目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行信貸總量中所占比例逐步提高，在高增長(zhǎng)的巨大收益背后將給商業(yè)銀行帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力及還款意愿可能受到影響。

近年來(lái)，隨著中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)取得了巨大發(fā)展。1997年，全國(guó)個(gè)人住房商業(yè)貸款余額只有190億元，2000年就達(dá)到了8253億。到了2003年9月，全國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款余額更是高達(dá)10900億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8.9%。2002年以來(lái)，我國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升，2004年年底和2005年年末分別達(dá)到15922.3億元和18400億元，余額同比分別增長(zhǎng)35.1%和30.9%。即便如此，我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小，有較大的發(fā)展空間。2005年年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39%，其中英國(guó)為60%，德國(guó)為47%，荷蘭達(dá)到74%。我國(guó)居民個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)潛力巨大。

個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)背后的

潛在風(fēng)險(xiǎn)

隨著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，個(gè)人住房貸款在商業(yè)銀行信貸總量中所占比例逐步提高，也給商業(yè)銀行帶來(lái)了很多風(fēng)險(xiǎn)。一方面會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理，如上海市國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行（含上海銀行）2004年全年新增個(gè)人住房貸款占各自新增人民幣各項(xiàng)貸款的比例分別高達(dá)49%和79%，信貸結(jié)構(gòu)趨同明顯。貸款的長(zhǎng)期性和銀行資金來(lái)源的短期性矛盾加劇，從而加大商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理。另一方面，個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增加。從目前來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良貸款率為1.5%左右(見(jiàn)表1)。與其他貸款業(yè)務(wù)相比，個(gè)人購(gòu)房貸款表現(xiàn)出了明顯的“高增長(zhǎng)、低不良率”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

雖然個(gè)人住房抵押貸款與企業(yè)貸款相比風(fēng)險(xiǎn)較低，但個(gè)人住房抵押貸款一般期限較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)暴露需要一個(gè)過(guò)程。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在發(fā)放貸款后的3—8年中逐步暴露出來(lái)的。而我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額中80%是2000年以來(lái)發(fā)放的，目前只有20%的貸款開(kāi)始進(jìn)入第三個(gè)年頭。顯然，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、未來(lái)房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力及還款意愿可能受到影響，個(gè)人購(gòu)房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將在今后幾年內(nèi)逐步顯現(xiàn)。以上海為例，據(jù)上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)，2004年上海市中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%。但到了2005年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了0.86%，也就是說(shuō)，一年多的時(shí)間，上海房貸的不良率上升了7倍多。

透視個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的上升首先將會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的損失。國(guó)外已經(jīng)有許多先例。以英國(guó)為例，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在1988—1993年出現(xiàn)了重大衰退，房?jī)r(jià)指數(shù)下降了40%，根據(jù)英格蘭銀行的測(cè)量，英國(guó)20%的住房抵押貸款的借款人(約200萬(wàn)家庭)出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，在這種情況下，在1990—1992年之間，每年大約有75000個(gè)借款人違約，給英國(guó)的抵押貸款行業(yè)帶來(lái)了很大的損失。近些年來(lái)，我國(guó)的商業(yè)銀行都在大力拓展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)隱患日益顯現(xiàn)，假供樓、假合同屢禁不止，違規(guī)發(fā)放貸款、隨意降低貸款條件、個(gè)人住房貸款不良率逐步上升，造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的虛假繁榮，給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失不斷增大。

住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為違約風(fēng)險(xiǎn)，即借款者在合同執(zhí)行期間由于某些原因終止還款義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，按照抵押貸款合同的規(guī)定，銀行將擁有抵押品（住房）的所有權(quán)，并且可以通過(guò)處置抵押物來(lái)補(bǔ)償損失。在很多情況下，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)、交易成本等因素的影響，銀行將無(wú)法回收其貸款，從而造成銀行資產(chǎn)損失。目前，我國(guó)的商業(yè)銀行還沒(méi)有形成一套有關(guān)住房抵押貸款的完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)定量和風(fēng)險(xiǎn)管理的體制，在有關(guān)的政策法規(guī)方面也不是很完善。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，商業(yè)銀行要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就需要不斷提高住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

住房抵押貸款可看成是由住房買(mǎi)賣合同、住房抵押協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系（見(jiàn)下圖），購(gòu)房者因購(gòu)房而向銀行貸款；發(fā)展商因銀行貸款給購(gòu)房者而向銀行提供回購(gòu)擔(dān)保；銀行因購(gòu)房者買(mǎi)樓并用樓抵押而向購(gòu)房者貸款。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，該種業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)包括購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等等，其中，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。

違約風(fēng)險(xiǎn)包括停止還款違約和提前違約償還兩種情況。停止還款違約又分為理性違約和被迫違約。購(gòu)房者發(fā)生理性違約通常是因?yàn)榉艞夁€款反而可能得到更大的利益；而購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上無(wú)力還款就會(huì)出現(xiàn)被迫違約。抵押貸款購(gòu)房者隨時(shí)有權(quán)利提前償還部分或全部貸款本金而無(wú)須接受任何懲罰，這種提前償還風(fēng)險(xiǎn)使得貸款償還的現(xiàn)金流產(chǎn)生不確定性而難以預(yù)測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，利率上升時(shí)提前還款情況增加，而利率下降時(shí)提前還款情況減少，但仍存在其他重要的因素會(huì)影響購(gòu)房者提前還款的決定。

產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

在國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，我們可以發(fā)現(xiàn)，影響購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是多種多樣的，購(gòu)房者資產(chǎn)凈值、購(gòu)房者的收入增長(zhǎng)率、購(gòu)房者的信用、貸款支出占家庭月收入的比重、購(gòu)房者的負(fù)債情況、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等購(gòu)房者自身的因素，也有失業(yè)率、房地產(chǎn)價(jià)格等外部因素。

個(gè)人貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)及其大小與購(gòu)房者的資產(chǎn)凈值密切相關(guān)。在貸款開(kāi)始時(shí)，資產(chǎn)凈值可看成購(gòu)房者的自有資金投入（房款的首付），隨著貸款時(shí)間的繼續(xù)，購(gòu)房者繳納的貸款逐漸增多，貸款余額逐漸減少，購(gòu)房者的資產(chǎn)凈值也越來(lái)越高。購(gòu)房者對(duì)該房屋擁有的權(quán)益比重越來(lái)越大，因此，違約概率也越低。在房地產(chǎn)價(jià)格下跌的情況下，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的價(jià)值可能會(huì)低于貸款余額，即購(gòu)房者的資產(chǎn)凈值為負(fù)，此時(shí)，購(gòu)房者很可能會(huì)選擇不再繼續(xù)償還貸款，違約概率就會(huì)增加。

而從購(gòu)房者自身來(lái)講，購(gòu)房者的收入增長(zhǎng)率如果小于房?jī)r(jià)上升的幅度，其支付能力就會(huì)下降，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。如果購(gòu)房者有良好的信用歷史，則還款可能性就較高，違約風(fēng)險(xiǎn)也就較低。另外貸款支出占家庭月收入的比重也會(huì)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。在貸款年限一定的情況下，貸款額越高、占家庭收入的比例就越高，購(gòu)房者的還款壓力就越大，違約概率也隨之提高。根據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月供占家庭月收入的比例由28%上升到33%時(shí)，購(gòu)房者的違約概率上升到原來(lái)的2倍。購(gòu)房者的負(fù)債較高，當(dāng)其財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化時(shí)，貸款的償還對(duì)其構(gòu)成的壓力就越大，違約的概率也會(huì)越大。而從購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的用途來(lái)說(shuō)，“自住型”的購(gòu)房者要比“投資型”的購(gòu)房者有更高的償還貸款的意愿，因此違約風(fēng)險(xiǎn)要小于“投資型”的購(gòu)房者。

從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，失業(yè)率是導(dǎo)致違約的重要因素之一。當(dāng)失業(yè)率增加時(shí)，購(gòu)房者的收入變得不穩(wěn)定，違約概率就會(huì)增加。以美國(guó)為例，在1981—1982年間，因?yàn)槿毡緦?duì)美國(guó)的汽車出口大幅增加，美國(guó)的汽車產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重影響，許多公司不得不大量裁員，底特律的失業(yè)率因此大幅增加，房屋抵押貸款的違約率也快速竄升。而在同一時(shí)期，俄克拉荷馬市卻因?yàn)楫?dāng)?shù)厥拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的十分繁榮，居民收入穩(wěn)定，而使其房貸違約率降到歷史最低點(diǎn)。

房地產(chǎn)價(jià)格和住宅供需情況會(huì)影響到購(gòu)房者的資產(chǎn)凈值，從而影響到房屋抵押貸款的違約率。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可能會(huì)使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)受到影響。對(duì)于那些對(duì)某一產(chǎn)業(yè)依賴程度高的地區(qū)來(lái)說(shuō)，該地區(qū)的居民收入、失業(yè)率、房屋價(jià)格水平等都會(huì)隨著該產(chǎn)業(yè)的興衰而漲跌，而這些指標(biāo)的變動(dòng)又會(huì)直接影響到房屋抵押貸款的違約率。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行情看好時(shí)，容易產(chǎn)生住宅過(guò)度開(kāi)發(fā)及貸款過(guò)度發(fā)放的問(wèn)題，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)增加而需求相對(duì)不變時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌進(jìn)而增大違約風(fēng)險(xiǎn)。

從貸款業(yè)務(wù)本身的層面分析，利率、抵押貸款比例、還款方式、還款期限這些技術(shù)性的因素也會(huì)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。在貸款額和貸款年限已定的情況下，利率下調(diào)則月供下降，不會(huì)引起違約風(fēng)險(xiǎn)；但當(dāng)利率上升時(shí)，月供增加，違約風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大。抵押貸款比例越高，對(duì)購(gòu)房者的壓力就越大，也就意味著購(gòu)房者違約的可能性越大;而且，在高抵押貸款比例下，一旦購(gòu)房者違約，銀行處分抵押房產(chǎn)的所得在扣除各項(xiàng)支出后，就有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。因此，在抵押貸款比例相對(duì)較高的情況下，銀行要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)應(yīng)用最廣泛的還款方式是利率固定、按月均還、到期全部清償。這種還款方式有助于借貸雙方了解各自的收益和支出，以便制定長(zhǎng)期的資金使用計(jì)劃。但同時(shí)，在采用這種還款方式時(shí)，忽略了對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值和購(gòu)房者未來(lái)還款能力的考慮，因此，銀行需承擔(dān)更大的購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)。而還款期限越長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)也就越難預(yù)料和把握，自然銀行需承擔(dān)的抵押違約風(fēng)險(xiǎn)就越大。正因?yàn)槿绱?，多?shù)銀行都對(duì)抵押貸款的最長(zhǎng)還款期限做了規(guī)定，以便在吸引客戶的同時(shí)，提高未來(lái)資金運(yùn)用和回收的有效性。

如何防范違約風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)以上分析可以看出，影響違約風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可以從以下幾方面對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

首先，對(duì)購(gòu)房者的基本情況和資信進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和嚴(yán)格審核。銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后，需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（尤其是可能影響購(gòu)房者違約的因素，如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。對(duì)購(gòu)房者資信進(jìn)行審核的指標(biāo)主要有：購(gòu)房者的家庭總收入及儲(chǔ)蓄證明；家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例；年齡；以往的信用記錄等。

其次，要確定樓宇的理性價(jià)格。對(duì)所貸款住房進(jìn)行價(jià)格評(píng)審，包括對(duì)同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格對(duì)比，樓宇質(zhì)量的分析和對(duì)市場(chǎng)初探（如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)登記）結(jié)果的分析；還應(yīng)關(guān)注不同價(jià)格類型（如起價(jià)、均價(jià)、折實(shí)均價(jià)、按揭均價(jià)、成交價(jià)格等）的合理性。最后，銀行還應(yīng)考慮如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售過(guò)程中出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整。

第三，銀行要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整住房抵押貸款的政策。銀行必須時(shí)刻關(guān)注關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如失業(yè)率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、房屋空置率、利率等）的變化，并根據(jù)整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及時(shí)調(diào)整按揭政策，確保對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。例如，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銀行可通過(guò)限制對(duì)出租物業(yè)的抵押貸款、壓低月供額與購(gòu)房者月收入的比例、提高抵押貸款手續(xù)費(fèi)、減少對(duì)遠(yuǎn)期樓花的抵押貸款等方式來(lái)減低風(fēng)險(xiǎn)。

在貸款業(yè)務(wù)中，銀行要確定合理的抵押貸款首付比例及期限?？梢詤⒖级謽堑膬r(jià)格以及同類樓盤(pán)的按揭成數(shù)和年限；模擬計(jì)算不同成數(shù)和年限下的月供額，與租金及目標(biāo)客戶的供樓能力對(duì)比。

同時(shí)，銀行還要完善內(nèi)部管理流程、慎選樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商。在選擇樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商時(shí)要考慮以下因素：手續(xù)齊全、銷售合法；房屋規(guī)劃合理、戶型適合市場(chǎng)需要；價(jià)格適中、市場(chǎng)具承接力；開(kāi)發(fā)商資信良好、有資金實(shí)力可保證項(xiàng)目的完成；滯銷房屋不予考慮，開(kāi)發(fā)商有不良記錄的應(yīng)慎重選擇。同時(shí)，要重視貸款監(jiān)控和貸后管理工作。銀行應(yīng)密切注視貸款資金的使用及建設(shè)的進(jìn)度、樓盤(pán)的后期銷售和樓盤(pán)竣工入伙后的物業(yè)管理及相關(guān)承諾的兌現(xiàn)情況。

最后，銀行可以考慮引入專業(yè)顧問(wèn)來(lái)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和控制。由于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng)，銀行內(nèi)部大多不具備對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制的人力資源，因此，要降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行就必須借助外部力量。目前，有一些房地產(chǎn)咨詢公司已經(jīng)開(kāi)展了針對(duì)銀行的類似業(yè)務(wù)，作為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，他們往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體態(tài)勢(shì)有更專業(yè)的把握，因而會(huì)提供更有價(jià)值的意見(jiàn)和建議，這對(duì)減低銀行的風(fēng)險(xiǎn)有極大的幫助。

（作者單位：西安交通大學(xué)管理學(xué)院）