經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持問(wèn)題是一個(gè)值得調(diào)查研究的課題，政府和銀行都可以在此中積極而又合理地進(jìn)行恰當(dāng)定位。

吉安市自2001年始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程，從融資渠道看，吉安市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源主要有銀行信貸、政府暫借、預(yù)售房款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌等方式，其中銀行信貸充當(dāng)著重要的角色。

金融支持中的困難和問(wèn)題

目前吉安市已建、在建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，銀行已累計(jì)發(fā)放信貸資金5200萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的35%。2007年，為加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)程，市政府也加大了支持力度，地方財(cái)政先期借出了1080萬(wàn)元用于項(xiàng)目啟動(dòng)資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004～2006年，吉安市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款余額分別為1260萬(wàn)元、2100萬(wàn)元、3500萬(wàn)元，平均年增幅在7%左右。經(jīng)濟(jì)適用房作為“為民辦實(shí)事”的重點(diǎn)工程，受到各級(jí)政府的高度重視，在立項(xiàng)、審批、土地、資金等方面享受一系列的優(yōu)惠政策，同時(shí)其開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售也由政府統(tǒng)籌安排，與一般商品房項(xiàng)目相比其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此各家銀行對(duì)信貸支持經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度較積極。但在實(shí)際操作中還存在一些困難和問(wèn)題制約著工作的開(kāi)展。

信貸制度設(shè)計(jì)有待改進(jìn)。一是信貸門(mén)檻較高。目前，金融機(jī)構(gòu)基本上是采用商品房開(kāi)發(fā)貸款的管理模式來(lái)辦理經(jīng)濟(jì)適用房的信貸業(yè)務(wù)，有的在信貸準(zhǔn)入上就設(shè)置了限制。如有的銀行規(guī)定“對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)一般不予介入”；在審批貸款時(shí)，有的行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目資金的35%后才發(fā)放項(xiàng)目貸款；有的行規(guī)定“對(duì)于在‘毛地’上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要特別注意拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。原則上，借款人在土地平整完成以后方可提用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較小，要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商像開(kāi)發(fā)商品房一樣自籌較大金額資金，其積極性將大打折扣。二是貸款利率無(wú)差別。據(jù)調(diào)查，金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款的利率均執(zhí)行一般商品房開(kāi)發(fā)貸款利率。在政府劃撥土地的情況下，資金成本已成為影響經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)成本的重要因素之一，如仍然按照商品房方式進(jìn)行信貸操作，縮小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，將極大地影響其投入的積極性。政府部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均表示希望對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行優(yōu)惠利率，以便進(jìn)一步降低成本，惠及百姓。

金融支持的有關(guān)配套政策和法規(guī)有待完善。一是政策到位不及時(shí)。由于政府在土地供應(yīng)、資金安排、拆遷安置、資格審核等方面的工作滯后，造成項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期回籠資金，倒逼銀行對(duì)貸款進(jìn)行周轉(zhuǎn)或展期。二是缺乏合理的定價(jià)機(jī)制。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格過(guò)高，購(gòu)房者無(wú)力承受，房屋滯銷(xiāo)；價(jià)格過(guò)低，則開(kāi)發(fā)商可能虧本，因此實(shí)際定價(jià)時(shí)難度較大，而定價(jià)合理與否將直接影響銀行信貸資金的安全。三是銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不匹配。政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，推出了一系列針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的扶持政策，如土地?zé)o償劃撥、稅費(fèi)減免、以較低價(jià)格捆綁式推出商業(yè)用地等，但對(duì)銀行卻缺乏配套的扶持保障措施。銀行在承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，得不到相應(yīng)的回報(bào)或保障。四是銀行按揭貸款中不良資產(chǎn)處置存在法律障礙。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房不得上市，同時(shí)，按照最新司法解釋?zhuān)骸皩?duì)被執(zhí)行人及其家庭生活必需的居住用房，不得拍賣(mài)、變賣(mài)和抵債”，這給銀行處置不良資產(chǎn)造成障礙。

銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。一是資金流轉(zhuǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)具有投資規(guī)模大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠少的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往處于超負(fù)荷運(yùn)作的狀態(tài)，造成資金鏈緊張。如2007年吉安市中心城區(qū)正在建設(shè)的“和馨花園”經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，總投資達(dá)1.5億元，且要求一次性開(kāi)發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，資金缺口大，感到力不從心，不得不停止其他在建項(xiàng)目，將所有的資金和人力全部轉(zhuǎn)投到該項(xiàng)目中。一旦資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，很可能造成項(xiàng)目建設(shè)難以為繼，給銀行信貸資金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。二是按揭風(fēng)險(xiǎn)較高。目前吉安市經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格在每平方米800～960元左右，若購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，需7至8萬(wàn)元，加上購(gòu)房的其他費(fèi)用，總房款近10萬(wàn)元，這對(duì)于一個(gè)中低收入家庭來(lái)說(shuō)是一筆很大的開(kāi)支。而且在實(shí)際操作中，政府部門(mén)在購(gòu)房資格的把握上主要面向低收入者，如吉安市規(guī)定在試點(diǎn)區(qū)域居住的一對(duì)夫婦及其同住的未婚子女為一個(gè)申購(gòu)家庭（含單親家庭），同時(shí)符合夫婦雙方至少一方有市中心城區(qū)城鎮(zhèn)居民戶(hù)口，并在中心城區(qū)居住3年以上、無(wú)房或人均住房面積低于8平方米（含）、上年度家庭人均年收入低于6023元三個(gè)條件的方可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，這些購(gòu)房者不少都存在收入很不穩(wěn)定、還款能力過(guò)低等實(shí)際問(wèn)題，如果銀行發(fā)放配套按揭貸款，資產(chǎn)質(zhì)量將出現(xiàn)下降。此外，由于宣傳引導(dǎo)不當(dāng)，許多社會(huì)公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房存在“福利房”的認(rèn)識(shí)，使一部分本應(yīng)享受真正住房福利——廉租房的貧困群體，可能為了急于享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策而提前透支消費(fèi)，導(dǎo)致貸款購(gòu)房后卻不堪重負(fù)。

政府和銀行的角色

政府方面。政府可以考慮出資成立專(zhuān)門(mén)的擔(dān)?；穑瑸橘J款購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人提供免費(fèi)擔(dān)保，建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，解決銀行后顧之憂(yōu)。此外政府還應(yīng)考慮實(shí)行財(cái)政貼息政策。對(duì)因客觀原因造成建設(shè)周期延長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和確實(shí)還款困難的購(gòu)房者，由財(cái)政提供貼息，適當(dāng)減輕其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，為銀行的資金安全提供一定的保證。

銀行方面。一是統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，積極支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。各銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)適用房政策不僅是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、造福于民的重要舉措，而且對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有積極的作用；二是適當(dāng)改進(jìn)信貸政策設(shè)計(jì)。建議國(guó)家有關(guān)部委應(yīng)聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，要求銀行針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房特點(diǎn)制定專(zhuān)門(mén)的信貸方式和操作規(guī)程，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，減免一些不必要的貸款收費(fèi)。如在開(kāi)發(fā)貸款的期限上可以適當(dāng)延長(zhǎng)到10～20年，貸款展期次數(shù)可增加2～3次，同時(shí)，由于因客觀原因造成購(gòu)房戶(hù)確實(shí)還款困難的購(gòu)房者，銀行可在財(cái)政提供擔(dān)保的情況下予以減息、緩息或免息；另外對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商自有資金要求可由35%降低為15%，按揭貸款首付比例由30%降低為10%，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率或在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再下浮5%，減免評(píng)級(jí)授信費(fèi)用，以減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；三是改進(jìn)信貸管理，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入時(shí)，要綜合考慮各方面利弊，并選擇資質(zhì)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。要嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金的使用情況，嚴(yán)格按照項(xiàng)目進(jìn)度發(fā)放貸款，必要時(shí)可對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行封閉運(yùn)行，以避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資金挪作他用。

（作者單位：中國(guó)人民銀行吉安中心支行）