[摘要] 近年來，在各級(jí)政府的支持下，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了井噴式的發(fā)展，但土地征用制度的缺陷和房地產(chǎn)開發(fā)商的過度炒作卻引發(fā)了一系列的社會(huì)問題，它集中體現(xiàn)為弱勢(shì)群體利益的保護(hù)問題，本文作者對(duì)此提出了自己的初淺認(rèn)識(shí)，并從多方面說明保護(hù)房地產(chǎn)風(fēng)暴中弱勢(shì)群體的利益刻不容緩。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 風(fēng)暴 弱勢(shì)群體 利益

房地產(chǎn)業(yè)是以土地為基礎(chǔ)的“高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的行業(yè)，其市場(chǎng)主要由購房者、房地產(chǎn)商、地方政府三方力量拉動(dòng)。在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，人地矛盾十分突出，一方面是城市化和工業(yè)化的加速發(fā)展， 占用耕地規(guī)模的逐年擴(kuò)大；另一方面是人口數(shù)量的增加， 人均耕地占有量的逐年縮減。在我國縣（市）經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展中， 部分農(nóng)民正大規(guī)模地失去他們賴以生存的土地， 形成一個(gè)游離于社會(huì)的特殊群體——失地農(nóng)民。截止到 2005 年底，全國因征地而失業(yè)的農(nóng)民已經(jīng)超過5000萬人，并且還以每年200萬人口的數(shù)量繼續(xù)增加。同時(shí)，城市土地作為一種稀缺的不可再生的資源，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期非常容易被投機(jī)和炒作從而形成房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。土地資源的稀缺性和人口的增長加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)交易中出現(xiàn)一系列的泡沫現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：房?jī)r(jià)收入顯著高于其它行業(yè)、商品房空置率過高、每年房地產(chǎn)投資過度膨脹等。房地產(chǎn)過熱不僅造成了農(nóng)民的失地，也影響到其它中下階層群體的利益。

一、 房地產(chǎn)風(fēng)暴的形成原因

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了井噴式的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)投資額連續(xù)幾年的增長幅度保持在20%以上，房?jī)r(jià)也連續(xù)幾年以10%以上的比率增長，出現(xiàn)了一派繁榮發(fā)展的景象。

1.地方政府主動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)

1994年的分稅制改革，形成一級(jí)地方政府、一級(jí)財(cái)政的行政管理體制，這使地方政府的作用發(fā)生了顯著變化：一是地方政府之間引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；二是地方政府意識(shí)到地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，主動(dòng)地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化了地方政府對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，因?yàn)椋?/p>

稅收：與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收（如契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅等）所形成的收入成為地方財(cái)政收入的一個(gè)重要來源，這一產(chǎn)業(yè)成為對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)率最高的產(chǎn)業(yè)，形成政府引導(dǎo)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的偏好，這是地方政府推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的最根本動(dòng)機(jī)。

土地出讓金：地方政府在一般預(yù)算只能滿足基本支出的情況下，其建設(shè)性預(yù)算中一半以上的收入，依靠的就是土地出讓金。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這一比例甚至達(dá)到四分之三以上。

政府規(guī)費(fèi)收入：房地產(chǎn)的發(fā)展，需要政府提供大量的配套設(shè)施服務(wù)。如為新開的樓盤提供道路交通、水電、活動(dòng)場(chǎng)所等方面的公共設(shè)施，這些設(shè)施所需的資金就來源于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)費(fèi)收入。

2.農(nóng)民土地征用制度的缺陷

雖然公益性用地與經(jīng)營性用地的界定十分嚴(yán)格，但在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，我國《憲法》和相關(guān)法律都未對(duì)“公共利益”做出明確的界定，即《憲法》授予了國家土地征用的權(quán)力，卻未對(duì)這項(xiàng)權(quán)力的行使作出具體的限制，對(duì)“公共利益”的解釋成為職能部門和主要行政領(lǐng)導(dǎo)自由裁量的權(quán)力，一些開發(fā)商更是利用公益性用地暗度陳倉開發(fā)房地產(chǎn)。

《土地管理法》規(guī)定，任何單位或個(gè)人使用土地，凡涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，都必須通過地方政府征地。但目前我國一些地方的集中統(tǒng)一征地制度還沒有實(shí)施到位，實(shí)踐中存在多主體多方面征地的問題，這嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。

征地主體多元化導(dǎo)致了征地價(jià)格差異大，缺乏統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照《土地管理法》規(guī)定，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置應(yīng)為該塊土地征用前3年平均產(chǎn)值的10～16倍，最高不超過30倍。但在土地征用制度存在缺陷的情況下，地方政府可以通過法律的手段，廉價(jià)地獲得農(nóng)民手中的土地。而與此同時(shí)，地方政府卻從房地產(chǎn)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得各種政治利益和經(jīng)濟(jì)利益。

二、房地產(chǎn)風(fēng)潮引發(fā)的社會(huì)問題

房地產(chǎn)作為關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，但近年來卻像一浪高過一浪的強(qiáng)熱帶風(fēng)暴，不斷的滌蕩著我國經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，沖擊著國人生活的方方面面，有的地方甚至危及到社會(huì)的安寧和穩(wěn)定。

1.農(nóng)民最低生活得不到保障

土地對(duì)農(nóng)民具有重要的保障功能與歸依功能，但我國被征地農(nóng)民社會(huì)保障體制尚未完全建立，從農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和今后的生活需要來看，現(xiàn)有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以保證農(nóng)民維持原有的生活水平。

土地征用前，農(nóng)民種田雖然收益不是很好，但此部分收入穩(wěn)定，為農(nóng)民提供了最低的生活保障；土地征用后，農(nóng)民失去了最穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，加之沒有從業(yè)的基本經(jīng)驗(yàn)和技能，被征地農(nóng)民便成為就業(yè)中的弱勢(shì)群體。

我國目前對(duì)土地補(bǔ)償方式采取一次性“買斷式”給付，沒有將征地制度與農(nóng)民長遠(yuǎn)生計(jì)結(jié)合在一起，對(duì)于本身理財(cái)能力和投資能力偏弱的失地農(nóng)民來說，就業(yè)的機(jī)會(huì)越來越少。近年的農(nóng)民就業(yè)體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：工作穩(wěn)定性差，大多屬季節(jié)性、臨時(shí)性就業(yè)；收入提高不快，始終屬于低收入階層；在企業(yè)淪為“三無”農(nóng)民。

2.引發(fā)大量的群眾上訪事件

許多政府領(lǐng)導(dǎo)都將城市的規(guī)劃建設(shè)作為首要的施政內(nèi)容，但在具體的實(shí)施過程中，由于受到地方財(cái)力薄弱的制約，最后只能犧牲農(nóng)民的利益——讓農(nóng)民以低廉的價(jià)格出讓土地使用權(quán)。特別是在西部一些天時(shí)地利都不占的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，為了引來“金鳳凰”，只能以非常低廉的價(jià)格出讓土地使用權(quán)，以此為代價(jià)進(jìn)行招商引資，加之這些地區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都普遍較落后，根本無力吸納眾多失去土地的農(nóng)村勞動(dòng)力，導(dǎo)致大量的失地農(nóng)民既得不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，又無處就業(yè)務(wù)工，最終當(dāng)然造成大量的農(nóng)民上訪事件，形成潛在的社會(huì)穩(wěn)定隱患。

3.城鎮(zhèn)中的弱勢(shì)群體被迫淪為房奴

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度和規(guī)模必須與國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展速度及城鎮(zhèn)居民的生活水平相適應(yīng)，甚至可以適度超前發(fā)展，但絕不能以“筑巢引鳳”為借口，大肆炒作房地產(chǎn)，盲目擴(kuò)展城市面積。特別是一些工商業(yè)比較落后、無產(chǎn)業(yè)支撐的小城鎮(zhèn)，城市面積的擴(kuò)大不僅沒能帶來繁榮，反而形成一座冷清的空城。而更為嚴(yán)重的是幾經(jīng)風(fēng)潮的房?jī)r(jià)，不但沒有降低反而不斷往上攀升。據(jù)全國性的調(diào)查顯示，我國購房群體中，有90.1%的人在購房時(shí)利用了按揭，其中31.75%的人月還貸支出占到收入的50%以上，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房貸按揭占月收入三分之一的警戒線，其后果是讓眾多的城鎮(zhèn)低收入居民為改善自己的居住條件而背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更讓無數(shù)城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體的安居希望化為泡影。

4.房地產(chǎn)的失控炒作誤導(dǎo)政府決策

全國性的職工住房改革完成以后，據(jù)有關(guān)媒體的調(diào)查顯示，目前我國城鎮(zhèn)居民住宅私有率已超過80%，比歐美國家高出20%。而廣大城鎮(zhèn)居民為了安居和改善居住條件，都在想方設(shè)法地籌措資金，進(jìn)行按揭購房，在一些偏僻落后的小城鎮(zhèn)，居民年工資不到1萬元，而房地產(chǎn)開發(fā)商所出售的平均房?jī)r(jià)卻高達(dá)2000元～3000元/平方米，有時(shí)甚至還出現(xiàn)有錢買不到房的怪現(xiàn)象。這一切本緣于房地產(chǎn)的肆意炒作和失控發(fā)展，但在一系列虛擬的繁榮掩蓋下，一些地方政府的決策者們卻誤以為老百姓真得非常富有了，不斷地又給房地產(chǎn)風(fēng)潮推波助瀾，形成更大的泡沫經(jīng)濟(jì)。

三、對(duì)策及建議

房地產(chǎn)風(fēng)暴中的強(qiáng)勢(shì)群體無視風(fēng)暴的打擊，更多人則是在推波助浪，但這畢竟只是少數(shù)者群體。作為大多數(shù)群體的弱勢(shì)群體則早已無力承受房地產(chǎn)風(fēng)暴的浸蝕，因此，采取有效措施整頓和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營，切實(shí)保護(hù)弱勢(shì)群體的利益刻不容緩。

1.完善相關(guān)的法規(guī)與制度

保護(hù)弱勢(shì)群體的利益必須完善各項(xiàng)法律、法規(guī)，改革就業(yè)制度、戶籍制度、社會(huì)保障制度等，并依法行政，強(qiáng)化監(jiān)督，為失地農(nóng)民提供法律援助，切實(shí)保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。各級(jí)政府的相關(guān)主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)中央紀(jì)委2007年反腐倡廉工作任務(wù)的分工意見組織自查，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，重點(diǎn)查找并糾正房地產(chǎn)主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假廣告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。

2.掌握購房對(duì)象的具體情況

政府可硬性規(guī)定每一個(gè)初次購房者必須將自己的家庭經(jīng)濟(jì)收入、住房現(xiàn)狀等資料提供給所在行政區(qū)域的政府房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門，并持有效證件進(jìn)行實(shí)名登記。對(duì)二次以上購房者的每一次再購房，都需要到政府主管部門進(jìn)行核實(shí)和登記，由主管部門出示有效證件才能再購房。

3.建立購房信息檔案數(shù)據(jù)庫

政府的房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門（各級(jí)城建部門），可建立一個(gè)完備的、動(dòng)態(tài)的全國縱橫相通的個(gè)人和集體購房信息檔案數(shù)據(jù)庫，并實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)、金融等部門相關(guān)網(wǎng)絡(luò)的互通，使政府主管部門、稅務(wù)和金融等部門都能及時(shí)掌握每一個(gè)購房者當(dāng)前的住房情況。在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格區(qū)分不同階層、不同身份和不同職業(yè)的購房群體。如進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民、城鎮(zhèn)下崗職工等最弱勢(shì)群體，城鎮(zhèn)普通行業(yè)企業(yè)職工群體，行政事業(yè)單位購房群體，城鎮(zhèn)電力、煙草、電信和金融等壟斷行業(yè)企業(yè)職工群體，領(lǐng)導(dǎo)層購房群體等。

4.施行等級(jí)制度

政府要針對(duì)不同的購房群體、不同地區(qū)的購房、不同次數(shù)的購房和購不同標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)等情況，制定出臺(tái)與之相對(duì)應(yīng)的不同政策，形成如公務(wù)員工資檔次職級(jí)對(duì)照表一樣的可操作政策條例。如在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后地區(qū)初次購置經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房(90平方米以下）的廣大城鄉(xiāng)弱勢(shì)群體，給予其房?jī)r(jià)、稅收和住房貸款等方面的最優(yōu)惠待遇，對(duì)高收入群體多次購置的房地產(chǎn)，則科以重稅，并實(shí)行高房?jī)r(jià)，若貸款也實(shí)行最高利率。

5.明確相關(guān)部門職責(zé)

房地產(chǎn)相關(guān)部門要明確職責(zé)，各司其職齊抓共管，切實(shí)規(guī)范房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。各級(jí)發(fā)改委要認(rèn)真抓好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，特別是細(xì)化不同標(biāo)準(zhǔn)、不同區(qū)域、不同群體購置、不同次數(shù)購置的房地產(chǎn)價(jià)格，使之具有較強(qiáng)的可操作性和針對(duì)性；城建部門要一手抓好對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)管，一手抓好對(duì)廣大消費(fèi)者購房行為的管理和服務(wù)；稅務(wù)部門要及時(shí)準(zhǔn)確地掌握各房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和消費(fèi)者的購房活動(dòng)，并根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域、群體和購房次數(shù)，制定不同的稅率檔次；國土資源部門要嚴(yán)格土地開發(fā)審批制度，尤其是耕地的征用審批，要根據(jù)不同的用地目的和不同的區(qū)位土地，執(zhí)行不同的地價(jià)；工商、勞動(dòng)保障等部門也應(yīng)根據(jù)不同情況做好相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)管和失地農(nóng)民的就業(yè)等相關(guān)工作。

6.增加就業(yè)崗位

各級(jí)政府要想方設(shè)法發(fā)展城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)，努力增加城鎮(zhèn)就業(yè)崗位。沒有實(shí)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)，再豪華和漂亮也只是曇花一現(xiàn)的空中樓閣，只有大力發(fā)展第二和第三產(chǎn)業(yè)，特別是勞動(dòng)密集型的加工業(yè)，不斷增加就業(yè)崗位，使城市職工和失地農(nóng)民充分就業(yè)，才能真正統(tǒng)籌兼顧城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也才能確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)步入穩(wěn)定、健康和持續(xù)的發(fā)展軌道。

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