摘要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生了業(yè)主委員會這一新事物的出現(xiàn)，但我國目前對于業(yè)主委員會的法律地位尚存在不同認識。根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主委員會不屬于法人，也不屬于其他組織即非法人組織。但為了保障各項物業(yè)活動的正常開展，在不改變現(xiàn)有法律規(guī)定的前提下，應(yīng)賦予業(yè)主委員會以訴訟主體地位。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會；法人；民事主體；訴訟主體

中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1003-1502(2007)03-0061-04

隨著我國福利分房制度的終結(jié)和國民經(jīng)濟的長足發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時也催生了業(yè)主大會、業(yè)主委員會等新事物的出現(xiàn)。

一、業(yè)主委員會產(chǎn)生的客觀依據(jù)

所謂業(yè)主委員會是指依據(jù)業(yè)主公約或者法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立的業(yè)主大會選擇產(chǎn)生的，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的民間性組織。

業(yè)主委員會的產(chǎn)生和存在，是客觀現(xiàn)實的需要，有其特定的法律基礎(chǔ)。

1．業(yè)主委員會的產(chǎn)生是代表社區(qū)業(yè)主管理共同事務(wù)的需要。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)驗收合格向所有業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)后，物業(yè)管理權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主。但事實上，大多數(shù)業(yè)主本來素不相識，較少來往。任何一個業(yè)主或幾個業(yè)主根本不可能也不能代表他人和全體業(yè)主對共同所有和需要共同使用的物業(yè)設(shè)施行使管理權(quán)和處分權(quán)。為此，只有通過召開業(yè)主大會選舉業(yè)主代表來集中業(yè)主的共同意愿，從而對物業(yè)進行管理。業(yè)主大會由于是非常設(shè)的民主議事機構(gòu)，加上其是全體或絕大多數(shù)區(qū)分所有權(quán)人的集合，對于業(yè)主的物業(yè)管理問題不能也不可能經(jīng)常為所有物業(yè)問題而事事都召開業(yè)主大會。無論從現(xiàn)實的需要還是從經(jīng)濟效率角度考慮，區(qū)分所有權(quán)人都只能通過特定的常設(shè)機構(gòu)來實施物業(yè)管理和監(jiān)督，這就是業(yè)主委員會。

2．業(yè)主委員會的產(chǎn)生有其存在的法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實依據(jù)。物業(yè)管理法律關(guān)系主要是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的關(guān)系。既然一個物業(yè)小區(qū)的所有業(yè)主為管理共同事務(wù)選出并組成了常設(shè)的機構(gòu)——業(yè)主委員會，其必須要為立法和司法實踐所認同?，F(xiàn)實生活中，雖然對區(qū)分所有權(quán)人管理組織的稱謂不盡相同，但大多數(shù)國家和地區(qū)對代表業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)的機構(gòu)均有立法上的確認和實務(wù)上的判例。大陸法系國家在立法上有明確賦予業(yè)主委員會法律地位的規(guī)定，英美法系國家在判例和實務(wù)中亦有充分現(xiàn)實的運用和實踐。

3．業(yè)主委員會自身的職能也突顯了其優(yōu)越性。業(yè)主委員會代表業(yè)主意志，維護業(yè)主利益，并具有簡便快捷、成本低和效果好的優(yōu)勢。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，其行為是為了維護建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即所有業(yè)主的利益。業(yè)主委員會作為日常工作機構(gòu)，并且其成員(包括主任、副主任和委員)大多是本建筑物區(qū)分所有權(quán)人或者是由業(yè)主大會民主推選出的為大多數(shù)業(yè)主所認可的，能夠較好地代表業(yè)主利益。這樣，業(yè)主們不必為了物業(yè)問題事必躬親，完全可以交由業(yè)主委員會處理。同時，實踐中，由于業(yè)主人數(shù)眾多，若要求所有業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理方面的問題，都能及時快速地溝通并達成共識，是根本做不到的。退一步講，即使費盡了周折，如通過正常的召開業(yè)主大會的形式進行民主決議，最終達到了目的，也往往是事倍功半。事實證明，由業(yè)主委員會負責管理區(qū)分所有權(quán)人的日常事務(wù)，具有簡便、快捷和成本低、效果好的特點和優(yōu)勢。所以說，業(yè)主委員會制度的產(chǎn)生具有現(xiàn)實的必要性和無比的優(yōu)越性。

二、業(yè)主委員會的民事主體資格

由于我國目前尚沒有物業(yè)的專門法律，現(xiàn)有的法規(guī)中關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定也不夠詳盡，只是做了原則性的規(guī)定，甚至回避了爭議問題，從而致使無論是理論界還是實踐中，都對業(yè)主委員會的法律地位問題存在不同的認識，并由此產(chǎn)生了不同的法律后果。例如，有的法院在審判實踐中賦予了業(yè)主委員會的民事主體資格，而有的地方法院卻以業(yè)主委員會不具有民事主體資格為由拒絕受理以業(yè)主委員會為原告的訴訟案件。

縱觀其他國家和地區(qū)，對于業(yè)主委員會是否具有法人資格這個問題的看法也是不盡相同，主要存在以下四種不同的模式。(1)法人模式。該種模式是指在立法上完全承認業(yè)主委員會具有獨立的法人資格。此規(guī)定以法國《住宅分層所有權(quán)法》、新加坡《土地權(quán)屬法》和我國香港地區(qū)《建筑物管理條例》為代表。(2)非法人模式。此種模式在立法上與法人模式完全相反，完全不承認業(yè)主委員會具有法人資格。此方面的規(guī)定以德國《住宅所有權(quán)法》為代表，該種立法模式認為業(yè)主自治管理機構(gòu)不具有法人資格，而僅屬沒有權(quán)利能力的團體，其中德國住宅所有權(quán)人管理組織屬具有部分權(quán)利能力的特別團體。(3)折衷主義模式。此種模式就業(yè)主委員會是否具有法人資格附加上了一定的條件。日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》和我國臺灣地區(qū)為代表的立法均采取折衷主義模式，承認在符合一定條件時可登記為法人。其中日本法規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人超過一定數(shù)量時可以決議并登記為法人，區(qū)分所有權(quán)人未達到一定數(shù)量的為無權(quán)利能力的團體。(4)實用主義模式。此種模式以美國為代表，雖然在立法上不承認區(qū)分所有權(quán)人管理團體具有法人資格，但在判例和實務(wù)中卻承認其法人資格。

根據(jù)我國于2003年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。從《物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會的職責規(guī)定中，不難看出，業(yè)主委員會是一個在物業(yè)管理中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機構(gòu)?！段飿I(yè)管理條例》賦予了業(yè)主委員會進行諸如代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等民事活動的權(quán)利。雖然如此，但根據(jù)我國現(xiàn)有的法律規(guī)定，業(yè)主委員會尚不具備民事主體的資格。

我國有關(guān)法律規(guī)定，能夠參與民事活動的主體共有三類：自然人、法人和其他組織。作為業(yè)主委員會，要想成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，法人是指具有權(quán)利能力和行為能力、依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務(wù)的組織，且必須同時符合依法成立、有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費并有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所以及能夠獨立承擔民事責任等四個條件。而根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會只是作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)而存在，并不獨立享有民事權(quán)利，也沒有能力獨立承擔民事義務(wù)。業(yè)主委員會不具備法人成立條件。

首先，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，業(yè)主對公共部分建筑享有共有權(quán)，屬于全體業(yè)主。因此，業(yè)主委員會并不是物業(yè)辦公用房、公共設(shè)施的所有權(quán)人，對這些場地和設(shè)施沒有處分權(quán)。即使業(yè)主委員會對辦公用房、公共設(shè)施有使用權(quán)，該房屋的用途也明確受到限制，只能用于物業(yè)管理。

其次，業(yè)主委員會沒有自己的活動經(jīng)費。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當交納物業(yè)管理費，但并沒有要求業(yè)主除此之外還要交納業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。因此，業(yè)主委員會并沒有自己的經(jīng)費，其工作往往也是無償?shù)?。在《物業(yè)管理條例》中，也將業(yè)主委員會委員的任職條件明確為熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主。雖然按照規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)審定維修基金的使用和支取，但維修基金是代管基金，其所有權(quán)屬于業(yè)主個人，不是業(yè)主委員會的財產(chǎn)。

最后，辦公場所不是業(yè)主委員會的成立要件?！段飿I(yè)管理條例》對業(yè)主委員會是否必須擁有辦公場所并沒有作出強制性的規(guī)定。只是規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由物業(yè)管理企業(yè)使用，但物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。為了確保物業(yè)管理用房不被物業(yè)管理企業(yè)挪作他用，《物業(yè)管理條例》還特別作出規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。

因此，業(yè)主委員會不符合法人的成立條件，不屬于法人。

而其他組織即非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。按《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定和最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法第四十九條規(guī)定的解釋，其他組織是指合法成立，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，是受我國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團體等。根據(jù)上面的分析，業(yè)主委員會既沒有自己的財產(chǎn)，也不是經(jīng)有關(guān)機關(guān)依法批準成立，而只施行成立備案制度。因此，業(yè)主委員會也不屬于非法人組織。

三、業(yè)主委員會的訴訟主體地位的確立

業(yè)主委員會民事主體資格的缺失導致了其作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)所實施的旨在維護廣大業(yè)主權(quán)益的部分民事行為歸為非法和無效。因此，業(yè)主委員會法律地位的確定直接影響著各項物業(yè)活動的正常開展和業(yè)主權(quán)益的維護。結(jié)合我國目前的立法現(xiàn)狀和其他國家、地區(qū)的立法經(jīng)驗，筆者認為，在不改變現(xiàn)有法律規(guī)定的條件下，應(yīng)當以適當?shù)姆绞矫鞔_業(yè)主委員會的訴訟主體地位，也就是說要在民事訴訟程序上，賦予業(yè)主委員會以主體資格，以方便業(yè)主委員會為了維護廣大業(yè)主權(quán)益進行訴訟活動，實現(xiàn)民事實體權(quán)利和訴訟權(quán)利的分離。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，民事法律關(guān)系日趨復雜多樣，傳統(tǒng)訴訟主體概念已不能適應(yīng)社會發(fā)展的需要。通常情況下，訴訟主體就是作為訴訟標的的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事主體。但在少數(shù)情況下，基于法律的特別規(guī)定或授權(quán)，為了自己的利益，雖沒有直接的利害關(guān)系(如代位權(quán)中的債權(quán)人)或者為保護他人的民事權(quán)益，就他人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進行訴訟的人也可成為訴訟主體。如我國破產(chǎn)法中規(guī)定的清算組就可以成為訴訟主體，而實際的破產(chǎn)企業(yè)(破產(chǎn)債務(wù)人)卻不是訴訟中的主體。這種由民事主體以外的第三人或者為保護自己的合法權(quán)益，或雖與案件沒有直接利害關(guān)系，但基于法律的規(guī)定，可以作為訴訟主體行使訴訟實施權(quán)，但是該訴訟的結(jié)果卻要由該民事主體承受，與訴訟主體無關(guān)。

訴訟主體與民事主體不一致，具有分離性，在理論上也是有其可能性的。首先，訴權(quán)和訴分離說為訴訟主體與民事主體的分離提供了理論基礎(chǔ)。訴權(quán)，是指由法律規(guī)定的賦予訴訟主體在其權(quán)益受到侵犯，或者權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生爭執(zhí)時，進行訴訟的權(quán)利；它分為程序意義上的訴權(quán)與實體意義上的訴權(quán)。訴，是指訴訟主體向人民法院提出保護其實體權(quán)益的請求；它也分為程序意義上的訴和實體意義上的訴。程序意義上的訴權(quán)和訴，是一切實體權(quán)利進入訴訟程序的基礎(chǔ)；實體意義的訴權(quán)和訴，是通過判決獲得有利于自己的事實認定和權(quán)利的落實。訴訟主體與民事主體分離，同訴權(quán)和訴分離說是相一致的。在通常狀態(tài)下的訴訟，程序意義訴權(quán)和訴的行使是由民事主體本人行使，即民事主體通過行使程序意義訴權(quán)和訴實現(xiàn)其實體意義上的訴權(quán)和訴。但在非正常狀態(tài)下的訴訟，程序意義上的訴權(quán)和訴不是由民事主體本人行使，而是由符合法律規(guī)定的或授權(quán)的訴訟主體行使。這就表明，不僅程序意義上的訴權(quán)和訴與實體意義上的訴權(quán)和訴可以分離行使，而且，民事訴訟主體與民事主體在理論上和司法實踐中都是可以分離的。由此可見，訴訟主體與民事主體的分離，是建立在訴權(quán)和訴的可分性理論基礎(chǔ)上的。另外，民事權(quán)利與民事權(quán)利能力的分離也使訴訟主體與民事主體的分離成為可能。立法和司法實踐都確認或承認了訴訟主體與民事主體的分離，但是這種分離并非是隨意而沒有限制的。訴訟主體如果與民事主體無任何牽連，那么他參與的訴訟將是毫無意義的，并且可能導致訴權(quán)濫用等問題。因此，對訴訟主體與民事主體的分離應(yīng)當進行合理的限制與協(xié)調(diào)，以維護法的穩(wěn)定性和權(quán)威性。對此，我國有的地方就已經(jīng)在審判實踐中適用了訴訟主體與民事主體的分離。如上海市高級人民法院規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護業(yè)主利益的組織，對于涉及業(yè)主公共利益的事項，在履行一定手續(xù)后，業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。業(yè)主委員會為涉及業(yè)主公共利益事項欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會以合法決定通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對訴訟與否做出的決定，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會非因主觀原因無法組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，可以由業(yè)主委員會直接提起訴訟；業(yè)主以業(yè)主公約或其他方式授權(quán)業(yè)主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的同意。顯然，上海市人民法院已賦予業(yè)主委員會以民事訴訟主體地位。

民事主體和訴訟主體的分離，將十分有利于業(yè)主委員會為了維護全體業(yè)主的利益，以原告的身份而提起訴訟。但不可否認，業(yè)主委員會在運作的過程中，也存在著為了追求某種利益而犧牲甚至惡意損害部分業(yè)主利益的情況發(fā)生的可能性。這種可能性在有的小區(qū)內(nèi)已成為了現(xiàn)實。業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，勝訴所形成的權(quán)益可以由全體業(yè)主享有，但業(yè)主委員會作為被告被提起訴訟，其敗訴的后果若由全體業(yè)主承擔，那么必將造成提起這起訴訟并勝訴的業(yè)主也要分擔一份后果。這顯然是不合理的。因此，賦予業(yè)主委員會訴訟主體地位的時候，應(yīng)當就此問題作出規(guī)定。對于損害部分業(yè)主利益的，應(yīng)當明確由因此獲得利益的業(yè)主承擔賠償責任。惡意串通的，業(yè)主委員會成員也應(yīng)以個人財產(chǎn)承擔部分賠償責任。

賦予業(yè)主委員會以訴訟主體地位，只能解決業(yè)主委員會在運作過程中的部分問題，其根本問題的解決則需要從立法的角度，解決業(yè)主委員會的法律地位問題。業(yè)主委員會法律地位問題還涉及其與業(yè)主大會的關(guān)系問題，以及業(yè)主大會的法律地位等問題，這需要立法者根據(jù)其他國家地區(qū)的立法經(jīng)驗和我國的實際情況加以權(quán)衡。