[摘要] 隨著政府一系列政策的出臺(tái)，小戶型在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用引起了房地產(chǎn)界的重視，但是由于政府對(duì)各個(gè)城市采用了一刀切的模式，筆者認(rèn)為并不是最適合的，所以本文在這個(gè)方面進(jìn)行了一系列的理論探討，并提出了一點(diǎn)建議。

[關(guān)鍵詞] 小戶型界限劃分小戶型面積劃分界限及比例

中國(guó)處于城市化發(fā)展非常快的時(shí)期，小戶型能部分緩解人口與住房資源不足的矛盾，緩解商品房建設(shè)與土地資源之間的矛盾;同時(shí)由于目前購房強(qiáng)烈的剛性需求在不斷遞增，在供給不變的情況下，通過調(diào)整比例，增加小戶型比例，加大基本需求面的供給，可以減少部分市場(chǎng)需求壓力;小戶型硬性比例的要求導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)于郊區(qū)土地的需求減少，這對(duì)于抑制住宅郊區(qū)化，減緩城市擴(kuò)張的速度起了一定作用;小戶型的強(qiáng)制規(guī)定能減少開發(fā)商及投機(jī)商人捂盤投機(jī)行為，減少房屋空置率;小戶型的平面限制帶來房屋一系列房屋設(shè)施的變化，引起其他產(chǎn)業(yè)的一些產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)模受到一定限制，可以為經(jīng)濟(jì)降溫;小戶型的推廣必然引起開發(fā)商調(diào)整自己公司的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，對(duì)于自己的產(chǎn)品重新定位，這就有利于其品質(zhì)的提高;小戶型的推廣的同時(shí)，大戶型的建設(shè)審批難度加大，市場(chǎng)比例逐漸減少，稀缺性增加，產(chǎn)品單價(jià)也會(huì)隨之提高，從而使得部分原來囤積大戶型的開發(fā)商在加速資金回籠的要求之下愿意拋售房屋，減少負(fù)債。銀行的壞帳，呆帳也會(huì)得到有效的減少，金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)也有所下降。 鑒于小戶型具有如此大的作用，但是目前政府采用的“一刀切”的政策來進(jìn)行界定，我認(rèn)為不夠合理，于是針對(duì)小戶型的界限劃分進(jìn)行理論探討。

不同地區(qū)的小戶型在不同的時(shí)間段內(nèi)可以定位在不同的面積界限，不同的比例。原因有四點(diǎn):

第一，隨著時(shí)間的推移，不同時(shí)間周期內(nèi)人口的年齡結(jié)構(gòu)不一樣，導(dǎo)致小戶型的需求數(shù)量的變化。

第二，不同的城市類似地段單位面積地價(jià)相差很小，但是人們的消費(fèi)水平卻有著相當(dāng)大的差距。

第三，不同的城市流動(dòng)人口的數(shù)量比例不一樣，會(huì)造成不同的小戶型數(shù)量要求的數(shù)量及比例要求也會(huì)不一樣。

第四，不同的城市人們的貧富差距不一樣，對(duì)小戶型的數(shù)量和比例也會(huì)產(chǎn)生不同的要求。

小戶型的界限劃分是中央政府與地方政府的博弈，是地方政府與開發(fā)商的博弈，涉及社會(huì)不同人群占有不等資源財(cái)富的矛盾，是富人與窮人的博弈，更是社會(huì)公平與社會(huì)效率的博弈，鑒于美國(guó)在經(jīng)濟(jì)大蕭條中化解經(jīng)濟(jì)危機(jī)中利用宏觀調(diào)控這“有形的手”幫助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中那只“無形的手”，提高社會(huì)公平犧牲社會(huì)效率的成功經(jīng)驗(yàn)，以維護(hù)國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定，維持良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為可以站在維護(hù)社會(huì)公平的角度來先計(jì)算小戶型的需求面積，確定小戶型的比例劃分。

小戶型的界限面積劃分及比例計(jì)算:

I:(C1+C2)×N1=ZA

C1——預(yù)計(jì)周期內(nèi)常住人口中需購房人的購買能力;

C2——預(yù)計(jì)周期內(nèi)流動(dòng)人口中需購房人的購買能力;

N1——預(yù)計(jì)需購小戶型商品房的人口數(shù)量總數(shù);

ZA——預(yù)計(jì)新增小戶型建筑總面積。

Ⅱ:BA=ZA÷N2

BA——預(yù)計(jì)小戶型面積基數(shù);

ZA——預(yù)計(jì)新增小戶型建筑總面積;

N2——預(yù)計(jì)購買力只允許購買小戶型新增家庭數(shù)量。

Ⅲ：YA= BA×R

YA——預(yù)計(jì)小戶型面積;

BA——預(yù)計(jì)小戶型面積基數(shù);

R——小戶型相關(guān)系數(shù)。

Ⅳ：BL=TA÷JA

BL——小戶型在周期內(nèi)的比例;

TA——預(yù)計(jì)新增小戶型建筑總面積;

JA——周期內(nèi)國(guó)家規(guī)劃建筑總面積。

說明:以上的任何計(jì)算都以同一個(gè)周期的時(shí)間段內(nèi)發(fā)生的數(shù)據(jù)或預(yù)計(jì)的發(fā)生數(shù)據(jù)為前提。

周期的長(zhǎng)短的確定以房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度相似的年數(shù)之和。預(yù)計(jì)周期內(nèi)常住人口需購房人的購買能力等于常住人口每人周期內(nèi)最優(yōu)個(gè)人資金購房值與最優(yōu)負(fù)債的凈現(xiàn)值預(yù)計(jì)總額(加權(quán)平均值）與商品房近期期望單位面積價(jià)格的比值(歸為此類人群的人購買能力有條件限制，購買能力應(yīng)小于或等于上期內(nèi)單位小戶型面積并大于每戶家庭在實(shí)際中最少的需求面積)。

預(yù)計(jì)周期內(nèi)流動(dòng)人口需購房人的購買能力為流動(dòng)人口每人周期內(nèi)最優(yōu)個(gè)人資金購房值與最優(yōu)負(fù)債凈現(xiàn)值預(yù)計(jì)總額（加權(quán)平均值)與商品房近期期望單位面積價(jià)格的比值(歸為此類人群的人購買能力有條件限制，購買能力應(yīng)小于或等于上期內(nèi)單位小戶型面積并大于每戶家庭在實(shí)際中最少的需求面積)。

常住人口每人周期內(nèi)最優(yōu)個(gè)人資金購房值與最優(yōu)負(fù)債的凈現(xiàn)值預(yù)計(jì)總額應(yīng)運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)建立模型，并以數(shù)理統(tǒng)計(jì)工具計(jì)算而得。這將是一個(gè)浩大的工程，但是它帶來的結(jié)果是無法估量的。

預(yù)計(jì)需購房的人口數(shù)量總數(shù)為一個(gè)周期內(nèi)需要購買房子的人口數(shù)量總和。

小戶型相關(guān)系數(shù)主要以人們的消費(fèi)習(xí)慣，人口年齡結(jié)構(gòu)等綜合因素來調(diào)整小戶型面積界限的一個(gè)系數(shù)。這個(gè)系數(shù)特別接近1，隨著時(shí)間的推移，這個(gè)系數(shù)的極限為1。

政策建議:小戶型的作用廣泛，是中國(guó)城市化不斷向前推進(jìn)的道路上必不可少的鋪路石。它在中國(guó)各大城市推廣能影響國(guó)家穩(wěn)定，是國(guó)家的百年大計(jì)。現(xiàn)在的小戶型推廣政策還處于中央政府與地方政府，地方政府與開發(fā)商，開發(fā)商與業(yè)主博弈的新起始點(diǎn)上，完善小戶型的一系列政策，與健全小戶型推廣制度，落實(shí)小戶型制度實(shí)施成為今后工作的重點(diǎn)。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。