值與原賬面值之間的差異將計人當期損益，這將大幅提高企業(yè)的利潤，提升企業(yè)價值，企業(yè)價值的提升將會對企業(yè)的再融資以及社會形象產生積極影響，從這個角度講，在當前有利的市場環(huán)境下，新會計準則的頒布和執(zhí)行給房地產企業(yè)帶來了一個重要發(fā)展機遇。