楊　雄

對外來人口的“廉住”問題,從國際上看,各國出現(xiàn)的現(xiàn)象大致可分兩類:一類是大城市城郊普遍出現(xiàn)成片貧民窟;另一類則是目前國內(nèi)不少城市不同程度出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象?

“城市管治”(Urban Governance)熓塹苯穹⒋錒家大城市管理的一個基本理念,即當(dāng)計劃(或規(guī)劃)執(zhí)行過程中,遭遇許多不同利益發(fā)生沖突時,首先是通過協(xié)調(diào)(而不是強(qiáng)硬措施)達(dá)成一致并取得各方認(rèn)可?對于時下社會關(guān)注?爭論的“群租”現(xiàn)象,我認(rèn)為應(yīng)從以人為本,建設(shè)和諧社會的高度,用城市管治的理念來進(jìn)行治理?

時下,一套住宅本用于數(shù)口之家,現(xiàn)在一下?lián)砣攵?人員復(fù)雜?流動性強(qiáng),確實(shí)存在各種隱患,會帶來各種問題?即使在上海,根據(jù)該市《居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》,租賃房屋面積,承租人的人均建筑面積不得低于10平方米,或者人均使用面積不得低于7平方米?如果一套150平方米的公寓出租給15個人,雖然平均面積達(dá)到《實(shí)施辦法》要求,沒超規(guī)定,但管理不善,同樣會對小區(qū)帶來許多負(fù)面影響,“群租房”現(xiàn)象由此越來越受到利益受害的小區(qū)居民強(qiáng)烈反對,已經(jīng)引起各地政府的高度重視?

然而,從城市管治必須考慮多方利益?尤其是弱勢群體利益去分析,可以看到,我國城市畸形的高房價?低收入將不以人們意志為轉(zhuǎn)移地將城市中低收入者帶入一個“宿舍時代”?一些城市“群租”問題愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失,而在于經(jīng)濟(jì)原因?高房價導(dǎo)致中低收入者的居住需求得不到滿足,甚至日趨惡化,特別是剛步入職業(yè)生涯?缺乏經(jīng)濟(jì)積累的年輕人,現(xiàn)在北京?上海?深圳等地房價嚴(yán)重背離當(dāng)?shù)毓べY水平,以他們普遍的薪金水平,更不要說進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工,他們“拼房”實(shí)屬無奈選擇?

一些城市出現(xiàn)比較普遍的“群租”現(xiàn)象,既是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會問題,說到底,窮人也不能被剝奪居住的權(quán)利?對外來人口的“廉住”問題,從國際上看,各國出現(xiàn)的現(xiàn)象大致可分兩類:一類是大城市城郊普遍出現(xiàn)成片貧民窟?像孟買?里約熱內(nèi)盧?墨西哥城等,都屬于此種情形;另一類則是目前國內(nèi)不少城市不同程度出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象?依據(jù)國情和市情,地方政府既不愿看到出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象,也不希望看到“群租”蔓延并帶來新的隱患,那么,在大力采取整治的同時,還必須尋找新的管治思路和對策?

首先,為保障低收入者的居住權(quán)利,應(yīng)按照GDP與物價(包括二手房)指數(shù)變動來提高?調(diào)整收入水平?目前像北京?上海?深圳等城市生活水平,外來務(wù)工人員(包括外地大學(xué)畢業(yè)生)僅靠微薄收入,是根本無法在市中心租房的,而移居遠(yuǎn)郊則每天交通費(fèi)是很大開支?即使你把他們都導(dǎo)向郊區(qū),除了增加個人負(fù)擔(dān)之外,還會增加城市交通擁擠?資源浪費(fèi)?時間消耗?社會痛苦指數(shù)等?因此,在發(fā)達(dá)國家,低收入者居住市中心而富裕階層移居郊外都是通例?就業(yè)崗位集中在市中心,低收入者居住在市中心不但方便利用公共設(shè)施,還可省去交通費(fèi)用和路途時間,這不僅有利于降低低收入者的生活成本,而且有利于城市壓縮商務(wù)成本?減少能源資源消耗?因此,當(dāng)前除了提高收入外,政府需要研究,如何給外來務(wù)工人員(包括剛剛告別校園的大學(xué)畢業(yè)生)以相應(yīng)的房租補(bǔ)貼或租房退稅等政策?

其次,除了規(guī)范“群租”之外,應(yīng)加快實(shí)行類似戰(zhàn)后聯(lián)邦德國“社會住房”和香港“公共租屋”的政策?德國“社會住房”建設(shè)包括:一是供出租的公寓樓和合作社住宅,一是針對法定群體住宅房產(chǎn)的資助?通過不同補(bǔ)貼方式(建筑費(fèi)用補(bǔ)貼?支出補(bǔ)貼或減息),使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層?當(dāng)下,近期我們可將中心城區(qū)可以利用的舊廠房?舊倉庫加以集中改造,使之成為滿足最低居住要求的“廉住公寓”;可通過盤活現(xiàn)有公房?收購二手房?積極鼓勵企事業(yè)建造?負(fù)責(zé)提供集體宿舍等多渠道落實(shí)住房房源;遠(yuǎn)期應(yīng)考慮在城區(qū)外圍興建成批的“廉住公寓”?

第三,借鑒國外租房經(jīng)驗(yàn)?比如像德國,幾十年來規(guī)范住宅市場的法律基礎(chǔ)是《住宅建設(shè)法11》?這項(xiàng)法律規(guī)定政府必須為社會各個階層提供住房,在面積大小?房屋設(shè)施和租金等方面為不同階層量身定做,滿足不同階層需求?另外,德國多數(shù)城市,房租價格都有章可循,即各方認(rèn)可的“房租明鏡”?一般由各個城市的住房管理機(jī)構(gòu)?租房者協(xié)會以及住房中介商協(xié)會等機(jī)構(gòu)在對住房情況進(jìn)行綜合評估后共同制作,每兩年重新制訂一次?“房租明鏡”在租房者和房主中間都很有權(quán)威性?就連法院在判決有關(guān)住房租金的糾紛時,也會優(yōu)先參考它?這樣便可杜絕我們目前在租房市場中的“二房東”現(xiàn)象?

(作者系上海社科院社會發(fā)展研究院研究員?社會學(xué)博士)