摘要：房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政訴訟與相關(guān)民事訴訟的交叉問(wèn)題，不僅歷來(lái)被法學(xué)理論界所重視，而且也是行政、民事審判中的難點(diǎn)。在審判實(shí)踐中當(dāng)二者發(fā)生交叉時(shí)，要從理論上劃清二者不同法律關(guān)系的特點(diǎn)，從公法優(yōu)于私法的角度確定審判順序，針對(duì)不同情況采取不同手段，以全面體現(xiàn)正當(dāng)程序原則、司法統(tǒng)一原則、公正效率原則、責(zé)權(quán)一致原則和司法權(quán)優(yōu)先原則。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)權(quán)屬登記；行政行為；民事行為；交叉的審理

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X(2008)03－0078－02

目前，在法院受理的涉及房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件中，行政爭(zhēng)議和民事?tīng)?zhēng)議重合的案件呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。這一狀況的出現(xiàn)與現(xiàn)代社會(huì)行政權(quán)的擴(kuò)張、行政法與民法互相滲透相關(guān)，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革、社會(huì)發(fā)展的必然。合法的行政行為建立在有效的民事行為的基礎(chǔ)上，二者相互關(guān)聯(lián)，互為因果，這種客觀存在的關(guān)聯(lián)性導(dǎo)致民事訴訟與行政訴訟必然存在交叉。二者相互交叉所發(fā)生的法律事實(shí)性質(zhì)不同；人民法院適用的審理程序、對(duì)實(shí)體調(diào)整的法律依據(jù)不同。所以，房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政訴訟與相關(guān)民事訴訟的交叉不僅歷來(lái)被法學(xué)理論界所重視，而且也是行政、民事審判活動(dòng)中的難點(diǎn)。筆者將對(duì)此類問(wèn)題的性質(zhì)、特點(diǎn)、范圍及審理方式、程序作如下探討。

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與相關(guān)民事行為發(fā)生交叉的范圍和特點(diǎn)

房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為是指房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依據(jù)房屋所有人或使用人的不同申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)對(duì)申請(qǐng)人所提供的證明材料審查核實(shí)，確定房地產(chǎn)所有權(quán)、居住權(quán)、他項(xiàng)權(quán)的管理行為。它在行政法上最重要的價(jià)值是明確了登記申請(qǐng)人對(duì)登記所確認(rèn)的內(nèi)容產(chǎn)生了權(quán)利，并可以在權(quán)利被他人侵犯時(shí)，以登記的行政行為與之發(fā)生對(duì)抗，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體及其他個(gè)人非經(jīng)法定程序不得以任何理由撤銷該行為。登記申請(qǐng)人向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提交的申請(qǐng)材料主要是有效的民事行為的相關(guān)材料，這其中可能存在民事糾紛從而引發(fā)民事訴訟。

與房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為有關(guān)的民事訴訟主要包括：房地產(chǎn)買賣合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產(chǎn)訴訟、侵權(quán)訴訟、離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛訴訟、贈(zèng)與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償訴訟等。房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件中與民事行為有關(guān)的行政訴訟主要包括：訴房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的初始登記行為、轉(zhuǎn)移登記行為、變更登記行為、他項(xiàng)權(quán)登記行為、不履行法定職責(zé)行為、注銷行為、撤銷注銷行為等。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與相關(guān)民事行為相互交叉的主要特點(diǎn)是：一是二者均是建立在同一標(biāo)的物上的權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)執(zhí)；二是在同一標(biāo)的物上產(chǎn)生三方利害關(guān)系人，即房屋登記的合法主體、登記簿上的權(quán)利人和民事權(quán)利人；三是物權(quán)的產(chǎn)生來(lái)源于民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系；四是發(fā)生訴訟時(shí)，是不同法律事實(shí)和不同法律關(guān)系的對(duì)抗，而不是同一法律事實(shí)和法律關(guān)系的對(duì)抗。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件與相關(guān)民事?tīng)?zhēng)議是否發(fā)生交叉的審查確定

房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與相關(guān)民事行為在法律關(guān)系上發(fā)生沖突而引發(fā)訴訟時(shí)，很難或不可能由一個(gè)審判組織依據(jù)單一訴訟程序解決爭(zhēng)訟，必須根據(jù)案件的不同事實(shí)，理順出不同的法律關(guān)系，依據(jù)不同的程序法，作出相應(yīng)的判決結(jié)果。行政訴訟的當(dāng)事人行使行政訴訟權(quán)利的目的不但是為了維護(hù)自己的行政權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)，而最重要、最關(guān)鍵的目的是要通過(guò)行使行政訴訟權(quán)得到救濟(jì)之后實(shí)現(xiàn)其人身和財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利。這就充分說(shuō)明了行政訴訟與民事訴訟無(wú)論從主體上，還是從訴訟目的上都存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。但是這種聯(lián)系一旦發(fā)生訴訟不能適用一個(gè)程序來(lái)調(diào)整。

從審判實(shí)務(wù)角度上研究，房屋登記行政案件與相關(guān)民事案件在程序上的交叉問(wèn)題在具體的案件中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握以下幾個(gè)方面：一是涉案的法律關(guān)系是否為行政法律關(guān)系與民事法律關(guān)系并存；二是兩種法律關(guān)系相互之間發(fā)生影響，包括時(shí)間上的影響和空間上的影響；三是用一個(gè)程序能否徹底解決訴訟當(dāng)事人的爭(zhēng)議；四是作為行政法律關(guān)系的訴訟主體或民事法律關(guān)系的當(dāng)事人能否在一個(gè)案件中依法予以追加。民事審判中的房地產(chǎn)案件和行政審判中的房屋登記行政案件，只有同時(shí)具備以上四點(diǎn)，才可以確認(rèn)該案為行政與民事交叉案件。

例如，甲公司將自己開(kāi)發(fā)的房屋在未辦理所有權(quán)登記之前將其中部分門市房賣給了乙企業(yè)?！趦r(jià)款和房屋相互交付一年后，甲將該房屋全部登記為自己的所有權(quán)。同時(shí)向乙下屬的使用單位丙收取房租。當(dāng)乙得知丙向甲繳納租金，以自己與甲的買賣行為是所有權(quán)的買賣而不是使用權(quán)的買賣為由，指定丙停交租金，同時(shí)向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)雙方買賣行為是所有權(quán)的買賣，而不是使用權(quán)的買賣，并要求甲返還違法收取的租金。本案中，原告起訴的是民事法律關(guān)系，主張財(cái)產(chǎn)權(quán)，被告以行政法律關(guān)系進(jìn)行抗辯，二者同發(fā)生在一個(gè)案件之中；原告起訴房屋買賣行為的內(nèi)容與被告答辯的登記行為相互產(chǎn)生影響，在時(shí)間上，雙方的買賣行為在先，登記行為在后，在空間上涉及了所有權(quán)和使用權(quán)；按照民事訴訟法的規(guī)定，民事訴訟不能解決行政登記是否有效的問(wèn)題，而行政訴訟又不能對(duì)雙方當(dāng)事人的買賣行為是否合法、買賣的標(biāo)的物如何確定作出裁判；在訴訟參加人的資格上，登記機(jī)關(guān)不能在自己登記的房屋發(fā)生買賣糾紛時(shí)以第三人或其他訴訟當(dāng)事人的身份參加訴訟，而賣方同樣不能以原告的身份參加行政訴訟。

三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件與相關(guān)民事案件發(fā)生交叉時(shí)的審理方式

由于法律并未明確規(guī)定行政訴訟和民事訴訟的分工，作為法官也并非能夠準(zhǔn)確確定，那么原告在進(jìn)行訴訟選擇時(shí)難免存在偏差。此時(shí)人民法院應(yīng)當(dāng)行使闡明權(quán)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重原告的訴訟選擇權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的民事訴訟法及其相關(guān)司法解釋和行政訴訟法及其相關(guān)的司法解釋規(guī)定，當(dāng)二者交叉時(shí)，應(yīng)當(dāng)從公法優(yōu)于私法的角度確定審判順序，并在審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)把握以下幾個(gè)原則：

一是行政審判優(yōu)先原則。按照公法先于私法，比照刑事先于民事的審判原則。當(dāng)二者發(fā)生程序上的交叉時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取行政審判優(yōu)先的原則。在大多數(shù)的涉及房屋處分權(quán)爭(zhēng)議的案件中，有關(guān)登記的行為或者發(fā)生在買賣之前，或者發(fā)生在買賣之后，要么是初始登記，要么是撤銷登記。例如，本文所列舉的某公司房屋買賣糾紛案，既然被告在答辯中舉出了房屋登記行政行為的證據(jù)，那么就應(yīng)當(dāng)中止民事訴訟，起動(dòng)房屋登記的行政訴訟程序。通過(guò)審查行政機(jī)關(guān)登記行政行為的合法性問(wèn)題，確定涉案房屋的所有權(quán)。

二是民事優(yōu)先證據(jù)原則。在大量的房屋所有權(quán)糾紛案件中，涉案的房屋已經(jīng)發(fā)生登記行政行為，而行政機(jī)關(guān)卻不能完整的提供登記證據(jù)時(shí)，人民法院會(huì)判決撤銷該行政行為，但因行政審判不能評(píng)價(jià)民事?tīng)?zhēng)議，所以行政相對(duì)人的權(quán)利仍未得到明確保護(hù)，此時(shí)主張權(quán)利的一方可以在民事訴訟中通過(guò)舉證證明爭(zhēng)執(zhí)房屋所有權(quán)的歸屬，然后以生效的民事判決作依據(jù)請(qǐng)求房屋登記管理機(jī)關(guān)變更登記。

三是民事調(diào)解原則。按照行政訴訟法和最高院司法解釋規(guī)定。人民法院審理行政案件涉及民事?tīng)?zhēng)議部分，可以進(jìn)行調(diào)解。在房地產(chǎn)登記行政案件中，有關(guān)受益權(quán)的爭(zhēng)議適用調(diào)解的原則是比較妥當(dāng)?shù)?。例如，房屋?dòng)遷案件中涉及到的產(chǎn)權(quán)登記人的回遷權(quán)和補(bǔ)償權(quán)與房屋臨時(shí)使用人安置權(quán)問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條的規(guī)定，動(dòng)遷行政行為涉及承租人權(quán)益部分，既可以由產(chǎn)權(quán)人與承租人協(xié)商，也可以由人民法院或行政機(jī)關(guān)調(diào)解。

四是行政訴訟不中止原則。所謂行政訴訟不中止是指房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件不得以與民事交叉而中止審理。由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政訴訟的實(shí)質(zhì)性目的是解決房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)、房屋受益權(quán)問(wèn)題。所以，在很多情況下，該類案件很容易與上述所列的權(quán)利發(fā)生交叉請(qǐng)求、交叉訴訟。但是，我們?cè)趯徖碇屑炔荒茉趯?shí)體上交叉審理，以防止行政審判超越自己的管轄，又不能因訴訟中摻雜了民事請(qǐng)求部分而中止對(duì)行政案件的審理。這除了行政案件的公法調(diào)整和民事案件私法調(diào)整的事由外，還緣于在立法上、程序上二者不能對(duì)抗。

綜上所述，房地產(chǎn)權(quán)屬登記行政案件與相關(guān)民事案件在審判實(shí)踐中的交叉現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，只要我們能從理論上劃清他們之間不同法律關(guān)系的特點(diǎn)，在訴訟程序上采取不同手段，就一定能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的案件事實(shí)面前理清頭緒、正確下判，以使司法統(tǒng)一原則、正當(dāng)程序原則、責(zé)權(quán)一致原則、司法權(quán)優(yōu)先原則和公正效率原則在司法實(shí)踐中全面體現(xiàn)出來(lái)。

[責(zé)任編輯 張 凌]