一、個人住房信貸“假按揭”的表現(xiàn)形式

個人住房“假按揭”是指單位或個人以騙取銀行信貸資金為目的，在借款人沒有真實購房的情況下，通過虛抬房價等多種手段，以個人名義申請并取得的個人住房貸款。個人住房信貸“假按揭”的主要表現(xiàn)形式有：

（一）開發(fā)商惡意騙取銀行資金形成的“假按揭”

這類“假按揭”往往是一些資金實力較差的開發(fā)商因項目運作不成功，在銷售過程中勾結(jié)銀行、房地產(chǎn)管理內(nèi)部有關(guān)人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假按揭”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對項目的后續(xù)建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。

（二）開發(fā)商資金搭橋套取銀行資金形成的“假按揭”

這種類型的“假按揭”是開發(fā)商在開發(fā)建設過程中，由于項目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他配套資金未按計劃到位、資金出現(xiàn)斷檔，便以假購房者的名義申請貸款，解決資金短缺，在后續(xù)資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉(zhuǎn)按的形式變假為真，其本質(zhì)就是將個人住房貸款公司化。

（三）債權(quán)債務抵沖形成的“假按揭”

部分房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中或在工程價款結(jié)算時由于資金緊缺拖欠工程款，往往會將房子作價抵作工程款給付施工隊，施工隊拿抵債的房子通過造假、虛抬房價等手段，向銀行申請按揭貸款進行變現(xiàn)，在房子找到新買主后或轉(zhuǎn)按或提前還款。由于施工隊的流動性很強，一旦在當?shù)氐墓こ探Y(jié)束沒有新項目，便會逃廢債務，轉(zhuǎn)移風險，將房子留給銀行進行處置。

（四）中間機構(gòu)炒房形成的“假按揭”

部分規(guī)模小、資金實力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易，勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實施“假按揭”騙取銀行信貸資金，在獲利后提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃，將風險轉(zhuǎn)嫁銀行。

（五）借款人個人套取銀行貸款形成的“假按揭”

借款人個人勾結(jié)開發(fā)商，主動通過開發(fā)商，簽訂虛假購房合同和首付款憑證，在沒有真實購房交易的情況下，套取銀行個人住房貸款，改變住房貸款消費用途，用于證券投資、生產(chǎn)性投資以及股本權(quán)益性投資等領(lǐng)域。此類假個貸具有零散性、隱蔽性強的特點。

二、個人住房信貸“假按揭”的成因透析

（一）外部市場原因

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目準入門檻偏低，質(zhì)量參差不齊。房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型行業(yè)，對資本的要求相對較高，而實踐中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本充足率執(zhí)行偏低。建設部2000年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中，對新成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要求注冊資金總體較低。1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十三條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%，這一規(guī)定直到2004年才變更為資本金占項目總投資的比例不得低于35%。過低的準入門檻和項目資本金制度使得絕大部分資金實力不強、經(jīng)驗不足的企業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)市場，為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風險隱患。

2．地方政府部門行政行為變形、錯位，市場監(jiān)管弱化。在實踐中個別地方政府行政主管部門逆程序操作，行政行為不規(guī)范，存在“關(guān)系大于制度，人情高于規(guī)章”的現(xiàn)象。如：部分房地產(chǎn)開發(fā)項目批報“先上車，后買票”，在沒有取得《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》相關(guān)證件的前提下就已拿到《商品房銷預銷售許可證》，掩蓋了其不合法性；外部審計形同虛設，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務信息失真，導致商業(yè)銀行對客戶資信識別產(chǎn)生偏差；市場監(jiān)管弱化，房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房價、偷稅漏稅和商業(yè)欺詐等不規(guī)范經(jīng)營行為和違法行為屢禁不止，房地產(chǎn)市場秩序尚需進一步完善。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，資金鏈條脆弱。房地產(chǎn)投資需要的資金量大，建設周期長，大部分房地產(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足，資金實力弱，在面臨資本市場門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下，只能通過銀行貸款來進行籌融資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍居高不下。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資中銀行信貸資金占近六成，單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風生水起的宏觀調(diào)控環(huán)境引發(fā)了部分資金實力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“假按揭”的沖動。

4．誠信缺失，社會信用制度不健全。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟、契約經(jīng)濟，完善的信用制度是市場經(jīng)濟走向成熟的標志。信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國一系列經(jīng)濟問題的重要根源。社會信用制度的不健全已經(jīng)成為制約我國市場經(jīng)濟健康發(fā)展的嚴重障礙。目前我國征信制度尚處于建立的起步階段，還沒有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)，使得個人信用信息的采集與利用無法可依。社會信用法制建設的滯后以及失信懲罰機制的缺位助長了部分企業(yè)和個人不講信用行為的發(fā)生。

（二）銀行內(nèi)部原因

1．商業(yè)銀行對風險防范與業(yè)務發(fā)展關(guān)系把握不到位。個人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長性好，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭之地。在激烈的市場競爭環(huán)境中，受粗放經(jīng)營時代形成的信貸文化的影響，各家商業(yè)銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的“冒進”主義思想，同時銀行經(jīng)營個人類貸款的時間不長、經(jīng)驗不足，對個人住房貸款的市場風險、信用風險和操作風險等風險規(guī)律的形成、識別和計量研究不夠。業(yè)務運作流程與風險控制流程往往又與市場脫節(jié)，沒有形成標準化作業(yè)。商業(yè)銀行新型科學風險管理文化的缺失，風險與發(fā)展關(guān)系把握的不到位，是形成“假按揭”的重要原因之一。

2．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目以及房地產(chǎn)中介公司準入審查不到位。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發(fā)貸款支持的項目，一種是有銀行開發(fā)貸款支持的項目。對前一種情況由于銀行處于弱勢地位，只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照以及項目的《國有土地使用權(quán)證》《建設工程用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》是否齊全，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競爭的壓力不敢深入了解。對銀行有開發(fā)貸款支持的項目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深入不全面，特別是對企業(yè)預收售房款的估計過于樂觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標對房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設。

3．對借款主體審查不到位。對借款申請人購房行為、首付款真實性以及房價的合理性審查，對于銀行防范“假按揭”有著重要作用。盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場競爭中，絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求而事先進行針對性的準備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假按揭”而設計的措施。

4．商業(yè)銀行貸后管理不到位。個人住房貸款期限長，嚴格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高。但在以規(guī)模論英雄的今天，在個人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下，銀行各級管理人員的貸后管理意識沒有跟上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求，“重營銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中。主要表現(xiàn)在：各級行配備的貸后管理人員嚴重不足、貸后管理制度執(zhí)行不力、貸款監(jiān)控管理落實不到位、貸款催收手段單一、貸后管理科技支撐乏力。

三、個人住房信貸“假按揭”風險防范對策

（一）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為

一方面應修改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的注冊資金和房地產(chǎn)開發(fā)項目的自有資金比例，抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金實力的積累；另一方面應加強行業(yè)監(jiān)管，依法照章辦事，標本兼治，堵引結(jié)合，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的重要要素，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信水平和整體素質(zhì)。

（二）加強對預售商品房的管理，改革商品房預售資金的管理制度

一方面應修改《商品房銷售管理辦法》有關(guān)商品房預售的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完成項目總投資的50%才能申領(lǐng)《商品房預售許可證》；另一方面充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當?shù)氐纳唐贩款A售房數(shù)據(jù)庫，并實行網(wǎng)上實時銷售備案登記和預抵押登記，增加商品房預售相關(guān)信息的透明度，有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用消費者的信息不對稱進行商業(yè)欺詐。同時改革商品房預售資金的管理模式，要求商品房預售資金統(tǒng)一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關(guān)部門實行代管。當預售商品房項目的后期工程建設需要資金時，由資金需求方提供相關(guān)證明后進行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。改變由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開設商品房預售資金專戶任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開發(fā)商隨意挪用預售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生，切實保護購房者的自身利益。

（三）拓寬房地產(chǎn)項目的融資渠道，改變房地產(chǎn)項目運作資金主要來源于銀行貸款的局面

一是根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，在項目運作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產(chǎn)信托資金的投入解決符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求；二是適時推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，將社會上的分散資金集中，化零為整，集聚力量，形成資金規(guī)模優(yōu)勢。由于產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢和市場品牌的企業(yè)和優(yōu)勢企業(yè)的盈利狀況好的項目，客觀有利于行業(yè)龍頭企業(yè)的脫穎而出，有利于整合國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，增強整個行業(yè)的實力。三是鼓勵符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用資本市場不斷發(fā)展壯大，在提高融資能力的同時，提高企業(yè)的透明度，利用社會力量規(guī)范上市企業(yè)的發(fā)展。通過上述途徑增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力，減少對銀行貸款資金的依賴。

（四）加強誠信建設，建立起失信懲罰的機制

社會誠信的建設是建立和諧社會的重要基石，是經(jīng)濟秩序和諧運行的前提，因此加強誠信建設刻不容緩。一方面加強誠信法制建設，盡快修訂民法通則、金融法律和有關(guān)行政法規(guī)規(guī)章中如公民隱私權(quán)保護、銀行為客戶相關(guān)信息保密義務等規(guī)定，同時加快信息公開法、個人數(shù)據(jù)保護法和規(guī)范征信機構(gòu)運作等法律的立法工作，使誠信的建設和利用有法可依；另一方面加快企業(yè)征信系統(tǒng)和個人征信系統(tǒng)的建設步伐，盡快將工商、稅務、海關(guān)、公安、法院、電力以及各電信公司的有關(guān)個人的相關(guān)信息資料與個人征信系統(tǒng)連通，進一步擴充個人征信系統(tǒng)的內(nèi)涵，同時提高征信系統(tǒng)信息的準確性和信息更新的及時性，在此基礎(chǔ)上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁制度，提高法人和個人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

（五）創(chuàng)新服務營銷，大力推廣直客式營銷模式

目前，銀行個人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的合作來獲得個人住房貸款客戶資源。商業(yè)銀行必須創(chuàng)新營銷模式。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確?？蛻糍彿啃袨檎鎸嵡姨峁╇A段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款，由銀行自主選擇客戶。二是建立一支營銷包括個人住房貸款在內(nèi)的個人資產(chǎn)直銷隊伍，實行客戶經(jīng)理上門直銷+個貸中心集中中后臺運作的營銷新模式。三是進一步優(yōu)化“百易安”產(chǎn)品，將其操作流程與二手房貸款進行整合，使其更具可操作性和適應性，同時利用銀行個貸中心輻射力，大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業(yè)務，提高銀行自銷能力，逐步減小客戶選擇對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中間機構(gòu)的過渡依賴。

（六）提高項目準入標準，強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介公司的審查

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進行：一是通過查詢企業(yè)項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業(yè)的資金實力和籌資能力。二是從房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書取得的時間了解企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，對于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要了解企業(yè)股東是否有過從業(yè)經(jīng)驗。三是要重點了解企業(yè)的組織架構(gòu)，通過組織結(jié)構(gòu)判斷項目施工企業(yè)、物業(yè)管理公司、法律顧問單位是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方實施“假按揭”。四是要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防范企業(yè)通過以房抵債的方式實施“假按揭”。對房地產(chǎn)中介公司要重點了解其經(jīng)營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產(chǎn)中介公司排除在銀行合作伙伴之外。

（七）落實貸前調(diào)查，加強對借款申請人購房交易行為審查

堅持與借款人當面會談和與借款人當面簽訂借款合同“雙面”制度，不得由開發(fā)商或中介機構(gòu)包辦從提出借款申請到簽訂合同的全過程。重點從以下幾方面對購房人進行審查，一是借款人是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東或經(jīng)營管理層及其親屬，是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工、下屬企業(yè)或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工、項目施工單位的員工、原材料供應商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業(yè)以關(guān)聯(lián)方關(guān)系人的名義實施“假按揭”。二是要重點審查購房人購房的真實性，除了靈活設計面談問題外，還要通過電話回訪的方式對購房人的直系親屬調(diào)查購房人購房的真實性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法真正掌握銀行調(diào)查的方式方法。三是通過分析勾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行專戶資金流水賬和比照其他購房客戶的房價等手段重點審查購房人首付款證明的真實性和房價的合理性。

（八）加強貸后管理與監(jiān)控，及時排除風險隱患

商業(yè)銀行必須加強貸后管理與監(jiān)控。一是加強對個人住房貸款支持項目的工程進度、銷售情況、資金使用情況的動態(tài)監(jiān)控，及時做好預警工作；二是建立貸款臺賬，及時分析不良貸款產(chǎn)生的原因，對逾期貸款要及時催收，對同一樓盤或同一個房地產(chǎn)中介公司發(fā)生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行“假按揭”排查；三是信貸部門要加強與會計部門的對賬，及時掌握借款人還款情況，對由開發(fā)商集中代借款人還款的要進行“假按揭”反欺詐查核；四是提高貸后管理的科技含量，通過技術(shù)手段對疑是“假按揭”進行自動分類和篩選，為貸后管理人員及時采取措施創(chuàng)造條件。