摘要：韓國(guó)從2005年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行了全面的改革，對(duì)多保有的房地產(chǎn)征收重稅，完善了房地產(chǎn)稅制格局；政府對(duì)地價(jià)實(shí)行公示制度和一元化管理，加上先進(jìn)的土地綜合電算系統(tǒng)，統(tǒng)一了稅基的確定，在房地產(chǎn)稅制領(lǐng)域取得了顯著的成效。我國(guó)應(yīng)借鑒其先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，降低房地產(chǎn)交易稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，完善稅基評(píng)估制度等，適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；稅制格局；稅基評(píng)估

中圖分類(lèi)號(hào)：Ｆ810．424 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ 文章編號(hào)：1673－291Ｘ（2007）12－0038－02

韓國(guó)政府為平抑持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為和安撫無(wú)房民眾的怨聲載道，從2005年開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅收制度進(jìn)行改革，2007年又進(jìn)行重大調(diào)整，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得了顯著的成效。其中合理的房地產(chǎn)稅制格局和完善的稅基評(píng)估制度為我國(guó)物業(yè)稅的開(kāi)征提供了良好的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

一、韓國(guó)房地產(chǎn)稅制的主要內(nèi)容

（一）韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅基本情況

目前，韓國(guó)與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的稅種共有三類(lèi)，十種稅。第一類(lèi)是與不動(dòng)產(chǎn)取得相關(guān)的，包括所得稅、契稅、登記稅、繼承稅和贈(zèng)與稅；第二類(lèi)是與不動(dòng)產(chǎn)保有相關(guān)的，包括財(cái)產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、共同設(shè)施稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅；第三類(lèi)是與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的，包括法人稅。

這三類(lèi)財(cái)產(chǎn)稅中，與我們研究的房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的是與不動(dòng)產(chǎn)保有相關(guān)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地和建筑物普遍征收，即只要擁有不動(dòng)產(chǎn)就要交納財(cái)產(chǎn)稅，而綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)保有住宅和所占用的土地超過(guò)一定金額的納稅人課征的，即對(duì)多保有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人除了交納財(cái)產(chǎn)稅以外，還要再交一道綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，承擔(dān)重稅。

（二）韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)

1．稅收體系的復(fù)雜性。韓國(guó)與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的稅種共有三類(lèi)、十種。在這十種財(cái)產(chǎn)稅中，繼承稅、贈(zèng)與稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅為國(guó)稅，其他的為地稅。我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅，耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等，也比較復(fù)雜。

2．稅制格局的合理性。在韓國(guó)，對(duì)多保有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人除了交納財(cái)產(chǎn)稅以外，還要再交一道綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，保有的房地產(chǎn)越多，稅負(fù)越重，稅制格局具有合理性。而我國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的十個(gè)稅種都是在交易時(shí)對(duì)營(yíng)業(yè)額或所得額征稅，對(duì)以后的保有就不再征稅了。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)商繳納的稅金占房?jī)r(jià)10％～15％左右，這部分稅金轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者承擔(dān)，是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的因素之一。

3．政府對(duì)地價(jià)的控制性。韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收和稅基評(píng)估是分兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行的。一個(gè)系統(tǒng)是按照不同的稅種、稅目、稅率等計(jì)算和繳納稅金；另一個(gè)系統(tǒng)是調(diào)查、評(píng)估、公示財(cái)產(chǎn)稅稅基，即確定標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)、個(gè)別地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格、個(gè)別住宅價(jià)格、共同住宅價(jià)格等。實(shí)行征評(píng)分離，稅基由國(guó)會(huì)立法，建設(shè)交通部進(jìn)行行政管理，進(jìn)行地價(jià)變動(dòng)調(diào)查，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)支持，很好地控制了稅基，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

二、韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅基評(píng)估

（一）內(nèi)容：韓國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收和稅基評(píng)估分兩個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行

韓國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅和稅基評(píng)估進(jìn)行統(tǒng)一立法。韓國(guó)鑒定評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)接受建設(shè)交通部委托將評(píng)估任務(wù)分配給鑒定評(píng)價(jià)士，鑒定評(píng)價(jià)士調(diào)查、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格，市、郡、區(qū)公務(wù)員估算個(gè)別地公示地價(jià)和個(gè)別住宅價(jià)格，韓國(guó)鑒定院獨(dú)家調(diào)查、評(píng)估共同住宅價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格、個(gè)別地公示地價(jià)和個(gè)別住宅價(jià)格以及共同住宅價(jià)格經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)審議通過(guò)后分別由建設(shè)交通部長(zhǎng)官和市、郡、區(qū)廳長(zhǎng)公示。公示確定的價(jià)格形成了財(cái)產(chǎn)稅稅基，征稅部門(mén)按此稅基的50％比例征收財(cái)產(chǎn)稅。

公示價(jià)具有廣泛的效力。標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅公示價(jià)格分別是評(píng)估或驗(yàn)證個(gè)別地公示地價(jià)和個(gè)別住宅價(jià)格的基準(zhǔn)；經(jīng)公示的土地和住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一般土地和住宅交易價(jià)格的基礎(chǔ)指標(biāo)并作為國(guó)家、地方自治團(tuán)體等機(jī)關(guān)在課稅等關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的土地和住宅價(jià)格估算時(shí)的基準(zhǔn)。同時(shí)也是征用私有地或住宅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)和鑒定評(píng)價(jià)士接受他人委托（如銀行抵押貸款）評(píng)估地價(jià)或住宅價(jià)格時(shí)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

（二）稅基評(píng)估的特點(diǎn)

1．實(shí)行公示地價(jià)制度。韓國(guó)1989年實(shí)行的公示地價(jià)的目的是用稅收手段來(lái)抑制當(dāng)時(shí)地價(jià)的急劇上升和不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。住宅價(jià)格公示制度也是抑制住宅投機(jī)的強(qiáng)力政策意志的產(chǎn)物。它與不動(dòng)產(chǎn)保有稅制密切相關(guān)。要有效地防止投機(jī)現(xiàn)象，提高保有階段的稅金，達(dá)到讓不動(dòng)產(chǎn)過(guò)多持有者忍受不了的程度。制定住宅價(jià)格公示制度是韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)保有稅制中一個(gè)階段的一件大事。公務(wù)員離開(kāi)自己的辦公桌，實(shí)際調(diào)查住宅特性，每個(gè)住宅一個(gè)一個(gè)地算出價(jià)格，對(duì)稅制先進(jìn)國(guó)家也是一件不容易的事情，實(shí)行同一制度的國(guó)家間也是因?yàn)樵u(píng)估的頻率、公示價(jià)格水平、評(píng)估方法的不同，全世界尚未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行公示住宅價(jià)格讓韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)保有稅制度更加完善。

2．一元化管理。韓國(guó)政府于1989年正式引進(jìn)了公示地價(jià)制度，將課稅市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)額、鑒定市價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)市價(jià)四種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為“公示地價(jià)”，建立了公示地價(jià)制度。土地評(píng)價(jià)士、公認(rèn)鑒定士和韓國(guó)鑒定院的從業(yè)人員三種資格統(tǒng)一為“鑒定評(píng)價(jià)士”，實(shí)現(xiàn)了一元化管理。地價(jià)調(diào)查、評(píng)估體系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有機(jī)結(jié)合起來(lái)，公示地價(jià)成為課稅、補(bǔ)償以及其他各種行政目的評(píng)估基準(zhǔn)，也成為一般土地交易時(shí)的價(jià)格基準(zhǔn)。通過(guò)土地價(jià)格的合理化，使稅收的功能正?；?，不僅抑制了不動(dòng)產(chǎn)的投機(jī)，而且促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3．統(tǒng)一培訓(xùn)，防治惡意競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)建設(shè)交通部的委托，將標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)依據(jù)鑒定評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的鑒定評(píng)價(jià)士人數(shù)平均分配，評(píng)估業(yè)務(wù)按屬地化和業(yè)務(wù)熟悉程度來(lái)分配，一個(gè)鑒定評(píng)價(jià)士在某地從事協(xié)會(huì)分配的標(biāo)準(zhǔn)地公示地價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，至少要干5年。50萬(wàn)塊標(biāo)準(zhǔn)地由協(xié)會(huì)分給各機(jī)構(gòu)，這才是真正的法定評(píng)估。

4．先進(jìn)的土地綜合電算系統(tǒng)。韓國(guó)于1９94年完成了地籍（土地登記）、公示地價(jià)、居民身份相聯(lián)系的土地綜合電算系統(tǒng)。土地綜合電算系統(tǒng)是將行政電算網(wǎng)中的地籍電算網(wǎng)和居民身份登記電算網(wǎng)相連接，并與建設(shè)交通部、行政自治部、國(guó)土情報(bào)中心、全國(guó)各市、道的地籍電算主機(jī)相連接，將土地變動(dòng)事項(xiàng)每天通過(guò)在線(xiàn)方式自動(dòng)更新，每周更新居民身份登記資料的高速信息網(wǎng)。完善的土地綜合電算系統(tǒng)，既可以詳細(xì)地掌握全體國(guó)民按人、按世代土地所有及交易情況，也可以掌握以投機(jī)為目的的土地交易情況杜絕逃稅或鉆法律空子的現(xiàn)象，避免用他人身份購(gòu)買(mǎi)土地的現(xiàn)象發(fā)生，起到了土地實(shí)名制的效果。

5．組織機(jī)構(gòu)的合理性。國(guó)會(huì)擁有對(duì)財(cái)產(chǎn)稅和稅基評(píng)估統(tǒng)一立法的權(quán)力，地方政府無(wú)權(quán)制定，高度中央集權(quán)；建設(shè)交通部是韓國(guó)政府評(píng)估行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作；不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)具體事務(wù)，進(jìn)行稅基評(píng)估；中央統(tǒng)制部、統(tǒng)制班、調(diào)查班、合同調(diào)查班負(fù)責(zé)個(gè)別地價(jià)的評(píng)估。中央不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)委員長(zhǎng)由建設(shè)交通部長(zhǎng)官擔(dān)任，委員由四部分人士組成：一是財(cái)政經(jīng)濟(jì)部、行政自治部、農(nóng)林部和建設(shè)交通部的公務(wù)員；二是高等院校講授土地、住宅等理論的具有副教授以上職務(wù)或曾經(jīng)有副教授以上經(jīng)歷的人士；三是具有法官、檢察官或律師資格的人士；四是鑒定評(píng)價(jià)業(yè)內(nèi)資深人士。相互牽制，以保持公平。

6．收費(fèi)的低廉性。韓國(guó)標(biāo)準(zhǔn)地每宗地評(píng)估成本平均為310元。標(biāo)準(zhǔn)住宅的每戶(hù)評(píng)估成本平均為73元左右。共同住宅的每戶(hù)評(píng)估成本為7．6元，總額約為6 700萬(wàn)元。以上成本費(fèi)用全部由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)；市、郡、區(qū)估算和公示個(gè)別地公示地價(jià)和個(gè)別住宅價(jià)格所需費(fèi)用的50％由中央財(cái)政補(bǔ)助。

三、借鑒韓國(guó)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)在我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅

（一）物業(yè)稅的含義

所謂物業(yè)稅就是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。

（二）物業(yè)稅稅制設(shè)想

物業(yè)稅可以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒(méi)有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家可以只規(guī)定物業(yè)稅的稅率幅度，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率，或者由地方確定市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的百分比作為物業(yè)稅的稅基。

物業(yè)稅可實(shí)行按年計(jì)稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開(kāi)征的初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬，法定的人均免稅面積可定為25—35平方米，這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，而且只保留對(duì)公共設(shè)施、軍事部門(mén)、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。

（三）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好推動(dòng)作用

1．完善了財(cái)產(chǎn)稅制。將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，可以簡(jiǎn)化稅制，改變目前對(duì)房地產(chǎn)的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的稅制現(xiàn)狀，建立良好的輕交易、重保有的財(cái)產(chǎn)稅制格局，完善我國(guó)現(xiàn)行稅制。

2．增加了財(cái)政收入。開(kāi)征物業(yè)稅，能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益?，F(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí)，各種稅收一次性繳納，對(duì)于地方政府來(lái)講，地批得越快，取得的收入就越多，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種做法具有短期性，造成土地失控、房地產(chǎn)市場(chǎng)失控。而對(duì)保有房地產(chǎn)征稅，政府每年取得財(cái)政收入，稅金還能隨著城市的發(fā)展、地價(jià)的提升而穩(wěn)步增長(zhǎng)，有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

3．調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。目前房?jī)r(jià)過(guò)高，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化外，根本的問(wèn)題在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上促使了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷逃稅款。開(kāi)征物業(yè)稅，降低房地產(chǎn)交易的稅賦，可以降低房?jī)r(jià)，有效地抑制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4．促進(jìn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展。我國(guó)的建設(shè)局、土地局、稅務(wù)局、產(chǎn)權(quán)交易中心有各自的房地產(chǎn)價(jià)格，分別確定稅基，既浪費(fèi)了人力物力，又達(dá)不到宏觀(guān)調(diào)控的目的和效果。應(yīng)改變這種資源不共享的情況，統(tǒng)一稅基，促進(jìn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展。

責(zé)任編輯孫莉艷