[摘要] 本文利用1995年～2004年成都市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行了實(shí)證分析。研究結(jié)果表明，1996年～2003年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面基本相協(xié)調(diào)，但從2004年泡沫水平迅速上升，需引起各方的高度重視。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)基值泡沫

本文利用成都市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)資料，運(yùn)用計(jì)量模型，估計(jì)了在現(xiàn)有的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的基值價(jià)格（Fundamental），并通過與實(shí)際房?jī)r(jià)的比較，測(cè)算了泡沫在住房市場(chǎng)價(jià)格中所占的比重，研究結(jié)論為正確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題提供了理論依據(jù)，有一定理論與現(xiàn)實(shí)意義。

一、文獻(xiàn)回顧

目前，國(guó)際上對(duì)基值的測(cè)算有兩大思路:一是基于收益還原價(jià)值角度確定基值，但這種操作方法最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)未來收益具有不確定性與難以估計(jì)性;二是從市場(chǎng)均衡價(jià)格角度確定基值。Hendershott and Abraham(1996年)認(rèn)為，整體來看若市場(chǎng)價(jià)格可視為房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的結(jié)果，基值則應(yīng)是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的價(jià)格（Equity Price），因此基值即由各種影響住宅供需的因素所組成的價(jià)格。

二、理論模型建立

1.理論思想

本文主要參考Handershott and Abraham(1996)對(duì)基值的看法，建立本文的理論模式。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到以下因素的影響:

P為總體房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的變動(dòng)率，P*為房地產(chǎn)市場(chǎng)基值價(jià)格的變動(dòng)率，即是由影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)平均價(jià)格的實(shí)質(zhì)因素所組成的價(jià)格，q(X)為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)平均質(zhì)量特征，c(Y)為總體房地產(chǎn)成本特征，Z為其它影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的外生變量， θ為誤差項(xiàng)

2．實(shí)證模型的建立

經(jīng)過簡(jiǎn)化和變量選取，可以用下式進(jìn)行計(jì)量分析

yi為人均可支配收入變動(dòng)率，sct為房地產(chǎn)投資額變動(dòng)率，ht為扣除在校生的人口變動(dòng)率，it為實(shí)質(zhì)投資利率，Φt為誤差項(xiàng)，且為白噪音(white noise)。

由于基值無法透過(2)式求得，因此參考Handershott and Abraham(1996)的作法，假設(shè)，即假設(shè)在第0期時(shí)，基值等于市場(chǎng)價(jià)格，也就是說此時(shí)價(jià)格泡沫不存在，故可運(yùn)用下式計(jì)算各期基值：

三、實(shí)證結(jié)果分析

1.實(shí)證結(jié)果

運(yùn)用Eviews5.0，經(jīng)過反復(fù)回歸估計(jì)，除人口增長(zhǎng)率以外，其它所有變量符號(hào)都與預(yù)期的相同，在各解釋變量上，多數(shù)變量皆呈現(xiàn)顯著的結(jié)果，僅實(shí)質(zhì)投資利率為接近顯著邊緣；但落后一期的房?jī)r(jià)變動(dòng)及基值與房?jī)r(jià)之差占房?jī)r(jià)的比值都呈現(xiàn)顯著的結(jié)果。部分實(shí)證結(jié)果不顯著以及模型的整體解釋力偏低(0.44)，這部分可能代表變量的選取或運(yùn)用仍有改進(jìn)之處，可能是尚有重要變量未尋獲，或是解釋變量與房?jī)r(jià)的關(guān)系尚須進(jìn)一步檢定。但總體而言，不顯著的影響變量部分接近顯著且大多數(shù)符號(hào)與預(yù)期相同，且多數(shù)變量皆呈現(xiàn)顯著的結(jié)果，因此結(jié)果尚可接受。

2.綜合分析

表一為成都市房地產(chǎn)業(yè)平均價(jià)格、基值與價(jià)格泡沫的估計(jì)結(jié)果，從表一來看，成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有1999年以后開始存在價(jià)格泡沫，1999年以前則不存在價(jià)格泡沫，若從觀察價(jià)格泡沫的水平來看，價(jià)格泡沫的變化在1999年～2003年并無太大的變動(dòng)，處于溫和狀態(tài)，但到2004年出現(xiàn)大幅的上升，2005年泡沫進(jìn)一步上升，價(jià)格泡沫占市價(jià)的比重也提高到2005年的26.79％，由于2006年數(shù)據(jù)未能收集完全，2006年的泡沫值未能求出，但可以預(yù)測(cè)2006年也存在嚴(yán)重的泡沫。

三、結(jié)論

本文利用成都市的房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，估計(jì)出價(jià)格泡沫的變動(dòng)，我們認(rèn)為這一定量分析結(jié)果基本與市場(chǎng)狀況相符。從定性角度分析，2003年以前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)因開發(fā)量比較大，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，而2004年在土地供給實(shí)行嚴(yán)格控制和全面掛招拍等因素影響下地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上升，出現(xiàn)泡沫特征。同時(shí)由于市場(chǎng)主體普遍看好成都經(jīng)濟(jì)前景，大量投資(機(jī))者入市，帶動(dòng)房?jī)r(jià)過快上升。

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，在房?jī)r(jià)處于上升期時(shí)，人們對(duì)樓市普遍持有樂觀預(yù)期和“買漲不買跌”心理綜合作用，會(huì)吸引更多的投資(機(jī))進(jìn)入市場(chǎng)，勢(shì)必拉升房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，形成價(jià)格“自我膨脹、不斷上升”機(jī)制，這種勢(shì)頭若不加以抑制，其愈演愈烈的房地產(chǎn)投資(機(jī))熱必將給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性破壞。因此，政府正在實(shí)施的一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施是十分必要的、及時(shí)的，這對(duì)保持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有深遠(yuǎn)意義。本文研究所得到的結(jié)論為政府采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)提供了理論依據(jù)。

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