摘要：我國土地市場發(fā)展已有20年的經(jīng)驗，土地出讓采用了協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場或準(zhǔn)市場的方式。隨著土地市場的建立和逐步成形，政府對土地市場的計劃調(diào)控越來越少，更多的是遵循市場基本規(guī)律，僅對市場不完善之處作以調(diào)節(jié)。土地具有商品的屬性，但是因為它對國民經(jīng)濟(jì)的重要影響，土地市場行為不可能以普通商品的的市場供需規(guī)律加以詮釋，因此學(xué)者們對此進(jìn)行了較為深入的研究，從不同層次、不同角度，運(yùn)用不同方法對城市土地市場供需進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：土地市場；土地供應(yīng)；供需均衡

中圖分類號：F293．2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

我國土地市場經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程。在改革開放之前，我國長期實行的是計劃經(jīng)濟(jì)模式，與此相應(yīng)的土地使用制度是計劃分配、行政劃撥的無償、無限期、無流動的模式，土地不允許出讓、轉(zhuǎn)讓、土地沒有價格，更談不上土地市場配置和市場建設(shè)。隨著改革開放進(jìn)展，從1982年開始，在北京、上海、撫順、成都等城市，相繼開展了土地商品屬性的探索，開始對工業(yè)、商業(yè)等用地收取土地使用費(fèi)；1987年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改革試點。1987年9月，深圳市規(guī)劃國土局以協(xié)議方式第一次向企業(yè)出讓了國有土地使用權(quán)拉開了土地出讓的序幕，11月25日，深圳市規(guī)劃國土局以公開招標(biāo)形式出讓了一宗國有土地使用權(quán)。1990年我國第一部明確國有土地有償使用的法規(guī)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺，明確了土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。1992年以來，我國的土地市場進(jìn)入了市場制度的建設(shè)階段（岳小武，2004）^[1]。

回顧這段歷程，不難發(fā)現(xiàn)，我國的土地市場在一定程度上實踐的步伐超前于理論，即在土地市場沒有完全成形之前，市場機(jī)制已經(jīng)開始發(fā)揮作用。筆者將以市場供需機(jī)制運(yùn)行的過程來綜述學(xué)者們的觀點。

一、市場供給角度研究市場供需機(jī)制

（一）出讓方式與市場供需

我國土地市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的土地出讓方式主要有劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。由于劃撥是用于公共

基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，用地具有專用性，受讓主體大多存在特殊性，所以將劃撥用地納入公開市場范圍進(jìn)行討論的學(xué)者較少。在土地市場運(yùn)作中，出讓方式不同，市場遵循的供需機(jī)制也是不一樣的。嚴(yán)金海（2006）認(rèn)為，土地的協(xié)議出讓政府壟斷了土地供給，但因為交易時只存在一個需求者，因而可看作是一種雙邊壟斷市場，協(xié)議地價的高低取決于雙方的動機(jī)和討價還價的能力。與協(xié)議出讓方式相比，實施土地以“招拍掛”方式出讓，引入市場競爭機(jī)制，通過需求者的“貨幣投票”，以市場競爭的方式確定地價，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)等價交換和公正、公開、公平的交易基本準(zhǔn)則

^[2]。楊慶媛（2001）在她的博士論文中也提出了相似的觀點。她認(rèn)為協(xié)議地價不是由土地市場供需狀況和土地預(yù)期純收益決定的，而是取決于供需雙方的動機(jī)。由于出讓地塊技術(shù)指標(biāo)由政府決定，所以需求者和供給者之間不存在競爭。但是與嚴(yán)金海不同的是，她認(rèn)為競爭在需求或受讓方之間是存在的。對于公開出讓的部分她的觀點相比來看也更加細(xì)化：招標(biāo)地價引進(jìn)了市場機(jī)制，使招標(biāo)者有擇優(yōu)選擇的機(jī)會，也使投標(biāo)者能各展其能。但是投標(biāo)并非一定價高者得，社會公共目標(biāo)或政府意圖也起著非常重要的作用。而且拍賣和招標(biāo)在滿足需求的方式上存在較大差異，拍賣更具有競爭性，拍賣是市場競爭機(jī)制的產(chǎn)物，價格完全由土地最佳預(yù)期收益所決定^[3]。肖宇寧（2006）著重從供給方面進(jìn)行闡述，他認(rèn)為由于土地一級市場增量土地供給方式具有多樣性、存量土地供應(yīng)存在分散性，造成了城市土地市場運(yùn)作不規(guī)范現(xiàn)象，由此也影響到土地市場供需機(jī)制的運(yùn)作^[4]。對征地過程中出現(xiàn)的諸多問題，高山平（2005）提出了在農(nóng)用地入市過程中，對新征用土地的市場應(yīng)該實行“供需對接”的觀點，即在保障農(nóng)民的流轉(zhuǎn)權(quán)得到保障的前提下，讓農(nóng)戶與土地需求者面對面商談土地轉(zhuǎn)讓價格等問題，進(jìn)而完成土地的轉(zhuǎn)讓^[5]。

（二）出讓范圍與市場供需

在新農(nóng)村問題引起全社會廣泛關(guān)注前，人們普遍把土地市場出讓客體界定為城市經(jīng)營性用地。喬榮鋒和高進(jìn)云等（2005）認(rèn)為城市里出讓土地供應(yīng)的來源主要是城市土地的存量和儲備量。他們設(shè)計了一個只牽涉土地存量和儲備量的供地模型，認(rèn)為在平衡的供地模型下，隨著供地時期的推移，城市土地存量和儲備量受初期土地存量和儲備量的影響而發(fā)生的變動幅度越來越小，同時土地供給量將主要由征地水平?jīng)Q定；反之，初期變量引起的波動越來越大，從而會影響供需平衡^[6]。對城市里供地的范圍叢屹（1999）也進(jìn)行了研究，他認(rèn)為城市存量土地并沒能進(jìn)入市場流通，造成了城市土地市場需求只能靠大量征用城市周圍農(nóng)村土地（耕地）來滿足的現(xiàn)狀，一定程度上導(dǎo)致了城市土地供需不平衡，促使城市地價的攀升^[7]。隨著人們對新農(nóng)村的廣泛關(guān)注，對農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地是否可以進(jìn)入市場也展開了激烈的爭論?，F(xiàn)有贊成集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入城市土地市場的觀點主要集中于以下幾方面：袁弘（2003）在碩士論文中通過調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)我國集體非農(nóng)建設(shè)用地已經(jīng)存在大量有償流轉(zhuǎn)，但是由于自發(fā)性的交易本身缺乏市場的充分指導(dǎo)，供給和需求都是在小范圍內(nèi)進(jìn)行，因此市場供需機(jī)制尚未發(fā)揮作用^[8]。對相同研究對象，相比之下，張安錄和毛泓（2006）更側(cè)重于供需理論的分析。他們通過農(nóng)地的城市流轉(zhuǎn)對土地一級市場均衡造成影響的分析，指出假如政府在一段時間內(nèi)實行嚴(yán)格的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)凍結(jié)之后，農(nóng)地的數(shù)量和質(zhì)量完全可以滿足未來相當(dāng)長時間內(nèi)糧食安全目標(biāo)的要求。在有合法農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的情況下，一旦農(nóng)地的所有權(quán)發(fā)生了變更，成為城鎮(zhèn)國有土地，并進(jìn)入一級土地市場，運(yùn)作方式會從原先的非市場性運(yùn)作轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽渴袌龇▌t，在這種情況下，市場形成的價格必然低于無農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)和非法土地交易的一級土地市場均衡價格^[9]。

（三）出讓量與供需機(jī)制

研究土地出讓量與供需關(guān)系的學(xué)者，大多把供給量與供需平衡之間存在密切聯(lián)系作為了理論基礎(chǔ)。蔣如高（1998）^[10]、吳斌（2004）^[11]認(rèn)為我國大多數(shù)城市土地供應(yīng)基本上采用“以需定供，總量不限”的方式。由于城市土地利用的規(guī)劃的滯后，加上地方政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財”、“筑巢引鳳”，城市的土地供應(yīng)往往缺乏時段性和空間性，土地供應(yīng)總量上也基本沒有嚴(yán)格的限制。城市土地的過量供應(yīng)造成土地供求市場的不平衡，使得土地的價格一直停留在較低水平，不能真正體現(xiàn)其價值。陳元剛和羅永剛（2006）認(rèn)為由于政府壟斷和調(diào)控力度不夠，造成城市用地規(guī)模過度膨脹，局部供地過量^[12]。喬榮鋒和高進(jìn)云（2005）也提出同樣的觀點，他們認(rèn)為土地供給一定時期內(nèi)存在供地漸進(jìn)線，而需求上升很快，必須通過調(diào)控增加政府的土地交易收益。調(diào)控的重點在于防止城市土地供給過多，導(dǎo)致城市規(guī)模虛漲，土地利用效益低下，又要防止土地供給量過小，阻礙城市的健康發(fā)展^[6]。

二、從市場需求角度研究市場供需機(jī)制

（一）從工業(yè)及零售產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度研究供需機(jī)制

從這兩個行業(yè)的發(fā)展角度研究市場供需機(jī)制的研究文獻(xiàn)較少。謝忠鏢和鄒發(fā)英（2005）提出促使零售業(yè)用地的市場供需平衡得以實現(xiàn)的途徑是“以需定供”。他們指出市場供需平衡包括總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡兩個方面。因為影響總量平衡的因素很多，所以零售商業(yè)物業(yè)市場中的供給和需求總是從一個均衡點到另一個均衡點；土地結(jié)構(gòu)均衡是通過供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的平衡來實現(xiàn)的。他們根據(jù)因素和均衡之間的關(guān)系建立模型，用指標(biāo)具體說明結(jié)構(gòu)均衡的狀態(tài)，提出了控制市場供給的途徑^[13]。我國工業(yè)用地配置受政策影響較大，對工業(yè)用地進(jìn)入土地公開出讓市場以及市場運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，很多學(xué)者進(jìn)行了討論。倪晉仁等（2004）認(rèn)為對工業(yè)用地來說集聚程度是影響市場需求的重要因素。他以深圳市蛇口工業(yè)園區(qū)作為研究對象，用1995年地價等值線說明地價高低的空間分布特點。他認(rèn)為蛇口工業(yè)區(qū)由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，所以相對減少了外部費(fèi)用，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，因此使得企業(yè)積聚可以促使地價上升。由此得出，企業(yè)的積聚程度影響著工業(yè)園區(qū)土地的需求，這種供需運(yùn)行機(jī)制不同于一般的土地市場^[14]。與倪晉仁不同，王新、葉艷妹（2006）研究的側(cè)重點是工業(yè)用地的出讓方式。他們認(rèn)為工業(yè)用地的協(xié)議出讓相比市場化出讓有很多的弊端，主要表現(xiàn)為工業(yè)用地地價偏低，國有土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重；引發(fā)大量圈占土地的行為，土地利用低效；干擾了正常的土地市場秩序。由于信息不公開，容易造成暗箱操作，土地市場供需無法達(dá)到平衡^[15]。對工業(yè)用地進(jìn)行協(xié)議出讓的論文較多，而且觀點大多相近，這里不再做贅述。

（二）從房地產(chǎn)業(yè)角度研究市場供需機(jī)制

1.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場發(fā)展。土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市場影響研究的成果大多都肯定了招拍掛出讓方式在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的積極作用。例如劉紅瑛和吳淑蓮（2006）認(rèn)為土地市場供應(yīng)的壟斷性是由于房地產(chǎn)市場的外部性、易受經(jīng)濟(jì)波動影響、信息不對稱以及土地產(chǎn)權(quán)不明決定的。因此要調(diào)整房地產(chǎn)市場，必然要對土地需求量進(jìn)行分析測定，先期做出土地供應(yīng)計劃。此外，房地產(chǎn)用地供應(yīng)必須走市場化道路，以避免土地市場持續(xù)混亂，不平等交易甚至尋租行為^[16]。張曉姣（2005）認(rèn)為土地采用招拍掛方式對房地產(chǎn)市場發(fā)展有正面影響，主要體現(xiàn)在：(1)降低房地產(chǎn)給社會帶來的金融風(fēng)險和給消費(fèi)者帶來的產(chǎn)品風(fēng)險。(2)國家對房地產(chǎn)市場的政策性調(diào)節(jié)將更加有效，在政策性調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上市場化調(diào)節(jié)將發(fā)揮更大作用。(3)促使房地產(chǎn)市場開發(fā)進(jìn)入品牌化、專業(yè)化、市場化發(fā)展的階段。(4)帶動房地產(chǎn)行業(yè)的綜合服務(wù)水平上升^[17]。也有學(xué)者研究土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響途徑。例如宮玉泉（2005）認(rèn)為土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響主要通過兩種途徑：一是供應(yīng)土地的用途；二是供應(yīng)土地的區(qū)位。供應(yīng)土地對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)先對不同類別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響，而后對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。供應(yīng)土地的區(qū)位分布則先影響房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計價格，后影響房地產(chǎn)供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)^[18]。

2.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價格。從成本角度上來講，地價是房價的一部分，但是土地和房地產(chǎn)分別受到市場供需的影響，房價和地價關(guān)系探討的主要支撐理論有：成本決定論、需求決定論和地價、房價交互循環(huán)理論。有些研究土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價格的學(xué)者也是從這些角度進(jìn)行考慮的。例如曲波（2005）從成本決定論方面進(jìn)行研究。他在論述房價和地價的關(guān)系時指出，由于土地的稀缺性，地價的上漲是必然趨勢，這與出讓方式的選擇無關(guān)，而且從近期土地市場供給的過程來看，土地供給量是影響地價非常重要的因素，現(xiàn)行的土地出讓政策沒有改變總體的供求形勢^[19]。嚴(yán)金海（2006）從房地產(chǎn)的縱向發(fā)展角度來進(jìn)行闡述土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，他認(rèn)為在短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給缺乏彈性甚至無彈性，房地產(chǎn)價格主要由需求決定；從長期來看，房地產(chǎn)的供給受到包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)等在內(nèi)的生產(chǎn)成本的影響。因此長期上漲的地價將推動房價的走高^[2]。由于在具體的市場出讓過程中，市場發(fā)展尚未完善，供需機(jī)制未得到充分的運(yùn)用，因此很多學(xué)者從多種角度對土地供應(yīng)與房地產(chǎn)價格的產(chǎn)生之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。孫禧才（2005）指出公開、公正、公平的土地市場環(huán)境才能使土地價值最大化。在現(xiàn)實的市場招拍掛過程中，開發(fā)商是自己報名，自己舉牌，政府沒有采取任何強(qiáng)制措施。因此拿到土地使用權(quán)的開發(fā)商是自己為自己開發(fā)房地產(chǎn)設(shè)定了土地成本^[20]。劉曉英（2005）則認(rèn)為土地供應(yīng)的總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整可有效調(diào)控房地產(chǎn)商品的供應(yīng)量和供應(yīng)速度，進(jìn)而起到調(diào)控房價的作用。而且土地的供應(yīng)方式對房價的影響在不同的階段是不同的：在土地有償出讓開始，房地產(chǎn)的價格會較過去有所上漲；在土地供應(yīng)實行協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的有償出讓和無償劃撥的“雙軌制”供應(yīng)模式，土地價格的多種形成機(jī)制并存，房地產(chǎn)價格增長將趨于平穩(wěn)^[21]。張惜偉、朱道林（2005）等在以北京為例分析出讓政策對房地產(chǎn)市場影響的過程中，提出土地出讓政策的改革使地價回歸正常。但是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況下，土地出讓政策的改革為開發(fā)商提供了炒作的契機(jī)，并使房價在這種炒作下大幅攀升^[22]。

三、研究市場供需機(jī)制本身及其影響

（一）從宏觀市場運(yùn)行角度研究市場供需機(jī)制

從整體角度論述我國城市土地市場供需機(jī)制的觀點主要有：楊鋼橋（1998）認(rèn)為我國城市的用地緊張，在城市土地大量閑置、商品房空置率較高的同時，普通商品住宅卻供不應(yīng)求。他分析了市場供需失衡的原因，認(rèn)為主要有地方政府和企業(yè)都缺乏有效的約束機(jī)制，以及居民對住房的有效需求不足三個方面，并在文章最后提出科學(xué)地編制城市規(guī)劃、供地計劃，進(jìn)行土地管理制度改革，加強(qiáng)土地收益管理、房地產(chǎn)信貸資金管理，健全土地稅制和提高居民購房能力等八條土地調(diào)控的對策建議^[23]。楊慶媛與楊鋼橋的觀點相似，但論述的方法有所不同。楊慶媛（2001）用實例說明一級市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求，主要表現(xiàn)是城鎮(zhèn)土地市場賦閑和粗放利用^[24]。黃京鴻，刁承泰（2003）在論文中采用重慶市的實例進(jìn)行了分析，雖然重慶市城市土地的供給彈性較大，但是由于開發(fā)困難，所以耕地成為了城市建設(shè)用地的重要供給來源；用地需求主要來自城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新增城市人口用地，人均用地水平的提高，城市建設(shè)用地存在供需缺口^[25]。傅玲（2005）的觀點與此相似，不過她將用地需求總結(jié)為城市化的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且認(rèn)為這兩個因素之間存在循環(huán)互動關(guān)系，因此增加了土地需求量^[26]。

（二）從微觀角度研究市場供需機(jī)制

也有很多學(xué)者研究的重點是土地市場的局部特征和土地市場供需之間的關(guān)系，例如周素紅和周冰艷（2002）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“蛛網(wǎng)模型”解釋土地區(qū)位與市場供需之間的關(guān)系。她們認(rèn)為城市不同區(qū)位的土地，市場機(jī)制作用的效果不同，對于能夠成收斂式蛛網(wǎng)的區(qū)位，即使土地市場價格偏離均衡價格，也會在市場作用下達(dá)到市場均衡，而且市場較為穩(wěn)定。而在構(gòu)成發(fā)散式蛛網(wǎng)的區(qū)位，市場價格的波動性較大，必須通過政府干預(yù)，才能使市場達(dá)到均衡狀態(tài)^[27]。吳蕓（2001）認(rèn)為土地利用強(qiáng)度的增加與供求之間也存在一定的關(guān)系。在一定區(qū)域內(nèi)，人們對土地的需求量無限與土地總量有限之間存在矛盾，這種供求矛盾將促使人類注重高效集約利用土地^[28]。李華忠、劉軼等（1995）從企業(yè)角度得出供需不平衡導(dǎo)致地價高低空間分布上的不均勻最終影響企業(yè)的區(qū)位選擇。他們認(rèn)為城市土地的需求強(qiáng)度是由市中心向郊區(qū)逐漸降低的，由此形成了與之相對的高、低地價區(qū)位模式。城市中不同企業(yè)在競爭中選擇各自的地價區(qū)位平衡點，具有同一土地利用性質(zhì)的各企業(yè)的平衡區(qū)位相互結(jié)合，構(gòu)成了城市土地利用類型的區(qū)位配置模式^[29]。倪晉仁等（2004）則立足于工業(yè)用地闡述了集聚程度對土地市場需求的影響^[14]。

（三）研究市場供需機(jī)制與城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系

研究土地市場供需與社會經(jīng)濟(jì)之間的文獻(xiàn)較多，有的著重于闡述城鎮(zhèn)發(fā)展的同時土地市場供需平衡實現(xiàn)的方式和途徑，如蔣勇、嚴(yán)志強(qiáng)等（2005）根據(jù)廣西的實際情況，通過對廣西人口、耕地需求量以及建設(shè)用地需求量的預(yù)測，得出“隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐的加快，建設(shè)用地將出現(xiàn)供需失衡的現(xiàn)象”的結(jié)論^[30]。孫佑海（1999）也持相同的觀點，他認(rèn)為我國耕地保有量和現(xiàn)有耕地的質(zhì)量面臨嚴(yán)峻的問題，而與此同時現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程對土地的需求越來越大，因此將來人民生活和社會的經(jīng)濟(jì)建設(shè)難以為繼。在分析了產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因后，他通過1999年頒布的《土地管理法》提出了解決的途徑^[31]。唐子來、寇永霞（2000）通過對珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中城市用地變化的分析，指出珠海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改變了城市發(fā)展的格局，促使工業(yè)用地發(fā)生空間結(jié)構(gòu)重組，除此之外還增強(qiáng)了市區(qū)發(fā)展帶的生活、商業(yè)、辦公以及旅游功能^[32]。由于我國的土地市場建立時間不長，土地的公開出讓過程中不規(guī)范的市場行為對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的負(fù)面影響。張中新（2004）認(rèn)為地方政府為大搞城市建設(shè)籌資，一些企業(yè)用相對較低的成本獲得土地，又以土地抵押貸款，造成我國固定資產(chǎn)投資一度過旺；土地市場秩序混亂，土地權(quán)利尋租和灰色交易普遍存在，造成土地市場供應(yīng)的自發(fā)性、盲目性和投機(jī)性。作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，土地的作用就被大大的削弱了^[33]。

四、研究結(jié)論與不足之處

綜上所述，學(xué)者們對土地市場供需機(jī)制的相關(guān)研究投入了相當(dāng)多的精力，研究涉及到土地供需的很多方面，并取得了一定的進(jìn)展。理論研究方面主要的成就體現(xiàn)在：（1）將市場供需平衡的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論應(yīng)用于土地市場；（2）利用現(xiàn)有的數(shù)量模型模擬土地市場供給和需求的總量和結(jié)構(gòu)均衡；（3）開始了對不同用途用地需求量預(yù)測的探索；（4）將定量研究的方法引入土地供需研究，加強(qiáng)了土地市場細(xì)化因素對土地市場均衡影響的關(guān)注。在研究方法上也體現(xiàn)出多樣化的特點，經(jīng)濟(jì)計量學(xué)和GIS技術(shù)在研究過程中得到普遍應(yīng)用，增強(qiáng)了研究的科學(xué)性和可操作性。但是現(xiàn)有的研究成果還隱含一定的問題，在現(xiàn)在土地市場不完善、土地市場均衡無法按照市場供需均衡規(guī)則進(jìn)行運(yùn)作的情況下，如何科學(xué)有效地調(diào)節(jié)土地市場的供給量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)進(jìn)度，以達(dá)到有效配置土地資源，集約利用土地，使土地增值收益最大化的目的是研究中相對欠缺的方面。另外，學(xué)者們對土地市場供需的量和結(jié)構(gòu)均衡模型的設(shè)定也僅停留在理論層面，在實際中還沒有得到運(yùn)用，減弱了其理論研究的可操作性。

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