[摘要] 本文首先通過對(duì)杭州透明售房網(wǎng)2006年11月1日至2007年8月31日期間每天成交均價(jià)和成交量相關(guān)數(shù)據(jù)的調(diào)研分析與匯總，勾勒出近一年杭州一手房?jī)r(jià)和成交量的四個(gè)動(dòng)態(tài)演繹特征；其次對(duì)上述四個(gè)演繹特征進(jìn)行解讀，最后對(duì)未來杭州一手房市場(chǎng)作了研判。

[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià) 成交量 動(dòng)態(tài)演繹 解讀 自住性需求 投資性需求

杭州樓市向來吸引人們的眼球，杭州房?jī)r(jià)亦深受世人關(guān)注。從2006年第四季度到2007年8月，近一年來杭州一手房樓市所走過的先是“較為郁悶——再度爆發(fā)——微妙盡在不言中”的心路歷程將市場(chǎng)應(yīng)有的性格演繹的淋漓盡致。本文通過對(duì)杭州透明售房網(wǎng)2006年11月1日～2007年8月31日期間每天相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行跟蹤分析和匯總，力求勾勒出近一年杭州一手房?jī)r(jià)和成交量的動(dòng)態(tài)演繹特征，并希冀為此動(dòng)態(tài)演繹過程進(jìn)行解讀。因受到筆者專業(yè)水平的限制，所涉觀點(diǎn)尚存在著諸多商榷之處，敬請(qǐng)方家指正。

一、杭州一手房?jī)r(jià)(成交量)的動(dòng)態(tài)演繹

通過對(duì)杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日數(shù)據(jù)的跟蹤調(diào)查，現(xiàn)將期間內(nèi)一手房?jī)r(jià)（當(dāng)月每日成交均價(jià)）和成交量（當(dāng)月日均成交套數(shù)）相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦拢ú话嗪紖^(qū)和蕭山區(qū)以及不包括經(jīng)濟(jì)適用房）：

1.杭州一手房樓市大盤房?jī)r(jià)與成交量的動(dòng)態(tài)演繹

根據(jù)上述數(shù)據(jù)繪柱狀圖如下：

2.杭州樓市個(gè)盤成交均價(jià)的動(dòng)態(tài)演繹

根據(jù)上述數(shù)據(jù)繪柱狀圖如下：

3.杭州一手房?jī)r(jià)和成交量動(dòng)態(tài)演繹特征

通過對(duì)杭州透明售房網(wǎng)的跟蹤調(diào)查分析，我們可清晰地勾勒出近一年杭州一手房?jī)r(jià)和成交量的動(dòng)態(tài)演繹特征：

2006年11月～2007年8月，杭州一手房市場(chǎng)大盤成交均價(jià)漲幅明顯滯后于個(gè)盤成交均價(jià)漲幅；

2006年11月～2007年2月，一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量與成交均價(jià)表現(xiàn)出持平乃至略降的態(tài)勢(shì)；

2007年2月～2007年6月，一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量與成交均價(jià)均表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)走高的態(tài)勢(shì)。

2007年6月～2007年8月，一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)升量跌的態(tài)勢(shì)。

二、對(duì)杭州一手房?jī)r(jià)和成交量動(dòng)態(tài)演繹的解讀

1．對(duì)“大盤成交均價(jià)漲幅明顯滯后于個(gè)盤成交均價(jià)漲幅”的解讀

從大盤成交均價(jià)來看（見圖1），2006年11月份成交均價(jià)為9881元/平方米，2007年8月份成交均價(jià)為11019元/平方米，漲幅為6%左右。但我們認(rèn)為大盤成交均價(jià)的變化并不能真實(shí)反映杭州房?jī)r(jià)的真實(shí)變化。大盤成交均價(jià)漲幅明顯滯后于個(gè)盤成交均價(jià)漲幅，如銀馬公寓、海天城等樓盤從2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分別漲到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米，同期漲幅分別為60.24%、 42.95%。我們通過考察每月銷售冠軍樓盤（見表4），發(fā)現(xiàn)這是因?yàn)榻荒觌S著大量的郊區(qū)樓盤上市交易，其成交價(jià)較低，從而拉低了大盤成交均價(jià)。因此，考量房?jī)r(jià)的變化必須立足于具體的樓盤才具有相對(duì)的可比性。

2.對(duì)“2006年11月至2007年2月一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量與成交均價(jià)均表現(xiàn)出持平乃至略降的態(tài)勢(shì)”的解讀

主要是這一階段深受前期一系列宏觀調(diào)控政策的影響，使的人們對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期心理提高，持幣待購心理日漸濃厚，市場(chǎng)銷售形勢(shì)不容樂觀。僅自2005年到2006年下半年，國(guó)家出臺(tái)的且對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響的相關(guān)政策就有：“國(guó)八條”、征收營(yíng)業(yè)稅、“國(guó)六條”、建設(shè)部等九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，以及央行出臺(tái)的一系列加息、提高準(zhǔn)備金率、提高首付款等信貸政策都使人們對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期提高，在“買漲不買跌”的心理作用下使的該階段市場(chǎng)運(yùn)作態(tài)勢(shì)表現(xiàn)出成交均價(jià)與成交持平乃至持平的特征。

同時(shí)杭州住房保障體系的逐步完善在一定程度上對(duì)住房剛性需求進(jìn)行了一定的分流，使杭州在去年漲聲一片的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，杭州樓市卻表現(xiàn)出較為平靜。

3.對(duì)“2006年2月～2007年6月一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量與成交均價(jià)雙雙表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)走高的態(tài)勢(shì)”的解讀

從圖1和圖2中可看出，今年2月以來，杭州一手房銷售市場(chǎng)再次迎來銷售高潮，成交量與成交均價(jià)均表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)走高的態(tài)勢(shì)。筆者認(rèn)為該階段表現(xiàn)出來的雙強(qiáng)勢(shì)特征除了常規(guī)的推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素之外，最主要是以下四個(gè)原因造成的。

(1)土地成本飚漲推動(dòng)。

以下是近期杭州宗地的幾塊土地成交的樓面地價(jià)（見表5），與鄰近宗地前兩年的成交價(jià)相比，都有一個(gè)驚人的漲幅。（見圖4）

房?jī)r(jià)從技術(shù)層面看主要由以下幾個(gè)部分組成：土地成本、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、建安成本、室內(nèi)外裝修和環(huán)境、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、管理成本、銀行利息和利潤(rùn)。在上述成本構(gòu)成中，決定房?jī)r(jià)高低的首要因素是土地價(jià)格，土地的成本是房屋成本的重要組成部分。土地價(jià)格的飚漲無疑會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。如2007年7月9日浙江工商大學(xué)地塊(杭政儲(chǔ)出[2007]23號(hào))出讓時(shí)，該地塊以總價(jià)14.76億元，15712元每平方米的樓面地價(jià)，創(chuàng)下了杭州文教區(qū)樓面地價(jià)新高。從已銷售樓盤看，土地成本一般占到了銷售價(jià)的40%～50%左右。如果按土地成本占房?jī)r(jià)售價(jià)的60%計(jì)，該地塊建成后樓盤售價(jià)要達(dá)到26200元/平方米。而當(dāng)時(shí)周邊在售樓盤售價(jià)為1.5萬元/平方米左右。地塊出讓后的第二天，周邊房子就開始漲價(jià)。

(2)通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈

受食用油和豬肉價(jià)格領(lǐng)漲影響，食品類價(jià)格成為推動(dòng)價(jià)格總水平上漲的主導(dǎo)因素。來自杭州市統(tǒng)計(jì)局消息，CPI 7月份同比漲了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)攀升的拉動(dòng)下，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）延續(xù)上半年較快上升走勢(shì)，同比上漲3.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，也是今年以來連續(xù)第2個(gè)月漲幅突破3%的國(guó)家調(diào)控目標(biāo)。

在通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，為了資金的保值增值，買房成為人們的首選。

(3)人民幣升值預(yù)期吸引國(guó)際熱錢進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)

人民幣自2005年以來一直處于升值通道當(dāng)中，且這種趨勢(shì)在未來幾年當(dāng)中還會(huì)繼續(xù)保持。人民幣升值將使調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)大量熱錢惡炒的巨大壓力。國(guó)際游資投資于房地產(chǎn)業(yè)，可獲得房產(chǎn)增值與賺取匯差的雙重收益。

外資推高中國(guó)內(nèi)地樓價(jià)的猜想，正在獲得有力的證據(jù)。廣東省社科院研究員黎友煥2007年初通過問卷調(diào)查、面訪了總共30多位地下錢莊操盤者之后，得出令人驚詫的結(jié)論，在地下錢莊“自招”的3000多億元入境外資中，正有相當(dāng)大的比例放棄股市，轉(zhuǎn)向樓市，“主要流向是廣州、深圳、上海、杭州”。

(4)投資需求再掀杭州樓市波瀾

引起投資需求的因素主要是該產(chǎn)品的投資收益率，而房地產(chǎn)的投資收益率主要包括以下兩部分內(nèi)容：

①租金回報(bào)率：由于統(tǒng)計(jì)平均租金的困難和不具備實(shí)際意義，我們以一個(gè)市區(qū)樓盤來進(jìn)行案例分析。按照目前的房?jī)r(jià)水平，一個(gè)物業(yè)約10000元/㎡、面積100㎡左右的市區(qū)新盤中套，月租金約3500元，物業(yè)管理費(fèi)為0.5元/㎡。則其租金回報(bào)率為（稅后月租金－物業(yè)管理費(fèi)）×12÷房屋總價(jià)，即：（3500－100×0.5）×12÷（10000×100）＝3.45%。由此可見，該投資若用于出租，則租金回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前商品房的銀行按揭貸款5年以上利率7.83%。也就是說，房產(chǎn)的平均租金收入略低于同期銀行按揭利率。這意味著投資房產(chǎn)從租金回報(bào)率的角度來可能做的是蝕本的買賣。

(2)物業(yè)增值。但是，租金收益率并非房產(chǎn)投資收益率的惟一決定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房產(chǎn)本身的增值才是投資收益的主要體現(xiàn)。當(dāng)人們預(yù)期他投入100萬元買了一套物業(yè)，來年其物業(yè)漲幅只要達(dá)到了他理想的下限，即使購房后寧可空著不出租，只要他有這個(gè)實(shí)力，也會(huì)選擇投資房產(chǎn)。

因此，在我們對(duì)芳滿庭等樓盤調(diào)研過程中，屢見整層或整幢購買的投資者也就不足為奇。我們對(duì)房交會(huì)期間所作的問卷調(diào)查中經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)參加房交會(huì)的人員中只有25.3%的人沒有住房，也可見其投資需求為其自己資金四處尋找出路。2007年3月以來，房?jī)r(jià)的凌厲走勢(shì)也印證了投資者的預(yù)期。這階段房?jī)r(jià)的暴漲應(yīng)該說與投資需求的回暖有著較大的關(guān)聯(lián)。

4.對(duì)“2007年6月～2007年8月一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)升量跌的態(tài)勢(shì)”的解讀筆者認(rèn)為在近期杭州一手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出價(jià)升量跌的態(tài)勢(shì)主要基于以下兩個(gè)原因。

一方面，自住性需求作為剛性需求因受到其購買力的限制而不能轉(zhuǎn)化為有效需求，使得房?jī)r(jià)上升的同時(shí)而成交量表現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)。這我們可從過高的房?jī)r(jià)收入比找到相應(yīng)的佐證（見表6）。盡管“杭州不僅是杭州人民的杭州，同時(shí)也是中國(guó)人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我們認(rèn)為本土購買者應(yīng)占到購房者的70%～80%才是合理的。

另一方面，投資性需求具有追逐利潤(rùn)的天性，但其對(duì)整個(gè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)最為敏感。在后市場(chǎng)中，國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的取向是可期的，使得部分投資性需求先會(huì)選擇觀望態(tài)度，特別是在國(guó)家是否征收物業(yè)稅的敏感時(shí)刻。同時(shí)我們也應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到投資性需求天生是個(gè)墻頭草，具有兩面性。當(dāng)其對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)不樂觀時(shí)，在上文的分析中，我們可以看到從租金回報(bào)率的角度，投資者作的是蝕本的買賣；如果物業(yè)增值的希望也落空，他們就會(huì)改變其對(duì)一手房“需求”的立場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投入到二手房“供應(yīng)方”這一陣營(yíng)中。

三、對(duì)未來杭州一手房市場(chǎng)的研判

2007年7月、8兩個(gè)月的價(jià)升量跌的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)并不能代表未來的市場(chǎng)趨向必定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降乃至暴跌，但筆者認(rèn)為至少說明如今的杭州一手房市場(chǎng)站在了一個(gè)三叉路口，往左還是往右，抑或是中間路線取決于促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的正反作用力或者說是供需雙方相互博弈的結(jié)果。其過程是動(dòng)態(tài)的，其方向是多元的。

我們認(rèn)為在現(xiàn)行的政策和制度體系下，一方面，支撐杭州房?jī)r(jià)上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)面依然向好（2006年底杭州人均GDP到了6500美元），土地稀缺性導(dǎo)致土地成本土斷提高，通貨膨脹的預(yù)期，因人民幣升值帶來的國(guó)際熱錢的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并沒有改變。以及剛性需求雖不能轉(zhuǎn)化為有效需求阻卻了房?jī)r(jià)暴漲空間的同時(shí)，也阻卻了房?jī)r(jià)下行空間。從以上幾方面考慮，杭州房?jī)r(jià)近期內(nèi)暴跌的可能性并不大。另一方面，因?yàn)樽宰⌒孕枨鬅o法有效轉(zhuǎn)化為有效需求以及投資性需求因政策的不明朗性而所持的觀望態(tài)度形成房?jī)r(jià)漲的利空。在這兩種正反作用力相互博弈下，杭州未來1年的房?jī)r(jià)會(huì)可能走出一條溫和的中間路線，即不管漲跌，波動(dòng)不大。最理想的結(jié)果是未來幾年，通過人們可支配收入的增加來消化房?jī)r(jià)。當(dāng)然在最近3或4個(gè)月，由于受慣性作用的影響房?jī)r(jià)可能還會(huì)沖高。

當(dāng)然，投資性需求的兩面性為將來市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)態(tài)勢(shì)預(yù)留了諸多不確定性，如物業(yè)稅的推出會(huì)加劇其反戈從而給市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)帶來較大的波動(dòng)性，而國(guó)際游資會(huì)繼續(xù)為房?jī)r(jià)竄高推波助瀾。

1.杭州房?jī)r(jià)在未來1年內(nèi)可能會(huì)走出一條溫和的中間路線。但正如前面所述，高房?jī)r(jià)在一定程度上已透支了當(dāng)?shù)匾欢ǖ奈磥碣徺I力。如果通過人們可支配收入的增加來消化房?jī)r(jià)，其一手房成交量就很難突破前期的高點(diǎn)，可以預(yù)見，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”恐怕后勁不足，好景難在。如量能整理不能配合，甚至?xí)饺胍粋€(gè)低迷期。

2.在人民幣升值處于上升通道預(yù)期的大背景下，國(guó)際游資的威力不可小覷。到目前為止，對(duì)國(guó)際游資進(jìn)入大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的量尚無精確統(tǒng)計(jì)，但若任其橫沖直撞給大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來了較大的波動(dòng)性。杭州樓市處于國(guó)際游資偏好的第一方陣之列。

3.投資性需求的兩面性昭示著未來的二手房市場(chǎng)中新房交易量所占比例會(huì)提高。而且，隨著買方市場(chǎng)時(shí)代的到來，未來杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中二級(jí)市場(chǎng)在交易份額中的龍頭地位會(huì)被三級(jí)市場(chǎng)所取代。

4.物業(yè)稅的推出會(huì)加劇投資性需求的變臉，從而導(dǎo)致其在制度出臺(tái)前后一段時(shí)期對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成重大利空，所以物業(yè)稅是否推出對(duì)房?jī)r(jià)影響較大。當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)稅對(duì)住房需求的自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制會(huì)天然引導(dǎo)人們理性的住房需求，所以，如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展需要一個(gè)內(nèi)在的穩(wěn)定器，筆者認(rèn)為其答案就是物業(yè)稅制度。

5.對(duì)未來杭州一手房市場(chǎng)的走勢(shì)應(yīng)密切關(guān)注兩個(gè)時(shí)間點(diǎn):一年內(nèi)房市量能整理情況決定未來市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)；如推出物業(yè)稅，其具體的時(shí)間安排表。

參考文獻(xiàn):

[1]參見十七大期間杭州市委書記王國(guó)平在杭州電視臺(tái)北京直播室接受記者采訪時(shí)的談話

[2]本文所有數(shù)據(jù)來源于每天對(duì)杭州透明售房網(wǎng)的跟蹤調(diào)查分析

[3]丁建剛：《略論人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響》，《都市快報(bào)》2007年6月7日

[4]杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地成交信息

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。