重大利空突襲中國(guó)股市

2007年1月17日，下午1點(diǎn)30分，中國(guó)股市突然上演高臺(tái)跳水。

這天中午1點(diǎn)開(kāi)市后，滬指延續(xù)上午的走勢(shì)并加快步伐一路上揚(yáng)，上漲了54點(diǎn)，最高到達(dá)2870.42點(diǎn)，這種漲勢(shì)讓人擔(dān)憂(yōu)，暴漲會(huì)招來(lái)暴跌的。

果然，股指忽然掉頭下行，前后不過(guò)十幾分鐘，不但大盤(pán)很快從紅翻綠，居然下跌76點(diǎn)。最低達(dá)到2742.59點(diǎn)，一正一負(fù)，跌幅竟超過(guò)了128點(diǎn)！

許多人都在問(wèn)：出了什么事?一定是非常大事。

看看2006年中國(guó)股市的超級(jí)牛股，中國(guó)房地產(chǎn)板塊的風(fēng)向標(biāo)深萬(wàn)科A，居然跌停!而中國(guó)股市的房地產(chǎn)板塊，100支股票居然整體跌幅超過(guò)了9.78%! 也就是說(shuō)，中國(guó)股市的房地產(chǎn)板塊幾乎全線跌停！房地產(chǎn)板塊這樣的跌幅，在中國(guó)股市十多年的歷史上都極為罕見(jiàn)。

萬(wàn)科A、華僑城、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等龍頭房地產(chǎn)股票率先跌停，浦東金橋、陸家嘴、金融街等持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的地產(chǎn)股也同樣跌停。兩市共有29只房地產(chǎn)（A、B）股票收市被砸到跌停板上。直接導(dǎo)致中信房地產(chǎn)股指數(shù)暴跌145.49點(diǎn)，跌幅達(dá)到8.22%。

到下午3點(diǎn)收盤(pán)，滬指仍然收陰，收?qǐng)?bào)于2778.90點(diǎn)，跌42.12點(diǎn)，成交983.7億元，再創(chuàng)滬市交易量天量，房地產(chǎn)股重創(chuàng)了股市大盤(pán)。

在剛剛過(guò)去的2006年中國(guó)股市的大牛市中，作為一線藍(lán)籌的超級(jí)大盤(pán)股的房地產(chǎn)板塊，功不可沒(méi)?？蔀槭裁磿?huì)發(fā)生這樣的事?

有人提醒說(shuō)，肯定有特大利空突襲中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

國(guó)稅總局發(fā)布土地

增值稅“清算令”

果然，在當(dāng)天CCTV網(wǎng)站頭版頭條赫然登出的新聞是國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

該《通知》中說(shuō)：我國(guó)的土地增值稅征收辦法將從開(kāi)發(fā)前的“預(yù)征”，改為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后的“清算”。

該《通知》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行“清算”式繳納的適用范圍，以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，并細(xì)化了“清算”辦法。

土地增值稅并非是2007年出臺(tái)的新稅種，它出臺(tái)于1994年，至今己有13年了。

我國(guó)現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納“土地增值稅”。稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%。

但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)給開(kāi)發(fā)商逃稅的“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。

這一“例外”規(guī)定被開(kāi)發(fā)商普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1%至3%。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)明顯不符。

這個(gè)“活口”有多大?

以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的小地塊為例，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入2億元，減去成本后的余額（即項(xiàng)目增值部分）為5000萬(wàn)元。按照四級(jí)累進(jìn)稅率，余額（5000萬(wàn)元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為1500萬(wàn)元。

而此前的預(yù)征（以上海為例）是200萬(wàn)元，差距高達(dá)7.5倍。僅此一項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商們逃掉了多少稅。

土地增值稅重創(chuàng)房地產(chǎn)暴利

“清算令”發(fā)出后的第二天，中國(guó)股市房地產(chǎn)的上市公司紛紛發(fā)布公告，在公告中，均為清一色的非常規(guī)范的外交辭令：土地增值稅對(duì)本公司2006年業(yè)績(jī)影響不大。

真的影響不大嗎？對(duì)2007年1季度業(yè)績(jī)的影響也不大嗎？股市上流行著一句話：買(mǎi)股票是買(mǎi)什么？就是買(mǎi)未來(lái)。房地產(chǎn)公司2007年的業(yè)績(jī)又會(huì)如何？

顯然，房地產(chǎn)上市公司對(duì)2007年1月17日的跌幅，驚恐萬(wàn)狀。

翌日，即2007年1月18日，股市繼續(xù)大跌。

到上午11時(shí)，滬指竟下跌了100點(diǎn)。見(jiàn)低2679.71點(diǎn)?！吧钊f(wàn)科A”，再次跌停。房地產(chǎn)板塊，100支股票跌幅再次整體跌幅超過(guò)8.75%。又是二十多支股票跌出第二個(gè)跌停板。

在此危急時(shí)刻，中國(guó)股市再現(xiàn)牛市本色，場(chǎng)外資金蜂涌而入，大盤(pán)被漸漸推起。

到18日收盤(pán)時(shí)，中國(guó)股市滬指仍再跌21點(diǎn)，報(bào)收2756.98點(diǎn)，成交額858.0億元。繼續(xù)承接1月18日的放量下跌的頹勢(shì)。可以肯定，中國(guó)股市將重拾升勢(shì)，而房地產(chǎn)板塊將呈抵抗型下跌之勢(shì)。

兩天的跌勢(shì)，讓中國(guó)房地產(chǎn)板塊總市值損失超過(guò)了510億元?！吧钊f(wàn)科A”市值損失超過(guò)了100億元。說(shuō)損失慘重，毫不夸大。

一旦正式開(kāi)始執(zhí)行土地增值稅“清算”辦法，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)肖莉說(shuō)，從2004年起，“萬(wàn)科”即開(kāi)始為土地增值稅的“清算”提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，“萬(wàn)科”提留的準(zhǔn)備金從4000萬(wàn)提高到9000萬(wàn)，再?gòu)?000萬(wàn)元提高到了3個(gè)億。

讀一讀這本賬就會(huì)明白，這個(gè)土地增值稅的“清算令”影響有多大。

2007年中國(guó)樓市

進(jìn)入稅收調(diào)控年

土地增值稅“清算令”出臺(tái)后，輿論的反應(yīng)幾乎和股市一樣強(qiáng)烈。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們和一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家一齊上陣，他們說(shuō)，“土地增值稅清算令”將會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)“土地增值稅”會(huì)“加大開(kāi)發(fā)商成本”，成本提高了，羊毛出在羊身上，房?jī)r(jià)能不上漲嗎?

對(duì)“清算令”的這種解讀是在轉(zhuǎn)嫁矛盾。因?yàn)椤扒逅懔睢敝慌c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)有關(guān)，在它的計(jì)算公式中，成本是被扣除在外的，它只壓縮高利潤(rùn)空間。

而開(kāi)發(fā)商是很難將這部分損失轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人頭上去的，因?yàn)椤巴恋卦鲋刀悺钡摹扒逅恪笔堑湫偷那锖笏阗~，是售后結(jié)算，賣(mài)房結(jié)算行為交割完畢后才進(jìn)行的清算。開(kāi)發(fā)商是如何轉(zhuǎn)嫁？即使另找機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)嫁，轉(zhuǎn)嫁收入的60%還會(huì)再一次進(jìn)入國(guó)稅局的口袋。讓開(kāi)發(fā)商白忙活一場(chǎng)。

說(shuō)到此處，我們還要強(qiáng)調(diào)《土地增值稅暫行條例》的另一條規(guī)定：

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可免征土地增值稅。

不知讀了此條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商們?cè)撟骱蜗?為什么不去改弦另張，建造多方共贏的免稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅?

土地增值稅“清算令”向中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。

從2007年1月1日起，“城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)”在1998年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上，平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元，調(diào)整為1.5元至30元。提高了300%。

同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。

自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把?。ǚ?jī)r(jià)逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)。此稅種在國(guó)際上通行，一般占財(cái)產(chǎn)稅的70%至80%的比重，在我國(guó)實(shí)施也只是遲早之事?！?/p>

看來(lái)，加大稅費(fèi)政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，還只是開(kāi)始。