老年公寓初創(chuàng)于上個世紀70年代的北歐，目前在發(fā)達國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年公寓。從國外的情況分析，老年公寓可以看作是一些社會老齡化的先進國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。

老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設(shè)施，而是由社會投資興辦并由專門機構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的老年專用住宅。

老年公寓通常采用居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式，是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用配套完善的老年人社區(qū)，除為老年人個性化設(shè)計的房屋外，還提供醫(yī)療保健、文化娛樂、家政護理等全方位服務。老年公寓一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優(yōu)美的環(huán)境。

中國的北京、上海、大連、深圳等城市近幾年相繼建成老年公寓，并始終處于供不應求的狀態(tài)，堪稱銀色產(chǎn)業(yè)中最具投資價值的黃金項目。

老年公寓成為中國老年人頣養(yǎng)天年的理想選擇

人口老齡化呼喚多樣化養(yǎng)老方式

當前，我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。目前，我國60歲以上老年人口已達1．43億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。2005年我國65歲及以上老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋戎貫?．83％，據(jù)預測，這一比例還將不斷上升，2010年為8．47％，2015年為9．7％，2020年為11．8％，到2050年我國老年人將達到3．34億人，占總?cè)丝诘?2．6％。目前，北京市60歲以上的老年人口總數(shù)為180萬，占城市人口總數(shù)的八分之一，并以每年四至五萬人的速率遞增。北京市步入老年型社會的進程約為25年，遠快于其他發(fā)達國家部分城市歷時百年的老齡化人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型周期。到2025年，北京市每3．5個人中就有一位老年人，北京城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)。

隨著我國人口老齡化和經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及老年人對高質(zhì)量養(yǎng)老生活的需求，適合不同需求層次的養(yǎng)老方式脫穎而出，其中老年公寓養(yǎng)老逐漸成為能夠滿足中高經(jīng)濟實力老年人養(yǎng)老的一種主流方式。

中高收入老年人群衷情老年公寓

隨著老年人觀念的變化，老年人獨立居住的比重在不斷上升，老年公寓逐漸受到歡迎。以武漢市舉例，目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65．2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52．4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64．8％認為這種方式很理想，而有35．2％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84．6％仍愿與子女分開住，有1 5．4％的則希望與子女同住(《城市規(guī)劃》2002年第3期)。以上資料表明，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化，而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓成為首選，他們中的大多數(shù)人將老年公寓視為頤養(yǎng)天年的理想之所。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10．4萬和30．8萬(《北京晚報》2002年10月19日)。

另一方面，社會上“空巢家庭”逐漸增多也帶來了老年公寓的盛行。特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62．4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49．4％。隨著人口老齡化發(fā)展，空巢家庭也將不斷增長，據(jù)調(diào)查，這部分老人對老年公寓的需求尤為迫切。

綜上所述，依照市場化原則，老年公寓的目標客戶最適宜定位于中高等收入的老年人，一來他們具有旺盛的需求，二來他們具有足夠的消費實力。在北京，180萬老年人口中，至少有10～30萬人屬于這一細分市場，而從現(xiàn)在供給情況看，真正享受到了老年公寓待遇的最多不超過1萬人。

調(diào)查說明：在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6％以上的中高收入老年群體，他們認為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。

老年公寓大發(fā)展期待政府給予強力支持和鼓勵

我國自1999年進入老年型國家以來，由于老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛，因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題成為各個城市十分緊迫的一個社會問題。

國務院全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《2001年至2100年中國老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》中指出，2030年至2050年是中國老齡化形勢最嚴峻的時期。而目前中國應對老齡化在思想、物質(zhì)、制度等方面的準備都嚴重滯后。報告指出，未來25年，是我們應對老齡社會的關(guān)鍵準備期，也是僅有的戰(zhàn)略機遇期。該報告建議，國家應把應對老齡化列入未來中國的發(fā)展戰(zhàn)略。

老年公寓作為一種新型的養(yǎng)老模式，將社區(qū)服務與商業(yè)化運作有機結(jié)合，有力推進了對于我國養(yǎng)老模式的革新和良性運轉(zhuǎn)。然而從全社會以及城市規(guī)劃的全局考慮，老年公寓的大發(fā)展還有待政府給予強有力的支持和鼓勵。相關(guān)配套舉措包括：

制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。

老年住房(含老年公寓)應納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的今后老年人住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。

依據(jù)實際情況大力興建和發(fā)展老年公寓。

老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價位的高低，要從我國的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，但購買能力有限，政府應想方設(shè)法給予補貼和優(yōu)惠，加大力度完善社會保障體系的建設(shè)；中高收入老年人住房市場需求旺盛，并且具備強大的購買力，應率先引入商業(yè)化運營機制，同時帶動不同層次老年公寓的大發(fā)展。

政府在各方面對老年公寓建設(shè)給予支持。

政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還應加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。

融資是老年公寓的一個難題。政府在此方面可考慮多種政策支持方式，如對于開發(fā)商，除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼；再有，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金；在個人籌措資金方面，應鼓勵銀行從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房，這是目前國外一些國家普遍使用的方法，即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。此外，還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。

建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。

法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實行了《中心建筑法》，2000年起公布實行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等；韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進法》。為了推進老年住房的發(fā)展，我國政府也應建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并堅持認真執(zhí)行。

總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會的總體規(guī)劃、各個方面的大力支持，以及法律法規(guī)的建立和完善。

老年公寓經(jīng)營方式靈活多樣，產(chǎn)業(yè)后發(fā)效應大

老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，應遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。

依照商業(yè)模式開發(fā)，作為投資者應對老年公寓項目的特點有本質(zhì)性的認識。相對于一般房地產(chǎn)項目，在投資回收上，老年公寓具有投資額大、資金回收期長、但投資回報率高、產(chǎn)業(yè)效應明顯等特點；在項目建設(shè)上，老年公寓不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套設(shè)施，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍，但利潤也同樣翻兩番到三番；在租售方式上，老年公寓比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資。

滿足不同消費群體入住老年公寓的需求，依據(jù)成熟的市場經(jīng)驗，老年公寓獨辟了“三方并舉”的經(jīng)營方式：即出售房屋(或房間)的產(chǎn)權(quán)、出租房屋使用權(quán)、以及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間(產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式)三種形式。

老年公寓的使用主體是老年人，但其消費主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養(yǎng)老、為投資房地產(chǎn)及二者兼而有之的，靈活的銷售方式可以滿足不同人群的消費需求，如出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費群體置業(yè)投資的要求出租房屋使用權(quán)方式則較為靈活，它可以根據(jù)當?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造性地衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務模式的市場定位，一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時可以使開發(fā)商快速回籠資金。

最后，投資商還應敏銳地意識到，投資老年公寓，不是一個單純的房地產(chǎn)項目，而是以老年住宅為切入點，以不同層次的老年人為客戶群，延伸、擴散到整個老年產(chǎn)業(yè)。依照國外經(jīng)驗，老年公寓的發(fā)展，必將帶動園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器以及家庭服務等一系列產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)新的商機。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前，我國1．43億60歲以上老人的可支配收入為6000億元；我國城市老年人年均消費額為4000元，全國老年人消費額在3200億元以上。如果加上子女、親屬為老年人支出的消費，則實際消費總額還要增加。并且，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，老年人的收入也將呈不斷增長之勢。根據(jù)預測，僅退休金一項到2010年就將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。

老年人收入的不斷提高，為老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開辟了廣闊空間，也為投資老年公寓提供了充足的增長后勁。

老年公寓規(guī)劃設(shè)計要符合個性化、人性化要求

老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標準分為七類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。

參照國際建筑規(guī)范，結(jié)合中國老年人的生活習慣和文化觀念特點，按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓是建筑商、運營商面對的主要課題。

那么，老年公寓到底如何設(shè)計、建造、運營和管理，綜合國內(nèi)外經(jīng)驗，我們將之歸納以下四個方面。

建設(shè)地點：環(huán)境優(yōu)美的城市周邊

依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方，一般興建在城市周邊。

有的老年公寓建在旅游風景區(qū)，在為老年人提供特色服務的同時，對游客(包括探望老年人的子女)提供住宿、娛樂、觀光旅游等一體化服務，使老年人最大化地融入社會、親近不同的人群。

建筑設(shè)計：個性化針對老年人建造

在總體布局上，老年公寓具有“一低二高”的特點，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務。老年公寓一股宜為低層、小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓。

在室內(nèi)住宅設(shè)計上，應以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭社會養(yǎng)老生活形式，并滿足以下功能：

功用性。老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應設(shè)置坡度不超過1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應在800mm以上，梯口處與建筑物的地面處于同一水平線上。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。

安全性。我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅中廁所應安裝暖氣或其他取暖設(shè)備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開式或側(cè)面推拉式門，以便于輪椅進入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時可從外打開門等。國外的實踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設(shè)計中在有門的出入口，例如廁所、浴室、陽臺等處要避免留有門檻、臺階之類的不平地面，室內(nèi)標高統(tǒng)一。同時，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要避免電燈開關(guān)設(shè)置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明燈。在緊急、危險的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。

健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人做室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設(shè)備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。

隱私性。老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機會加強社會交往之外，還應充分注意老年人生活的隱私。二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同時又加強了和年輕一代的聯(lián)系。即使到了年老高壽時，也應當保留一個自己的空間，并適當保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。

便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應當考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。

在戶外環(huán)境設(shè)計上，應便于老年人接觸自然、參加社會交往、進行各種體育娛樂活動，使他們樂于停留其中，并感受到生活的情趣。通過對環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。

在老年社區(qū)，首先考慮到要彌補老年人減退和喪失的機能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應以保護老齡人的行動為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。

要合理安排適合老年人的公共服務項目，如老年活動中心、老年大學、棋牌中心等有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要；適當布置綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所。在具體設(shè)計中，要考慮室外環(huán)境的開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進、散步、晨練提供了場所。

最后是室外環(huán)境的衛(wèi)生性。小區(qū)應有良好的通風、日照條件，防止噪聲和空氣污染，給老年人一個衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。

服務方式：專業(yè)經(jīng)營、人性化服務。

老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營絕不僅僅是一般的物業(yè)管理，而是多種專業(yè)化經(jīng)營性項目(如醫(yī)療護理、學習娛樂等等)的經(jīng)營與管理，更需要體貼入微的服務態(tài)度和質(zhì)量。科學合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務，并建立信譽和知名品牌是老年公寓項目建設(shè)進入良性循環(huán)的關(guān)鍵。

國外的老年公寓發(fā)展歷史長，在服務功能上積累了豐富經(jīng)驗，大致可分為三類：自住型老年公寓。不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場，與一般的社區(qū)相似；陪助型老年公寓。向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求，與老年設(shè)施相似特護型老年公寓。除了上面兩種類型服務外，還提供全面的醫(yī)療服務，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，與護理院(臨終關(guān)懷院)相似。

國內(nèi)的老年公寓剛剛起步，目前多采取社區(qū)式服務，主要內(nèi)容包括社區(qū)物業(yè)服務、社區(qū)家政服務、社區(qū)醫(yī)療服務及社區(qū)娛樂服務。社區(qū)服務水平一般分為必備層級、完備層級、完善層級，其中必備層級是老年公寓達到為老年人提供安全、便利的服務內(nèi)容，完備層級是老年公寓為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務水平，完善層級是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務項目形成與其他同類型的養(yǎng)老機構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。例如在社區(qū)家政服務方面，必備層級要為老年人提供適合老年人特點的無障礙的購物場所及豐富的高品質(zhì)商品，滿足他們安全、便利的購物需求。完備層級要達到根據(jù)老年人購物特點，提供免費送貨上門等人性化的規(guī)范的服務。完善層級要達到根據(jù)每戶老年人的消費習慣、購物頻次，主動的提供個性化服務。

綜上，無論是國外還是國內(nèi)，老年公寓的服務應以專業(yè)化經(jīng)營、個性化服務為宗旨。

配套設(shè)施：一應俱全．軟硬兼?zhèn)洹?/p>

老年公寓的配套設(shè)施要求做到完備、齊全，包括有醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

此外，除了硬件建設(shè)外，還要特別注重建設(shè)老年住宅區(qū)的社區(qū)文化，在硬件配置上提供文化體育和娛樂設(shè)施，如老年人活動中心、老年人閱覽室、老年人室外活動場所等；在社區(qū)人文環(huán)境上要加強社區(qū)文化建設(shè)，成立老年人自己的組織，開展有益于身心健康的文化、體育、娛樂活動，滿足老年人精神生活的需要。

由上可知，老年公寓在選址、設(shè)計、配套設(shè)施、后續(xù)服務上，均不同于普通住宅，作為老年公寓的經(jīng)營實體，一開始就要全面、系統(tǒng)考慮到每個細節(jié)、每項要求，并結(jié)合多種經(jīng)營方式和產(chǎn)業(yè)開發(fā)總體戰(zhàn)略，分步實施、整體推進。

名詞解釋

老齡化

60歲或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎夭粩嘣黾樱?4歲及以下人口占總?cè)丝诒戎刂饾u縮小的過程，叫做老齡化過程。在國際上，一般把60歲以上人口占總?cè)丝诒戎爻^10％的社會、或者將65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎爻^7％的社會叫做老齡化社會。我國2000年第五次人口普查表明，65歲及以上人口已經(jīng)占總?cè)丝诘?．95％，這說明我們已經(jīng)跨入了老齡化社會的門檻。

空巢家庭

子女離開家庭獨立居住謀生之后，由留下的中年夫婦或老年夫婦所組成的家庭被稱為“空巢家庭”，正像飛禽的子女羽翼豐滿飛走后形成“空巢”一樣。

老年產(chǎn)業(yè)

老年產(chǎn)業(yè)是指專門為老年人提供商品和服務的產(chǎn)業(yè)。它包括所有有關(guān)老年人物質(zhì)和精神需求以及其他特殊需求的商品生產(chǎn)和服務，是從第二，第三產(chǎn)業(yè)以及第四產(chǎn)業(yè)(信息產(chǎn)業(yè))派出來的特殊產(chǎn)業(yè)。