[摘要] 本文立足目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況對二三線城市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提出了幾點建議。

[關(guān)鍵詞] 二三線城市房地產(chǎn)業(yè)

進入21世紀以來，隨著我國工業(yè)化水平的不斷提高，我國城市化進程也進入到一個飛速發(fā)展期。大量的農(nóng)村剩余勞動力向中心城市集中，國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副所長肖金成預(yù)測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮(zhèn)中，而大中城市仍是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要方向。再加上各地區(qū)戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴張，這些也必然給城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來契機。

一、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發(fā)達的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發(fā)達地區(qū)的縣級市。

隨著一線城市房地產(chǎn)業(yè)日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流市場。根據(jù)國家發(fā)改委的月度監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，二三線城市的房價不斷上漲，2005年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現(xiàn)漲幅的地區(qū)都是中國的二三線城市。這些數(shù)據(jù)無疑說明，我國二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度，溫度開始不斷上升。

但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經(jīng)濟及發(fā)展相對落后，觀念也比較滯后，計劃的成份明顯偏重，且其房地產(chǎn)業(yè)的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，自主創(chuàng)新能力很差，即使是發(fā)展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨以下幾方面的問題:

1.面對實力強勁的“外來戶”，本地房地產(chǎn)企業(yè)不堪一擊

據(jù)統(tǒng)計，約有40%左右的中國百強房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進入二三線城市并開始了項目投資，這說明有實力的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術(shù)、營銷策略以及物業(yè)管理上都擁有顯著的優(yōu)勢，無形中壓縮了本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

2.國家宏觀調(diào)控措施，使二三線城市房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜

在國家減少土地供給的情況下，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的打擊，使得行業(yè)相對產(chǎn)出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐變緩;6月1日實施的“國六條”，業(yè)內(nèi)人士爭論的沸沸揚揚，許多專家預(yù)測房價單高總低，使多數(shù)開發(fā)商和消費者采取了觀望的態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展停滯不前。

3.地方政府求功心切，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)非理性發(fā)展

房地產(chǎn)市場不是一個簡單的由供求關(guān)系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝分析說，在房價畸形暴漲的背后，人們發(fā)現(xiàn)有一個揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅(qū)動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產(chǎn)商才有恃無恐，使房地產(chǎn)業(yè)偏離了健康發(fā)展的軌道。

事實的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產(chǎn)業(yè)主要有兩個方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財政資金分配的變化和地方政府責任的加重，財政短缺是每個地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發(fā)展有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)等等，這似乎是坐錯了位置，走錯了道路。形象工程每個城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費。

4.觀念陳舊，規(guī)劃和物業(yè)缺乏前瞻性，幾乎沒有創(chuàng)新

目前我國的二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)基本不理想，住宅小區(qū)無論在規(guī)劃、設(shè)計上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發(fā)展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區(qū)中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區(qū)基本上沒有什么區(qū)別。二三線城市這種缺乏創(chuàng)新的建設(shè)直接導致了嚴重的資源浪費和城市的無個性發(fā)展，城市魅力在一點一點的減少，吸引力大大降低。

5.房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場運作乏力

目前，我國普遍存在缺乏發(fā)達的多層次房地產(chǎn)融資市場，主要表現(xiàn)在：一是融資工具簡單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒有建立起來；二是配套機構(gòu)不完善，造成融資過程運作不暢；三是政府對金融機構(gòu)監(jiān)管不嚴，金融風險過大等等。對于二三線城市來說，房地產(chǎn)金融問題尤現(xiàn)突出，而國家為了預(yù)防金融風險又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)的運行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產(chǎn)業(yè)更顯捉襟見肘。

6.高素質(zhì)人才匱乏，房地產(chǎn)業(yè)缺少領(lǐng)軍人物

對于建筑、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)來說，其人才的流動性與稀缺性已經(jīng)成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產(chǎn)業(yè)人才空缺職位達6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質(zhì)人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產(chǎn)企業(yè)“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發(fā)展階段不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。

二、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)橫向聯(lián)姻，打造地區(qū)知名品牌

1971年美國經(jīng)濟學家韋斯特等提出中小企業(yè)資產(chǎn)重組是“防御性經(jīng)營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩(wěn)定、避免不利發(fā)展、避免不利競爭性轉(zhuǎn)移、避免技術(shù)過時和規(guī)避風險。如今，我國的二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)同樣走到了抉擇的關(guān)頭。

聯(lián)姻是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、高效配置資源的角度出發(fā)的，合理的資產(chǎn)重組，可以將一個企業(yè)中的核心優(yōu)勢資源向短缺企業(yè)轉(zhuǎn)移，也可以將兩個或兩個以上企業(yè)的一般資源（土地、資金）實行集中管理，從而形成有競爭力的集團項目公司，求同存異，共同發(fā)展。聯(lián)姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產(chǎn)企業(yè)活下來，并樹立起自己的信譽或品牌。

2.加強城市理性經(jīng)營，鞏固地區(qū)中心城市地位

現(xiàn)在很多二三線城市開始注重城市建設(shè)，其本質(zhì)就是發(fā)揮自己獨特的優(yōu)勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優(yōu)質(zhì)人群到本市來定居，以此來推動城市化的進度。

但是，城市經(jīng)營不能盲目擴張，在進行大規(guī)模的城建之前，首先要明確這個城市的功能定位或者說要找出城市的個性來發(fā)展，比如，這個城市的發(fā)展方向是商業(yè)化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業(yè)型城市，然后再進行城市建設(shè)。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內(nèi)陸各個地區(qū)的人群前來觀光或者定居，它的房地產(chǎn)消費人群除了本地居民外，就是養(yǎng)老、投資和旅游的人群，因此城市發(fā)展的一個核心就是“渡假”；石家莊是一個典型的內(nèi)陸省會城市，它的特點就是各地人群聚集的商業(yè)物流中心，有兩個國家級的小商品批發(fā)市場規(guī)模很大，因此這個城市的發(fā)展與外來人口密切相關(guān)。

3.注重環(huán)境保護，進行科學規(guī)劃設(shè)計，保障房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)作為人類社會經(jīng)濟活動的載體，與周邊環(huán)境之間存在內(nèi)在的統(tǒng)一性，越來越多的人開始關(guān)注環(huán)境帶來的無形價值，城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從傳統(tǒng)意義上的建造房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槿斯きh(huán)境創(chuàng)造與自然環(huán)境完美的融合，在最大限度保存原有生態(tài)環(huán)境的條件下進行人工開發(fā)，增大城市的環(huán)境價值。

4.完善信用體系，創(chuàng)新金融服務(wù)

地方政府應(yīng)加大力度監(jiān)督和管理金融市場預(yù)防金融風險，在開發(fā)金融新品種和新業(yè)務(wù)的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區(qū)的信用體系。政府和金融機構(gòu)都要有一本賬，記錄開發(fā)商以及有金融業(yè)務(wù)的團體或個人的信用檔案系統(tǒng)，例如還貸情況，催繳次數(shù)，收入證明，工程進度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時可以以政府擔保的形式融通資金，保障金融業(yè)務(wù)的順利開展，最大限度的盤活資本市場。

5.實施以“借”為主的人才戰(zhàn)略

二三線城市的開發(fā)企業(yè)無論從創(chuàng)新的硬件能力、薪金、個人發(fā)展前景以及外部環(huán)境上都無法與北京、上海、深圳等一線城市相比，吸引和留住高級人才幾乎不太可能，因此，可以退而求其次，選擇與知名房地產(chǎn)企業(yè)合作來借調(diào)人才，或者選擇請一線城市權(quán)威的咨詢和代理機構(gòu)指導開發(fā)以達到“使用”高級人才的目的。

順便指出，二三線城市房地產(chǎn)業(yè)也有其自身的優(yōu)勢，比如，政府自治空間大；地方企業(yè)親和力強、反應(yīng)靈敏、熟知環(huán)境等，其發(fā)展態(tài)勢還是比較樂觀的。