高房價會擴(kuò)大分配不平等，危害社會穩(wěn)定。如果經(jīng)濟(jì)高速增長意味著高房價，可能得不償失

中國已經(jīng)克服了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要障礙：一是資金，二是人力資本。目前，中國已經(jīng)積累了1.5萬億美元外匯儲備，即便出口顯著波動，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不一定會放緩。而由于“文革”后一代高校畢業(yè)生走向成熟，中國在基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域都擁有了大量人才儲備，在過去五年中突破了關(guān)鍵性的拐點(diǎn)。有了錢和人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展只是一個需求問題。而中國的城市化僅完成了一半，需求也不成問題，未來15年至20年經(jīng)濟(jì)可望保持快速增長。

隨著經(jīng)濟(jì)增長變得容易，中國現(xiàn)在必須考慮，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展完成后，中國將會成為一個什么樣的社會。在經(jīng)濟(jì)方面，財富分配具有最重要的影響，它可能使中國社會變得健康而有活力，或者正相反。如果個人能力在整個社會中分布正常，那么收入和財富的分布也應(yīng)如此，即大多數(shù)人處于中等水平，處于兩極的富人和窮人應(yīng)該是少數(shù)?，F(xiàn)代社會可以通過對富人征稅、對窮人補(bǔ)貼來減少不平等。不過這樣的政策有一定的效率成本，即令社會發(fā)展變得缺乏動力。

不過，分配不平等在長期也會造成效率損失。富人對其子女的投資可以比窮人更多，因此，由于教育資源的缺乏，并非所有人都能實(shí)現(xiàn)其全部潛能。即便市場按照人們的能力和努力給予了他們適當(dāng)?shù)膱蟪?，如果資源再分配能夠讓每個人都受到適當(dāng)?shù)慕逃?，那么整個社會的效率還是可以得到改進(jìn)。

高房價是一個問題

在中國，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經(jīng)濟(jì)增長成果分配不均——一些人在經(jīng)濟(jì)增長過程中比其他人獲利更多。然而，絕大多數(shù)人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國不平等程度已處于全世界最嚴(yán)重之列，目前社會卻仍然能維持穩(wěn)定。

但是，迅速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場可能會威脅到很大一部分人，使其絕對福利惡化。房產(chǎn)是家庭財富中最重要的部分，在全世界范圍內(nèi)，它占到家庭財富總量的三分之一；而在東亞地區(qū)，這一比例更接近二分之一。

在一個有效率的市場中，房產(chǎn)價格由購買力決定。其中一個最重要的指標(biāo)是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。從美國的4倍到香港和日本的8倍，各地諸如房產(chǎn)稅等微觀條件令其房價收入比各有不同。房價收入比由機(jī)會成本決定，因?yàn)橛脕碣徺I房產(chǎn)的資金也可被用來投資于股票或債券。因此在有效率的市場中，房產(chǎn)升值率加上租金收益率會等于債券收益率加上風(fēng)險溢價。

看待此問題的另一種思路是，將房產(chǎn)增值與人均工資收入增長相比較。在長期，二者的增速應(yīng)該相等。如果房價比工資增長得更快，房價收入比會變得過大，最終人們將買不起房。而由于房產(chǎn)會折舊，故現(xiàn)有房產(chǎn)的升值速度應(yīng)等于工資的趨勢增長率減去折舊率。

在美國，名義人均收入每年增長6％。而由于房產(chǎn)享受一定稅收優(yōu)惠，其投資回報比人均年收入的增長要高出兩個百分點(diǎn)。過去十年，美國房產(chǎn)以每年超過經(jīng)濟(jì)增長3％以上的速度增值。其原因是上個世紀(jì)90年代債券收益率的下降，而債券收益率下降又由始自日本并在亞洲金融危機(jī)中席卷其他經(jīng)濟(jì)體的通貨緊縮所引發(fā)?，F(xiàn)在，隨著亞洲各國接連進(jìn)入通貨膨脹，美國債券收益率已趨于上升。另一方面，近五年來誕生的一些新型金融產(chǎn)品例如次級貸款變成了一場泡沫，其破裂也會讓房價下降。兩股逆流疊加，美國房產(chǎn)市場至少未來三年都不會有好日子過。

中國的情況要好得多。今后20年，中國的名義人均收入年增長率將可能達(dá)到10％（實(shí)際人均收入年增幅為7％）；而折舊率大約為1.5％——這是基于當(dāng)前建筑質(zhì)量的一個保守估計；再減去房租收入所交的稅——如果房租收益為3％，稅率20％，則房產(chǎn)總回報會被減去0.8％；這樣，擁有房產(chǎn)的凈回報率大約在8％左右。這一回報是很誘人的。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)過去半個世紀(jì)的年均回報也只有9％。而居民房屋屬于風(fēng)險較小的資產(chǎn)，并可免去租金，這樣的回報是很不錯的。因此，中國家庭應(yīng)盡量買下他們所住的房產(chǎn)。

中國房地產(chǎn)市場的問題在于，現(xiàn)在的房價已經(jīng)被大幅推高到一個未來的理想水平。也就是說，即便中國經(jīng)濟(jì)今后的表現(xiàn)會始終如我們所料般良好甚至超過預(yù)期，目前的房價水平也已經(jīng)包含進(jìn)了今后多年的升值。

我們知道，在一個社會穩(wěn)定的國家中，房價收入比應(yīng)該大約為8；然而目前中國這一比率已達(dá)到15至20。即使人均收入翻一番，現(xiàn)在的價格仍然顯得很貴。假設(shè)目前的房價已包含今后十年的升值，那么買房惟一的回報就是租金收益減去折舊?，F(xiàn)在大多數(shù)城市的房租收益在3％到4％之間，除去1.5％的折舊，那么擁有房產(chǎn)的名義回報率僅為每年1.5％至2.5％。而十年期國債收益率大約就有4％，買房投資很難說是理性的。

高價何來

以上計算告訴我們，低債券收益率是支持高房價的關(guān)鍵。在一個封閉經(jīng)濟(jì)中，債券收益率通常與人均收入增長率相近。但中國的債券收益率甚至比其應(yīng)有水平低二分之一。貨幣市場中的套利行為，決定了美中兩國債券收益利差等于貨幣升值的預(yù)期。市場目前希望人民幣升值，因此，即使中國的人均收入增速相當(dāng)于美國的三倍，中國債券收益率仍會低于美國。假設(shè)人民幣匯率如日元在上世紀(jì)80年代末一樣翻一番，并且人均收入增長率減半至5％，那么中國的債券收益率可能與美國相當(dāng)，且房產(chǎn)價格也回到正常水平。

但是，這一均衡對于中國來說是不可接受的——中國的城市化進(jìn)程尚未完成，對經(jīng)濟(jì)快速增長有強(qiáng)烈的要求。因此，中國債券收益率與經(jīng)濟(jì)增長之間這種不正常的關(guān)系可能會長期持續(xù)。

不過，對高房價的上述解釋已不再是市場的主要動因。大多數(shù)購房者希望價格繼續(xù)快速上升而非停滯。他們的這種期待意味著房價收入比還將上升，房產(chǎn)價格會越來越超過收入的增長。通常，當(dāng)價格上升成為需求的長期主要拉動因素時，這就是一個泡沫了。

當(dāng)流動性充足且經(jīng)濟(jì)增長率高時，就很容易產(chǎn)生泡沫。形成目前充沛流動性的一個重要原因，是美元自2002年以來的貶值。由于中國實(shí)行盯住美元的貨幣政策，美元貶值促進(jìn)了中國出口增長，中國貿(mào)易順差大大增加；與此同時，資金在全球?qū)ふ摇氨茱L(fēng)港”，大量“熱錢”涌入新興市場。中國流動性由此大增。從這一角度來看，如果政府不通過其他手段控制資產(chǎn)價格上漲，當(dāng)美元跌至谷底而反彈時，泡沫就會破裂。同樣的故事曾發(fā)生在上世紀(jì)90年代初，當(dāng)時美國發(fā)生儲貸協(xié)會危機(jī)，美元下跌，引發(fā)東南亞國家的資產(chǎn)泡沫；而美元恢復(fù)強(qiáng)勢后，泡沫于1997年破裂。

債券低收益率和美元疲軟仍不能完全解釋中國的高房價問題?；疑杖肓魅敕康禺a(chǎn)也是一個主要原因。中國2007年GDP可能達(dá)到24萬億元人民幣。GDP可以用收入、需求或產(chǎn)出的形式計算，理論上應(yīng)相等。包括工人和農(nóng)民在內(nèi)的正常勞動力總收入大約為11萬億元，折舊4萬億元，剩余的9萬億元包括資本收益、部分財政收入及灰色收入。其中灰色收入可能超過GDP總量的10％，比房產(chǎn)銷售總額還高，其中很大一部分流入了房產(chǎn)市場。房產(chǎn)高價和高空置率的共存，可能正是由此導(dǎo)致的。

危害與出路

高房價問題何在？大多數(shù)人會把它看作繁榮的標(biāo)志。例如，由于外國居民的需求，倫敦市擁有全世界最高昂的房價。但當(dāng)?shù)鼐用癫⒉环磳Ω叻績r，因?yàn)樗鼮楫?dāng)?shù)貛硗鈪R收入，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而且，大多數(shù)本地居民已擁有住房，所以上升的房價并不影響他們的生活。中國的情況就非常不同。大多數(shù)城市仍處于擴(kuò)張過程中，在今后20年間其規(guī)?？赡軙U(kuò)大到現(xiàn)在的兩至三倍。也就是說，大多數(shù)人還沒有購買住房，所以高房價將嚴(yán)重影響他們的生活水平。

房價還會影響收入再分配。用于買房的資金會流向政府、開發(fā)商、建筑公司、原材料供應(yīng)商。而中國區(qū)別于其他國家之處在于，中國的土地屬于政府所有。由于房產(chǎn)建設(shè)、銷售過程中的土地費(fèi)稅占到總銷售額的一半或更多，中國的房價從根本上應(yīng)被看作一種稅收。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，單純從效率的角度出發(fā)，稅收應(yīng)被分?jǐn)偨o盡可能多的人口。因?yàn)楫?dāng)稅收被大面積分?jǐn)倳r，每個人的負(fù)擔(dān)就會相對減輕，其帶來的效率損失就可限制在最小程度。而通過高房價來征稅顯然違背了這一規(guī)律，因?yàn)樗话沿?fù)擔(dān)加在每年那一小部分新購房者身上。

從再分配角度說，以高房價的形式征稅會產(chǎn)生很嚴(yán)重的后果。購房者通常是中產(chǎn)階級的核心。當(dāng)他們不得不在住房上付出所有收入時，其社會經(jīng)濟(jì)地位將顯著下滑。因此，以稅收為目的的高房價將使財富分配極端化，處于兩極的富人和窮人增多，而中產(chǎn)階級規(guī)模很小。這樣的社會結(jié)構(gòu)是不利于穩(wěn)定的。

要讓人們買得起房，最穩(wěn)妥的方法是增加供給。一些人認(rèn)為中國存在土地短缺，這是不正確的。我在1989年的日本和1997年的香港聽到過同樣的抱怨聲。日本的人均土地面積甚至還不如中國長三角地區(qū)，但現(xiàn)在其房價已經(jīng)從最高點(diǎn)下降了75％，達(dá)到8倍于家庭收入的合理水平。香港有70％的土地根本尚未開發(fā)，其高房價源于政府的政策。

要擴(kuò)大供給，中國可以將城市建筑高度翻一番，交通問題則可通過修建地鐵來解決。有人可能會提出，高層建筑有許多弊端，但與買不起房相比，這實(shí)在算不了什么。沒有什么比承擔(dān)得起住房更重要。通過這種改變，住房供給馬上就可以翻倍。

在中國有一個很流行的觀點(diǎn)，即政府應(yīng)發(fā)展廉租房，而一些低收入人口應(yīng)該租房。但在美國或日本，平均房屋擁有率為三分之二。租房住的原因不只是收入。很多單身人士和經(jīng)常遷移的家庭都更愿意租房。隨著中國勞動力市場變得越發(fā)具有流動性，租房的狀況將逐漸和其他國家一樣。然而，中國與其他國家的關(guān)鍵不同在于，其土地理論上屬于人民，政府代表人民管理。雖然土地名義上歸人民所有，房屋建造的成本也很低廉，但人們卻承擔(dān)不起住房價格——這種局面是難以讓人們接受的。中國政府有讓房價變得合理的義務(wù)。

新加坡模式可能會適用于中國城市。新加坡的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極分化。一方面，政府為80％的人口開發(fā)住房。正如在中國一樣，新加坡政府擁有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售價是家庭收入的5至8倍。另一方面，市場中還有20％的高價住房，大多由高收入家庭以及外國居民購買。這20％類似一項稅收，為政府帶來了高收入。

高房價會為地方政府帶來高財政收入，使得城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程獲得充裕的資金。但對于大多數(shù)中國人來說，經(jīng)濟(jì)高增長沒有保持較低的房價來得重要。城市生活中最重要的一項支出就是房產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)高速增長意味著高房價，那可能就是得不償失了。

作者為《財經(jīng)》特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事