[摘要] 融資渠道的建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，本文所探討的主要內(nèi)容是如何擺脫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，逐步建立起以銀行信貸為主，同時(shí)包括信托、股權(quán)、債權(quán)以及基金等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融體系。

[關(guān)鍵詞] 融資渠道REITs房地產(chǎn)信托

一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)界，資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商永恒的需求，特別是在央行為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，防止地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)并防范銀行金融風(fēng)險(xiǎn)而推出的的121文件出臺(tái)以后，很多大的樓盤被緊急叫停，資金鎖鏈牢牢套住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，促使房地產(chǎn)公司的融資需求更加強(qiáng)烈。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的資本形式大體上可以分為三種:一是自有資本，二是借貸資本，三是股權(quán)資本。在國(guó)家2003年宏觀調(diào)控之前，銀行利息較低，房地產(chǎn)商的資本除了自有資本以外，主要使用銀行貸款，這也是借貸資本中最為主要的一種融資方式，根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2006中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》提供的數(shù)據(jù)，2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中使用銀行貸款的比重仍然在55%以上，依靠基金、信托、債券、上市等融資渠道所取得的資金比重并沒(méi)有顯著提高。盡管從商業(yè)銀行自身的貸款情況來(lái)看，房地產(chǎn)仍為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但相對(duì)單一的融資渠道以及巨大的財(cái)務(wù)杠桿作用，當(dāng)房地產(chǎn)信貸鏈條的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)必然引發(fā)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，也無(wú)利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。今后一段時(shí)期內(nèi)，減輕房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的失衡、拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和綜合運(yùn)用多種融資手段將成為每個(gè)房地產(chǎn)公司必修的功課。

二、房地產(chǎn)多種融資手段及應(yīng)用

2003年6月，銀行開(kāi)始擰緊房地產(chǎn)資金水龍頭。在這種整個(gè)行業(yè)的宏觀調(diào)控下，以房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、債券、上市為特征的新型房地產(chǎn)融資途徑開(kāi)始嶄露頭角，今后，僅靠銀行這條融資之路將越走越窄，只有采取新多樣化的對(duì)外融資途徑才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

1.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托，是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目為融資對(duì)象的一種信托產(chǎn)品。按照不同的業(yè)務(wù)，主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托，二是不動(dòng)產(chǎn)信托，三是按揭資產(chǎn)信托。目前國(guó)內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托，即投資人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自有資金委托給信托公司，由其將資金集合起來(lái)投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，并將所得利潤(rùn)按投資金額進(jìn)行分配的一種信托行為。由于房地產(chǎn)信托這種方式，能夠照顧到房地產(chǎn)商、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且具有制度靈活的特點(diǎn)，所以一經(jīng)推出就受到了各方的歡迎，逐漸成為開(kāi)發(fā)商最為重視的融資方式之一。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用信托的方式融資的過(guò)程中應(yīng)該注意三個(gè)問(wèn)題，一是很多信托公司在給房地產(chǎn)公司融資的過(guò)程中存在違規(guī)操作，其信托計(jì)劃不是對(duì)一個(gè)成熟的物業(yè)貸款，而是對(duì)在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中實(shí)際上有很大風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目貸款，讓貸款人承擔(dān)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，卻只有比較低的固定收益，收益和風(fēng)險(xiǎn)上存在嚴(yán)重不對(duì)稱的項(xiàng)目往往會(huì)被銀監(jiān)會(huì)叫停；二是信托規(guī)模有不超過(guò)200份的限制，目前的信托產(chǎn)品門檻一般較高，一般信托項(xiàng)目的投資起點(diǎn)為10萬(wàn)元甚至更高，而其他銀行理財(cái)產(chǎn)品的投資起點(diǎn)大多在1萬(wàn)元左右。高門檻成為中小投資者投資信托產(chǎn)品的障礙;三是目前信托計(jì)劃一般在3年之內(nèi)，由于流動(dòng)性較差，期限普遍偏短，超過(guò)3年信托計(jì)劃不受投資人歡迎，所以難以滿足房地產(chǎn)長(zhǎng)期資金需求。另外，信托審批程序也比較復(fù)雜，而開(kāi)發(fā)商融資一般都比較急，這又造成融資過(guò)程度的延時(shí)。

2.REITs

REITs——房地產(chǎn)投資信托基金，一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

REITs在國(guó)外有著穩(wěn)定的發(fā)展，由于REITs沒(méi)有份額的限制，所以十分適合中小投資者進(jìn)行投資，而且REITs是房地產(chǎn)資產(chǎn)在類型、空間等方面的投資組合，相比大多針對(duì)某個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托計(jì)劃來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的分散。但在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上不能過(guò)分夸大REITs的融資功能，期望通過(guò)REITs來(lái)完全解決開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期資金來(lái)源，實(shí)際上，REITs的功能主要在于收購(gòu)成熟的物業(yè)項(xiàng)目，很少把投資方向定位于風(fēng)險(xiǎn)較大的開(kāi)發(fā)階段?？墒窃谥袊?guó)目前階段，開(kāi)發(fā)商資金需求是階段性的，開(kāi)發(fā)階段資金需求最大，等到成熟物業(yè)階段，資金需求變小，從銀行抵押貸款也來(lái)的更容易。因此，我們必須理性看待REITs的融資功能，將REITs作為投資于收益類房地產(chǎn)并為其進(jìn)行融資的現(xiàn)實(shí)途徑。

3.房地產(chǎn)債券

債券融資具有直接、快速、量身定做的特點(diǎn)，對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，利用發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目債券來(lái)融資是非常理想的融資渠道之一，但過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)債券的發(fā)行一直舉步維艱，諸如非市場(chǎng)化的發(fā)行審批程序、企業(yè)債發(fā)行人范圍狹窄、發(fā)行利率非市場(chǎng)化以及以發(fā)改委為主導(dǎo)的多頭監(jiān)管架構(gòu)等弊端極大地影響著中國(guó)債券市場(chǎng)和債券融資的發(fā)展。要加快債券融資，必須逐步放寬對(duì)項(xiàng)目債券的政策限制，通過(guò)政府和金融當(dāng)局的共同推動(dòng)提高債券融資在房地產(chǎn)融資中所占的比重。

在債券融資過(guò)程中也應(yīng)考慮隨著越來(lái)越多的內(nèi)地房地產(chǎn)公司期望通過(guò)發(fā)行債券融資，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)公司信用評(píng)級(jí)的需求也在增加之中，房地產(chǎn)公司適時(shí)的利用信用評(píng)級(jí)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，才能增加投資人的投資熱情，增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司投資的信心，滿足房地產(chǎn)公司的融資需求。

4.公司上市

房地產(chǎn)公司依靠上市融資的形式主要有兩種:一是IPO（首次發(fā)行股票）上市;二種是借殼上市，如果按照地區(qū)來(lái)分的話，又分為境內(nèi)和境外兩種。從2002年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)一些大的房地產(chǎn)商就開(kāi)始利用上市進(jìn)行融資，通過(guò)稀釋公司的股本吸收所需的資金并拿出一部分收益做為回報(bào)。上市融資以其低成本、高效率迅速成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所青睞的融資手段。但是在中國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司直接上市融資非常困難，由于政策的限制和房地產(chǎn)行業(yè)自身的原因，國(guó)內(nèi)能達(dá)到IPO發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)成功上市的企業(yè)非常少，現(xiàn)在很多公司選擇借殼上市，通過(guò)增發(fā)等手段融資也是不錯(cuò)的途徑，可借殼時(shí)購(gòu)買股權(quán)成本比較高，間接增加了融資成本。至于在海外上市，我認(rèn)為三個(gè)方面的問(wèn)題是關(guān)鍵:一是土地儲(chǔ)備；二是盈利能力；三是最為重要的信用等級(jí)，很多公司對(duì)信用等級(jí)關(guān)注度并不高，目前地產(chǎn)商面臨著嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)，沒(méi)有信用的公司將很難獲得在海外上市的機(jī)會(huì)。

需要特別提出的是，無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外進(jìn)行融資上市，都不能抱著渴了才打井的心理，而是應(yīng)該未雨綢繆，對(duì)資金需求做一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)測(cè)和判斷，上市融資的準(zhǔn)備工作漫長(zhǎng)而又繁瑣，應(yīng)該在資金出現(xiàn)缺口之前就做好充分的準(zhǔn)備。

5.銀行貸款

從國(guó)際上各個(gè)國(guó)家的貸款渠道來(lái)看，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道，這也是這么多年以來(lái)，房地產(chǎn)公司最為看重和依賴的融資途徑，盡管在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)融資過(guò)程中確實(shí)存在著用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空，超值抵押房地產(chǎn)，貸款賠付受損等諸多房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，但這些問(wèn)題的主要原因是銀行自身的信用體系不健全，并不能因此全盤否定銀行的融資功能，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)銀行的資金支持，這是國(guó)際上各個(gè)國(guó)家的共識(shí)。 根據(jù)2004年國(guó)際清算銀行提供的數(shù)據(jù)，抵押貸款與GDP最高的國(guó)家是瑞士，達(dá)到了125%以上，美國(guó)、澳大利亞、德國(guó)、西班牙、荷蘭也都超過(guò)了60%，而2004年我國(guó)這一比值相對(duì)較低，僅為11%，可以看出我國(guó)抵押貸款仍有很大的發(fā)展空間。

盡管多樣化的融資之路已經(jīng)擺在眼前，但是作為永遠(yuǎn)缺錢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們要徹底離開(kāi)住房抵押貸款去搞多樣化的融資，還有一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，在這一過(guò)程中，銀行應(yīng)該并且能夠在提高銀行自身的服務(wù)能力的前提下繼續(xù)發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)的支持作用。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)要快速發(fā)展需要大量的資本，靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，隨著央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商僅憑銀行信貸來(lái)融資的可能性將越來(lái)越小，必須積極利用民間資本、海外基金等資金形式，采取多渠道的融資途徑，真正架起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資方之間資金融通的橋梁，并將這座橋梁搭建于房地產(chǎn)公司良好的管理水平和優(yōu)質(zhì)的信用之上。