賈品榮

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，特別是城市化的加速，居民收入水平的提高，對(duì)土地的需求量也相應(yīng)增大。土地資源是有限的，對(duì)土地需求增長(zhǎng)與土地供給的有限性，必然引起土地價(jià)格上漲。這符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。但目前我國(guó)一些大城市的住房?jī)r(jià)格，大大地超過了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民的承受能力，卻是不正常的

2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一季度的數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，GDP增長(zhǎng)11.1%;固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)23.7%;3月份CPI上漲3.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一年銀行存款利率2.79%，居民存款利率為負(fù)1.068%;一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)26.9%，比上年同期加快6.7個(gè)百分點(diǎn)。從這些數(shù)據(jù)來看，盡管政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)采取了緊縮的政策，無論是上調(diào)存款準(zhǔn)備率、發(fā)行定向票據(jù)及加利息等，但實(shí)際上所起到的效果卻十分有限，中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活的矛盾仍然突出。深層次的原因在哪里？房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱是癥結(jié)所在。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與50多個(gè)產(chǎn)業(yè)高度的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，也必然會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資快速上漲，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)許多行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)。那么，房地產(chǎn)的價(jià)格為什么能夠在短期內(nèi)快速上漲？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問題究竟在哪里？這要從中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位說起。

房?jī)r(jià)成了民生焦點(diǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放的產(chǎn)物。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)有房地產(chǎn)產(chǎn)品，但沒有房地產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。改革開放以來，通過城市土地使用制度的改革，城市土地使用權(quán)成為商品;通過住房制度的改革，住房成為商品;通過建設(shè)管理體制改革，把基本建設(shè)納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道。2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模近2萬億，擁有企業(yè)近6萬家，從業(yè)人員150萬，年銷售面積6億平方米，年銷售額超過2萬億。

但是，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)存在太多急需解決的問題，房?jī)r(jià)問題成了當(dāng)前民生的焦點(diǎn)問題。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)趨高，有它合理的一面。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，特別是城市化的加速，居民收入水平的提高，對(duì)土地的需求量也相應(yīng)增大。土地資源是有限的，對(duì)土地需求增長(zhǎng)與土地供給的有限性，必然引起土地價(jià)格上漲。這符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。但目前我國(guó)一些大城市的住房?jī)r(jià)格，大大地超過了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民的承受能力，卻是不正常的。

依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重應(yīng)該維持在10%以下，然而中國(guó)在2004年這一比重為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月為22.93%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線;國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重不能超過5%，但中國(guó)在2004年這一比重就達(dá)到9.6%，一些城市甚至高于50%以上。世界銀行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比控制在1.8-5.5倍，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比控制在3-6倍之間是合理的，但中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過8倍，北京、上海、杭州等地高達(dá)10倍以上。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，一開始就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出它的實(shí)際價(jià)值，在一定程度上造成了“泡沫現(xiàn)象”。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問題究竟在哪里？

中國(guó)樓市:十大問題

原因之一:政策指導(dǎo)思想存在誤區(qū)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革始于1998年，其根本性的標(biāo)志是《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》的頒布。該文件提出:“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。”應(yīng)該說，這一定位是正確的，這說明國(guó)務(wù)院從一開始在政策層面并沒有把房地產(chǎn)市場(chǎng)完全交給市場(chǎng)去操作，而且按照文件，應(yīng)該供應(yīng)以經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從比例上來看，應(yīng)當(dāng)在60%以上。但是，到了2003年，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，定位變成“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，這樣，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)由商品房主導(dǎo)的市場(chǎng)?？陀^說，從中國(guó)現(xiàn)階段的居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，而且直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，中等收入者一生成為房奴，低收入者也只能通過市場(chǎng)解決住房——住房難成為突出的社會(huì)矛盾。

原因之二:地方政府利益的過度介入。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。歐美國(guó)家政府的地價(jià)、稅費(fèi)收入大約只占住房?jī)r(jià)格的20%左右，而中國(guó)地方政府的稅費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%-40%，再加上土地管理費(fèi)，政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%—80%，地方政府成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大獲利者。1993年稅制改革后，因?yàn)橥恋爻鲎尩馁Y產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)歸地方，出賣土地成為地方政府的主要收入來源。2001—2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元，2005年土地出讓金高達(dá)5505億元，占同期地方財(cái)政收入的1/3強(qiáng)。于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房?jī)r(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序極不規(guī)范的根源。

政府不合理收費(fèi)也太多。諸如小區(qū)建設(shè)體育設(shè)施、幼兒園屬于社會(huì)公用事業(yè)，應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)，不應(yīng)打入房?jī)r(jià)內(nèi)，而有的甚至將車庫面積、小區(qū)商店面積均攤。同時(shí)，稅費(fèi)名目繁多。盡管發(fā)改委、建設(shè)部免掉了不少不合理稅項(xiàng)，但仍有許多名目需要規(guī)范化、合理化。房地產(chǎn)稅費(fèi)成本包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅及其他各類稅費(fèi)，名目繁多，有十幾種之多。目前，中國(guó)政府級(jí)次太多，每級(jí)政府很難有自己的主體稅種。由于現(xiàn)行稅制是一套內(nèi)外有別、城鄉(xiāng)有別、土地和建筑物有別的稅制，造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下各行為主體的非均等待遇，這種不合理的設(shè)置有悖于稅收的公平原則，也不利于公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成?；叩耐恋卦鲋刀惡突偷母卣加枚?、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的同時(shí)并存，在遏制土地投機(jī)的同時(shí)，也遏制了土地的正常流通，削弱了稅收調(diào)節(jié)土地利用的功能。

原因之三:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷市場(chǎng)，是一個(gè)追求短期利益的市場(chǎng)。由于它是壟斷的，所以市場(chǎng)機(jī)制對(duì)它不發(fā)生作用。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，壟斷是排斥市場(chǎng)機(jī)制的，結(jié)果是供求、政策都不起作用。房地產(chǎn)業(yè)的土地經(jīng)營(yíng)具有壟斷性。中國(guó)土地出讓期為70年，一次性收取70年的地租。在中國(guó)現(xiàn)行土地批租制度下，政府實(shí)際上是對(duì)未來70年的土地收益進(jìn)行了一次性收取，這種透支未來財(cái)力的行為極易帶來政府的短期行為。土地批租收入主要是土地出讓金，這一部分資金主要由地方政府獲得和使用。目前，在中國(guó)對(duì)土地出讓的規(guī)模及其使用效率還難以進(jìn)行有效監(jiān)管的情況下，因壟斷、官商勾結(jié)和地方政府不作為等原因極易滋生腐敗。這部分資金占房?jī)r(jià)的20%。近幾年，一些城市為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)或籌集城市建設(shè)資金，通過違規(guī)建立開發(fā)區(qū)的形式，大量圈占土地，也成為房地產(chǎn)過熱的重要原因。

原因之四:開發(fā)商的核心優(yōu)勢(shì)是公關(guān)，企業(yè)社會(huì)責(zé)任差。國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在6%—8%，而中國(guó)商品房的利潤(rùn)率高達(dá)50%。從風(fēng)險(xiǎn)性來說，房地產(chǎn)投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，進(jìn)入門檻比較高，投資者沒有相當(dāng)?shù)膶?shí)力是很難進(jìn)入這一領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的，這就使它的利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)。目前中國(guó)社會(huì)的平均利潤(rùn)率在10%以下。由此來看，中國(guó)的房地產(chǎn)商利潤(rùn)率太高。

中國(guó)房地產(chǎn)商的核心優(yōu)勢(shì)是公關(guān)，除此之外，基本沒有優(yōu)勢(shì)可言。中國(guó)房地產(chǎn)商實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商。他們既不實(shí)施建筑安裝活動(dòng)，又不提供金融服務(wù)，唯一進(jìn)行的是政府公關(guān)拿地和忽悠消費(fèi)者，這樣就可以通過壟斷房地產(chǎn)開發(fā)的組織管理功能，攫取超額利潤(rùn)。他們的資金來源主要是銀行的信貸、建筑商的墊款和消費(fèi)者的預(yù)購房款。值得注意的是，他們用錢取得了越來越多的話語權(quán)。通過收買個(gè)別媒體，更是肆無忌彈地從消費(fèi)者手中搶錢，廣告說有金橋碧水，入住后發(fā)現(xiàn)是一條臭水溝;宣傳說配備休閑會(huì)所，入住后發(fā)現(xiàn)變成了洗浴中心;甚至把公攤給大家的面積又轉(zhuǎn)手賣了錢。

中國(guó)房地產(chǎn)商的目標(biāo)定位一直是有錢的單位和個(gè)人，而不是居民家庭，這和發(fā)達(dá)國(guó)家的大多數(shù)房地產(chǎn)商定位在中等收入家庭大相徑庭。房地產(chǎn)企業(yè)忽視社會(huì)成員主體的普通住房需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，有限的土地資源不能盡可能多地配置于大多數(shù)人所需求的普通住房，加劇了普通住宅供應(yīng)的緊缺。

原因之五:巨大的利益誘惑和缺乏監(jiān)督導(dǎo)致尋租行為發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去幾年里，在“落馬”的領(lǐng)導(dǎo)干部以權(quán)謀私、貪污受賄的案件中，涉及土地批租問題的約占三分之一。

突出表現(xiàn)是:一方面，一些地方政府用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法強(qiáng)行拿地，另一方面，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法低進(jìn)高出。而行政價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的巨額差價(jià)，既是驅(qū)動(dòng)不少地方政府大量批地賣地的動(dòng)力，又推動(dòng)房地產(chǎn)商去積極尋租。

原因之六:房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)主義盛行。如果說，一個(gè)購房者不是為了居住，而是為了獲取暴利而購買，那么，這個(gè)市場(chǎng)就是一個(gè)投機(jī)市場(chǎng)。目前，有三股強(qiáng)大的力量使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道較少，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的70％-75％來源于銀行信貸資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款、建筑企業(yè)的承包墊支資金和居民購房抵押貸款，都主要來源于銀行。銀行機(jī)構(gòu)有一股前所未有的投資沖動(dòng)，由于中國(guó)房地產(chǎn)沒有經(jīng)過一次像樣的調(diào)整或明顯的不景氣，隱含的大量不良資產(chǎn)并未顯現(xiàn)，銀行把它作為一種最優(yōu)良資產(chǎn)看待，因而貸款十分地放心大膽，何況許多地方政府積極支持房地產(chǎn)發(fā)展;同時(shí)，銀行上市業(yè)績(jī)主要來自于存貸款利率差，貸出去越多，當(dāng)期賬面利潤(rùn)會(huì)越多，上市容易也能賣好價(jià)。目前，銀行不少資金已轉(zhuǎn)移至股市。第二股力量就是地方政府，多數(shù)地方把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不能放慢，也就是投資不能慢，投資不能慢主要是房地產(chǎn)不能慢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是地方財(cái)政和各種城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的“搖錢樹”。第三股力量是投機(jī)資金的大量存在?，F(xiàn)在許多人非常關(guān)注外匯儲(chǔ)備和居民儲(chǔ)蓄的快速增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)最快的是游資，這些游資規(guī)模非常大，而且與其他幾股力量結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)等市場(chǎng)造成巨大的沖擊。

原因之七:用市場(chǎng)的方法調(diào)控，就會(huì)雪上加霜。近幾年盡管加大土地供應(yīng)，但是都囤積在開發(fā)商手中，再供給多少土地也解決不了，只會(huì)形成市場(chǎng)更加失靈;另一方面，政府一會(huì)兒說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，一會(huì)兒又要取消其支柱地位，一會(huì)兒要求樓盤全部精裝修、現(xiàn)房銷售，一會(huì)兒察覺市場(chǎng)未見反應(yīng)，不見下文。頭痛治頭，腳痛治腳，失敗在所難免。

原因之八:住房分配體制極不合理。一是以統(tǒng)一價(jià)格購買不同狀況、不同區(qū)位的住房，導(dǎo)致同一個(gè)單位福利的失衡;二是同樣的公職人員，住房資源豐裕的單位與住房資源短缺的單位，住房待遇相差懸殊，有的獲得了多套住房，有的則成為無房老職工，造成了分配上的不公。

原因之九:住房保障手段單一。對(duì)比國(guó)外，通常采用財(cái)政、金融、稅收等配套的保障手段給予支持。但中國(guó)這方面相當(dāng)滯后。表現(xiàn)為:住房補(bǔ)貼不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，公積金對(duì)居民的購房支持力度小，很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。

原因之十:沒有建立起廉價(jià)房租制度。中國(guó)根本沒有建立廉價(jià)房租制度。數(shù)據(jù)顯示，到2005年第一季度，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房完成投資60億元，所占比重僅為2.6%，真是杯水車薪！在廉價(jià)房租方面，截至2005年底，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，只有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉價(jià)住房保障范圍。眾多的低收入者住房保障無從落實(shí)！

在法國(guó)遏制房?jī)r(jià)快速上漲的政策中，政府大力推行廉租房是最為有效的措施之一。在法國(guó)，廉租房的基準(zhǔn)房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時(shí)首先考慮的是租房住，從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，遏制了需求量的快速擴(kuò)大。

再如德國(guó)，政府住房政策的一大重點(diǎn)是向低收入家庭傾斜,大力推行“社會(huì)住房”和“住房金”等資助政策。戰(zhàn)后幾十年里德國(guó)開始大力興建“社會(huì)住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補(bǔ)貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應(yīng)給低收入階層。近年來，在“社會(huì)住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌?chǎng)上難以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的租用房。

還如新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。據(jù)悉，在過去40多年里，新加坡政府共修建了近100萬套組屋，目前新加坡全國(guó)約有84％的人安居在組屋中。政府組屋建成后，新加坡建屋發(fā)展局以國(guó)民的收入水平為依據(jù)，按照公平原則進(jìn)行合理分配。

五大政策建議

首先，最重要的是政府角色轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)社會(huì)服務(wù)功能?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題是政府的社會(huì)服務(wù)功能缺失而產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能過度造成的。各級(jí)政府弱化了社會(huì)服務(wù)功能，反而把土地經(jīng)營(yíng)、土地增值作為增加政府收入的主要渠道看待，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控失敗。

政府的角色轉(zhuǎn)換應(yīng)以經(jīng)濟(jì)利益的退出為主。重點(diǎn)是破除土地出讓金稅費(fèi)、政府政績(jī)、壟斷的利益關(guān)系鏈條。一是切斷土地收益與地方政府預(yù)算外財(cái)政收入來源的緊密聯(lián)系，土地出讓和稅費(fèi)由創(chuàng)收工具向房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段轉(zhuǎn)變;二是政府強(qiáng)化社會(huì)服務(wù)功能，真正重視普通住房需求，不能掠奪低收入者本來已經(jīng)很少的收入;三是弱化住房建設(shè)與國(guó)有資本的千絲萬縷的利益關(guān)聯(lián)，讓國(guó)有公司在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)謀身。只有政府的角色轉(zhuǎn)變到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展。一定要清醒地認(rèn)識(shí)到:中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)承載著13億人的公平居住權(quán)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，難點(diǎn)在政府，希望也在政府。

其次，陽光是根除房地產(chǎn)業(yè)商墮落最好的防腐劑。實(shí)踐證明，陽光是房地產(chǎn)業(yè)最好的消毒劑和防腐劑。陽光作業(yè)不僅可以有效預(yù)防和制止房地產(chǎn)業(yè)腐敗，而且是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本。

目前我國(guó)的土地雖然實(shí)施了招標(biāo)投標(biāo)管理方式，誰出的價(jià)格高，土地使用權(quán)就歸誰使用，但是事與愿違，土地招標(biāo)投標(biāo)成為“看上去很美”的形式，實(shí)際效果并不好。原因在于，小團(tuán)體的權(quán)力和利益成為土地招投標(biāo)的最大阻力，這就使招投標(biāo)披上了美麗的外衣，實(shí)際行的還是私下里的交易行為。其深刻的原因在于，招投標(biāo)管理者一方面是公共事務(wù)的管理者，另一方面又是小團(tuán)體利益的代表者。當(dāng)這兩種職能沖突時(shí)，又在缺乏監(jiān)督的情況下，這些人有意無意地把社會(huì)公共管理者的職能讓位于小團(tuán)體利益。當(dāng)需要維護(hù)小團(tuán)體時(shí)，就會(huì)把小團(tuán)體職能凌駕于公共管理職能之上，代表小團(tuán)體的利益，操控整個(gè)招投標(biāo)過程。我們看到，官商勾結(jié)，借招投標(biāo)“公正性”的外表，“合法”斂財(cái)。一些土地的腐敗案往往是窩案，其深刻的原因就在于此。同時(shí)，土地招投標(biāo)存在極大的隱蔽性。一些官員披著公正的外衣，行的是受賄之事，拿的是不義之財(cái)，掠奪的是公共資源。因此土地投招標(biāo)，并非一“招”就靈，必須從制度上加以防范。

那么，如何避免一些人一手遮天？土地招投標(biāo)不能再是少數(shù)人的行為，而要在社會(huì)全程公開，明明白白招標(biāo)，以保護(hù)公共資源的利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。在開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)過程中要做到全過程的審計(jì)。招標(biāo)過程結(jié)束后還要做到對(duì)項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)控管理，保證招投標(biāo)的合法、合規(guī)、公平、公開、公正。

第三，避免短期利益，實(shí)行租金制，同時(shí)清理各種不規(guī)范的收費(fèi)行為。如果改為租金，房?jī)r(jià)就會(huì)降下一大塊。租金的方式可使土地初始出讓的價(jià)格下降，致使初始投入成本大大減少。從社會(huì)層面看，由于實(shí)行了租金制，從而有效地避免了由于一次出讓即為長(zhǎng)期占有、從事土地投機(jī)、形成暴富的現(xiàn)象;從政府層面看，雖然每年取得的地租收入較少，但因就此可以每年重估應(yīng)課租值及調(diào)整租率，所以能夠持續(xù)不斷取得土地增值的收入，使政府的租地收入能顯平衡。這樣，不僅引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，而且可以提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平，房?jī)r(jià)也有望降下來。

同時(shí)，清理各種不規(guī)范的收費(fèi)行為。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種進(jìn)行合并，實(shí)行在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，適時(shí)將城市維護(hù)建設(shè)稅并入增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅中，廢止在這一領(lǐng)域的大大小小的“亂收費(fèi)、亂集資、亂攤派”行為。同時(shí)，簡(jiǎn)化工商、稅收等工作的程序，完善、規(guī)范房地產(chǎn)稅費(fèi)及收繳制度。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)審批方面程序復(fù)雜，周期長(zhǎng)，而且稅費(fèi)不統(tǒng)一、不穩(wěn)定，有些也不合理，這對(duì)中國(guó)將成為國(guó)際市場(chǎng)一部分的趨勢(shì)會(huì)帶來負(fù)面影響，必須改革。

第四，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，完善社會(huì)保障機(jī)制。住房改革，有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，居民住房，特別是困難階層，政府通過轉(zhuǎn)移支付，加大補(bǔ)貼。同時(shí)，完善住房的社會(huì)保障機(jī)制是關(guān)鍵，加大政府控制的廉租房比例和經(jīng)濟(jì)適用房供給。

最后，在制度管理上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)思想和管理原則給予立法保證，防止政策變來變?nèi)ァ?yīng)該說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界上管理難度最大的市場(chǎng)，管理不好將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。無論20世紀(jì)80年代日本的金融危機(jī)，還是90年代的亞洲金融危機(jī)，抑或是1929年的美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是先產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導(dǎo)致金融危機(jī)的。

因此，必須對(duì)于房地產(chǎn)的問題予以充分認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)的調(diào)控是否到位，成為中國(guó)轉(zhuǎn)型期在市場(chǎng)化改革中的最大難題。