[摘要] 本文通過分析房地產(chǎn)投資決策的特點，指出房地產(chǎn)投資決策是屬于多目標(biāo)風(fēng)險決策問題。鑒于多屬性效用理論是解決多目標(biāo)風(fēng)險決策問題的一種很有效的方法，本文把多屬性效用理論運用到房地產(chǎn)投資決策中，建立了房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險效用多目標(biāo)決策

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性受到房地產(chǎn)投資者越來越普遍的關(guān)注。因此本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策方法進行了深入研究。

一、房地產(chǎn)投資決策的特點

房地產(chǎn)投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險型決策的特點。

1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性

由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環(huán)境保護等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。

2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險性

房地產(chǎn)投資過程中有許多風(fēng)險因素：土地價格的不確定性、工程建設(shè)費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗和科學(xué)的方法預(yù)先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認為是風(fēng)險型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現(xiàn)代風(fēng)險型決策理論已從期望值準(zhǔn)則階段發(fā)展為期望效用準(zhǔn)則階段。期望效用準(zhǔn)則充分考慮了風(fēng)險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風(fēng)險性和后果的效用。由于風(fēng)險型決策問題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險，但對后果并非是全然不知，可以預(yù)測它的概率分布。不同的決策者對風(fēng)險的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產(chǎn)生不同的效用。

基于期望效用準(zhǔn)則的效用理論能很好地解決風(fēng)險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險決策問題。運用多屬性效用理論進行風(fēng)險決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型的建立

下面運用多屬性效用理論來解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策問題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。

1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)

(1)選定目標(biāo)

通過詢問決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽價值。

①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：

一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標(biāo)，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現(xiàn)值。其表達式為：

在風(fēng)險條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。

二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟效益的相對指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負債經(jīng)營，利息負擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標(biāo)。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時間。回收期有靜態(tài)和動態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態(tài)回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

③信譽價值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統(tǒng)稱為房地產(chǎn)的信譽價值。

信譽價值的估計通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通?？捎赏顿Y者對各備選方案的信譽價值進行打分，分數(shù)越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。

(2)遞階結(jié)構(gòu)

對于收益這個目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個重要方面——實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對于回收期和信譽價值這兩個目標(biāo)，分別采用動態(tài)回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。

對于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。

2.建立決策模型

選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽價值最大化。

為具體表述上述三個目標(biāo)，我們設(shè)定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進行方案的優(yōu)劣排序，從而進行有限個方案的多目標(biāo)風(fēng)險決策。

參考文獻:

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。