張　靜

事實(shí)證明，外資只不過(guò)改變了投資策略，由直接購(gòu)房?炒房轉(zhuǎn)變?yōu)榍€投資中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)。

6月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)27.5%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。其中最引人關(guān)注的細(xì)節(jié)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，利用外資的增長(zhǎng)速度異常驚人，高達(dá)89.9%，而國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)為28.8%，企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)26.7%。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》專訪時(shí)認(rèn)為："'限外'政策是驅(qū)使外資改變投資策略，由收購(gòu)物業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的直接誘因。"

從"陰謀"到"陽(yáng)謀"

2006年7月，六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(即171號(hào)文)。

但王宏新認(rèn)為"限外"政策并未真正達(dá)到阻止外資熱炒中國(guó)房地產(chǎn)的初衷。"'限外令'及隨后外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，只對(duì)外資投資現(xiàn)成的物業(yè)作出了限制，取消了外資投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠條件，對(duì)外資參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響微乎其微，其結(jié)果肯定是'此消彼漲'。事實(shí)證明，外資只不過(guò)改變了投資策略，由直接購(gòu)房?炒房轉(zhuǎn)變?yōu)榍€投資中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)。"

外資從20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不到10年的時(shí)間，該領(lǐng)域已成為我國(guó)外商直接投資的第二大行業(yè)。有統(tǒng)計(jì)顯示，1997年到2004年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際外商直接投資累計(jì)438.10億美元，相當(dāng)于同期全國(guó)實(shí)際外商直接投資的12%。

雖然受到亞洲金融危機(jī)的影響一度跌入谷底，從2001年開(kāi)始，這股熱情又開(kāi)始回暖，甚至"井噴"。而隨著外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模越來(lái)越大?速度越來(lái)越快，其手法也越來(lái)越隱蔽。既可以通過(guò)獨(dú)資?合資?合作等形式直接投資，也可以通過(guò)證券?信貸等間接投資。最張揚(yáng)的莫過(guò)于限外政策出臺(tái)前，國(guó)際熱錢(qián)洶涌澎湃的炒房熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海境外資金占全部購(gòu)房資金的比例從2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投資。

一位私募人士告訴記者，限外令出臺(tái)后確實(shí)沉重打擊了境外資金的炒房勢(shì)頭。而來(lái)自中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，外資進(jìn)入內(nèi)地的腳步有所放緩。

但在小半年的偃旗息鼓后，外資投資中國(guó)的房地產(chǎn)又掀起了一波新高潮。與此同時(shí)，在短暫的"房產(chǎn)新政"降溫效應(yīng)后，北京?深圳等大城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始"奇峰突起"。

王宏新認(rèn)為："2003年以來(lái)，我國(guó)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)銀行逐漸嚴(yán)控貸款方式。去年的調(diào)控更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的限制要求有所增強(qiáng)，尤其是北京提出住宅開(kāi)發(fā)封頂后才能進(jìn)行按揭貸款，加大了開(kāi)發(fā)商獲取資金的難度。普遍面臨資金緊張問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，必然要尋找新的融資渠道。"

一個(gè)有土地儲(chǔ)備，一個(gè)財(cái)力雄厚，二者"雪中送炭"?一拍即合。正如國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)研究中心理事長(zhǎng)朱凌波所言："171號(hào)文限制的是投機(jī)，沒(méi)有限制投資。對(duì)于規(guī)范的大公司來(lái)說(shuō)，這反而是一個(gè)機(jī)會(huì)。"

上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利?高盛?美林?新加坡凱德置業(yè)等投資銀行就開(kāi)始進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。它們除了直接購(gòu)置高檔物業(yè)，還向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資?收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或通過(guò)各種形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

來(lái)自市場(chǎng)的公開(kāi)信息顯示，外資投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利與上海永業(yè)集團(tuán)成立合資公司，共同開(kāi)發(fā)上海市中心盧灣區(qū)一塊商業(yè)用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司和荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金組成的聯(lián)合體以9.2535億元高價(jià)競(jìng)得113.5畝成都航天通信設(shè)備有限責(zé)任公司地塊；4月，大摩再次以直接投資的方式入股位于武漢的世茂錦江項(xiàng)目，取得29.99%的股份；6月，花旗集團(tuán)房地產(chǎn)基金首席策劃師斯蒂芬?科伊爾表示，該公司計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)將其對(duì)內(nèi)地和港澳臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額提高9倍以上，最高可達(dá)8億美元；英國(guó)房地產(chǎn)公司高富諾(Grosvenor)亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德也在6月初稱，將在今年下半年成立一個(gè)最高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。

還有一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例至少有14起，總額高達(dá)14.54億美元，而以寫(xiě)字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購(gòu)則有8起，涉及金額8.7億美元。

有報(bào)道指出，這不過(guò)是國(guó)外游資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的冰山一角，通過(guò)參股?購(gòu)買(mǎi)企業(yè)債券等方式進(jìn)入的國(guó)外游資炒作資金應(yīng)該在20倍至30倍之間，也就是說(shuō)，目前至少還有300億左右的資金持續(xù)投資在中國(guó)樓市中。

幕后之手?

外資"繞道"中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域是否該為這輪房?jī)r(jià)反彈負(fù)責(zé)?

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品需要1年左右的時(shí)間才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，外資投資房地產(chǎn)幅度增加和今年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲沒(méi)有直接的關(guān)系。此外根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房?jī)r(jià)由住房市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定。近幾年來(lái)的中國(guó)住房市場(chǎng)總體上處于供不應(yīng)求狀況，制約有效供給的因素在土地而不在資金。但王宏新認(rèn)為這種觀點(diǎn)過(guò)于片面。

"深入分析外資進(jìn)入對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)，其對(duì)房?jī)r(jià)的顯著影響有其

內(nèi)在邏輯。內(nèi)外資聯(lián)手在一定程度上削弱了國(guó)家宏觀調(diào)控的力度。在獲得大宗開(kāi)發(fā)土地的基礎(chǔ)上，它們可以通過(guò)資本優(yōu)勢(shì)來(lái)控制開(kāi)發(fā)周期和產(chǎn)品類型，可以得到壟斷市場(chǎng)的一些條件，從而在市場(chǎng)討價(jià)還價(jià)中建立有利地位。"

王宏新還認(rèn)為外資的資本優(yōu)勢(shì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。"購(gòu)房者作出預(yù)期也與開(kāi)發(fā)商的資本實(shí)力有著密切關(guān)系。對(duì)于內(nèi)資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于受資金鏈的影響，很少有開(kāi)發(fā)商能夠在市場(chǎng)上對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響。但是，外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，憑借雄厚的資本有可能在短期內(nèi)形成一種強(qiáng)大的討價(jià)還價(jià)力量。也就是說(shuō)，外資可以憑借其雄厚的資本實(shí)力，在買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)僵持中不讓步，從而在市場(chǎng)中對(duì)購(gòu)房者形成一種價(jià)格難以下降或者難以阻擋不升趨勢(shì)這種預(yù)期，從而在即期購(gòu)買(mǎi)中增加有效需求，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而那些擺上臺(tái)面的收購(gòu)狂潮，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生明顯的心理暗示。"

目前房?jī)r(jià)泡沫最大的就是高檔住宅。有專家認(rèn)為，外資投入的地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)為高檔住宅，這在一定程度上助推了高檔住宅的上漲速度，也會(huì)對(duì)其他項(xiàng)目的價(jià)格產(chǎn)生引導(dǎo)作用，推高房?jī)r(jià)。

特別值得注意的是，在人民幣升值趨勢(shì)不斷加強(qiáng)的背景下，外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域就同時(shí)具有了金融效應(yīng)。"外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域并結(jié)匯，成為我國(guó)國(guó)際收支順差的重要來(lái)源，有可能會(huì)加劇我國(guó)國(guó)際收支失衡和人民幣升值預(yù)期，也會(huì)造成人民幣基礎(chǔ)貨幣投放過(guò)多，間接引起銀行信貸擴(kuò)張，加劇流動(dòng)性過(guò)剩，由此加大貨幣政策調(diào)控信貸規(guī)模的難度。"王宏新說(shuō)。

適當(dāng)干預(yù)

鑒于外資加快進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的消極作用，王宏新建議政府有關(guān)部門(mén)有必要在鼓勵(lì)外資進(jìn)入的同時(shí)，嚴(yán)格控制外資流向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范。

北京市政府對(duì)于以港資為代表的境外房企在北京一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)地向來(lái)持謹(jǐn)慎態(tài)度，外資房企在北京歷次較有影響的大規(guī)模地塊公開(kāi)出讓中少有勝績(jī)。20世紀(jì)90年代中后期，李嘉誠(chéng)在王府井與長(zhǎng)安街交界處的"東方廣場(chǎng)項(xiàng)目"，甚至驚動(dòng)了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)。在2006年底著名的廣渠路36號(hào)地塊爭(zhēng)奪中，13家競(jìng)標(biāo)者全部來(lái)自內(nèi)地。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)安家盛在36號(hào)地出讓結(jié)果公布后曾對(duì)記者表示："我們就是為了控制地價(jià)。"

但也有人士指出，不少外資采用隱蔽的方法脫離監(jiān)管。如果沒(méi)有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更，就很難監(jiān)管到外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況。

"值得欣慰的是，日前商務(wù)部聯(lián)合國(guó)家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)《商務(wù)部?國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)?規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定新的外商投資大陸房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批，并由地方部門(mén)審批，改為上報(bào)商務(wù)部審批并備案?！锻ㄖ访鞔_嚴(yán)格控制外資投資高檔房地產(chǎn)，外資申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)?房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)?或已與土地管理部門(mén)?土地及房產(chǎn)建筑物所有人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。即未有實(shí)質(zhì)項(xiàng)目，審批部門(mén)不予批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)公司。同時(shí)，通知明確指出，必須嚴(yán)格控制以返程投資方式(包括同一實(shí)際控制人)?并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)?境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批?？梢哉f(shuō)，這是對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項(xiàng)適時(shí)適當(dāng)?shù)母深A(yù)政策。"王宏新表示。