房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性等特點。積極、有序、健康地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅能夠促進消費，帶動國民經(jīng)濟相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，而且對于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，促進社會進步具有重要的意義。

一、“十五”房地產(chǎn)業(yè)的基本評價

“十五”期間，隨著工業(yè)化、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展的勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資快速增長，土地開發(fā)面積不斷擴大，房屋施工和竣工面積快速增加。居民住房消費需求保持旺盛勢頭，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商品房交易價格也不斷攀升，二手房市場日趨活躍，整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)活躍繁榮的局面。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，商品住宅供給快速增加

借助城鎮(zhèn)化發(fā)展和住房制度改革的有利時機，我區(qū)各級政府加強政策引導(dǎo)，積極推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。以住宅為主的房屋商品化、專業(yè)化、社會化水平不斷提高，在保障低收入居民和工薪階層住房條件不斷改善的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大?！笆濉崩塾嬁⒐し课萁ㄖ娣e3296萬平方米，其中商品住房面積2504萬平方米，占76%；經(jīng)濟適用房屋618萬平方米，占18.8%。累計開發(fā)土地面積1159萬平方米，土地開發(fā)面積的不斷擴大和水、電、路、訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，為城市發(fā)展和環(huán)境改善提供更加廣闊的空間。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化

在經(jīng)濟快速增長和固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大的雙重作用和國家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模保持較快的增長勢頭，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。“十五”累計完成固定資產(chǎn)投資503.5億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的比重為7.3%。在房地產(chǎn)業(yè)完成的固定資產(chǎn)投資中，住宅完成投資312.7億元，占62.1%；辦公樓完成投資18.9億元，占3.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資135.3億元，占26.9%；在住宅完成投資中，經(jīng)濟適用住房完成59.5億元，占19%。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源方面，累計到位資金474.9億元，其中國內(nèi)貸款40.8億元，占8.6%，利用外資0.4億元，占0.1%，自籌資金312.5億元，占65.8%。

(三)房地產(chǎn)市場日趨成熟，商品房交易價格上漲較快

隨著我區(qū)城鎮(zhèn)居民收入不斷增加，購買力不斷增強，以及城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求增長較快。城鎮(zhèn)居民可支配收入由2000年的5129元增長到2005年的9137元，居民有效需求進入快速增長期。商品房銷售面積由2000年的294萬平方米增加到2005年的1079萬平方米，年均增長29.7%?！笆濉比珔^(qū)累計銷售商品房面積3123萬平方米，其中住宅2572萬平方米，經(jīng)濟適用住房593萬平方米，占同期竣工面積的比重分別為94.8%、102.7%和96%。

全區(qū)房屋銷售價格上漲幅度較大。受需求增長和成本推動雙重因素的作用，全區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)較快的上漲趨勢，到2005年底，全區(qū)商品房屋銷售平均價格1653元/平方米，比2000年上升517元，年均上漲7.8%，其中商品住宅平均價格1402元/平方米，比2000年上升418元，年均上漲7.3%，經(jīng)濟適用住房平均價格1196元/平方米，比2000年上升227元，年均增長4.3%。商業(yè)營業(yè)用房和高檔住房價格上漲較快，經(jīng)濟適用住房價格增長尚在合理區(qū)間。各地區(qū)房價漲幅不均衡，呼和浩特和包頭房價漲勢較猛，其它地區(qū)價格走勢平穩(wěn)。

(四)開發(fā)企業(yè)逐步發(fā)展壯大，物業(yè)管理和服務(wù)水平不斷提高

到2005年底，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到1012家，比2000年增加648家，其中非公有制企業(yè)962家，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的95.1%，成為我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員由2000年的18427人發(fā)展到2005年的21521人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本總額不斷增加，資產(chǎn)規(guī)模和所有者權(quán)益日益擴大，經(jīng)濟實力明確增強。2005年底，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本合計77.7億元，資產(chǎn)規(guī)模達到287.8億元，所有者權(quán)益92.8億元，分別比2000年增長2.9倍、2.5倍和3.8倍，企業(yè)規(guī)模的不斷擴大和從業(yè)人員素質(zhì)的不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、服務(wù)領(lǐng)域拓展和服務(wù)水平的提高奠定了基礎(chǔ)。

“十五”以來，我區(qū)積極開展住宅小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達標活動，物業(yè)管理覆蓋面有所提高。截至2004年底，全區(qū)物業(yè)管理公司已達480多家，從業(yè)人員1.6萬多人；實行物業(yè)管理的房屋建筑面積4679.50萬平方米，其中住宅3961.62萬平方米，分別比上年增加332.78萬平方米和193.39萬平方米，同比增長7.66%和5.13%；住宅物業(yè)管理覆蓋面由2002年的18%提高到20%；全區(qū)共有729個2萬平方米以上的住宅小區(qū)推行物業(yè)管理，管理面積達4220.57萬平方米(含公共建筑面積)，其中5萬平方米以上233個，管理面積達2132.24萬平方米，同比增長17.22%，物業(yè)管理覆蓋面達58%。

雖然“十五”時期我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，取得了較大成績，但仍存在一些亟待解決的矛盾和問題，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

一是城市建設(shè)規(guī)劃修編滯后，規(guī)劃的權(quán)威性不強，執(zhí)行不夠有力。相當多的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)不能按照規(guī)劃布局實施，許多城市中心地區(qū)“見縫插針”進行開發(fā)，給城市基礎(chǔ)設(shè)施帶來了巨大壓力，影響了城市環(huán)境與品位。

二是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有待進一步擴大。2004年底我區(qū)城鎮(zhèn)人口人均居住面積為21.38平方米，比全國平均水平低2.62平方米，而房地產(chǎn)開發(fā)的住宅竣工面積占全區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重僅為62.9 %，還有相當多的單位自行組織建設(shè)和管理職工住宅，影響了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴張和產(chǎn)業(yè)的快速成長，住宅建設(shè)的商品化、專業(yè)化和社會化水平有待提高。

三是房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步和服務(wù)水平需要進一步提高。受市場規(guī)模的限制，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上還存在規(guī)模不大、資質(zhì)不高、競爭力不強的問題，全區(qū)三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占全部企業(yè)的17%，一級開發(fā)企業(yè)尚屬空白。企業(yè)實力制約了先進技術(shù)的研發(fā)、應(yīng)用和推廣以及服務(wù)水平的提高，一定程度上不能滿足市場的需求。

四是房地產(chǎn)市場需要進一步規(guī)范，個別地區(qū)房價的過快上漲需要有效抑制。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告、圈占土地、隨意變更規(guī)劃和中介與物業(yè)管理不規(guī)范的問題。個別地區(qū)受土地市場價格上漲的影響，造成商品住宅特別是經(jīng)濟適用住房價格上漲過快，影響了低收入家庭住房需要和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，需要及時采取措施予以平抑。

二、“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

（一）宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速增長的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場需求旺盛

自治區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要確定全區(qū)生產(chǎn)總值增速將保持在13%以上，人均生產(chǎn)總值將達到29000元（折合約3600美元），財政收入年均增速15%，固定資產(chǎn)投資增速18%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達到15000元。政府、企業(yè)和居民經(jīng)濟實力將顯著增強，為房地產(chǎn)市場提供了旺盛的有效需求。

（二）城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，人口向城鎮(zhèn)集聚，將帶動房地產(chǎn)業(yè)快速增長

“十一五”期間，城鎮(zhèn)人口將快速增加。按照自治區(qū)黨委、政府關(guān)于城鎮(zhèn)化發(fā)展的戰(zhàn)略要求，全區(qū)城鎮(zhèn)化率每年提高1.7個百分點，5年向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口將達到200萬人以上。自治區(qū)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)工作已經(jīng)全面展開，全區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)總數(shù)將縮減50%左右，將有力地推動城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)規(guī)模擴大，城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展壯大，城鎮(zhèn)功能區(qū)更加細化明確，城市框架逐步擴展，城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施更加完善，將有力地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）國家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)更加合理，房地產(chǎn)價格得到有效控制

近年來，國家實行宏觀調(diào)控政策，控制浪費資源的辦公樓、高檔住宅和別墅的過快增長，對關(guān)系廣大人民切身利益的經(jīng)濟適用住房采取支持政策，有效調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。同時對于當前和今后一個時期房地產(chǎn)價格的過快上漲采取了土地、金融、稅收等一系列政策，為平抑房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場、保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。預(yù)期“十一五”期間，上述各項政策效應(yīng)將進一步顯現(xiàn)，住宅開發(fā)面積占全部房屋開發(fā)面積的比重將達到81%，房屋銷售年均價格上漲幅度將控制在5%左右，廣大中低收入家庭的住房需求得到優(yōu)先保證，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本平衡。

按照上述判斷，按2010年全區(qū)城鎮(zhèn)人均住房面積25平方米考慮，初步測算，“十一五”期間需要新建住宅9440萬平方米，按自建住房控制在10%左右，自有住房80%考慮，需要開發(fā)住宅8500萬平方米，按“十五”期間的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)推算，需要新建房屋10500萬平方米。按照住宅平均容積率為1、其它商業(yè)用房容積率1.5考慮，需要開發(fā)土地面積9800萬平方米。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體要求和主要目標

（一）總體要求和基本原則

我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，以市場需求為導(dǎo)向，適度擴大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模，調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強房地產(chǎn)價格管理，提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，滿足人民群眾日益增長的住房需求和城市發(fā)展建設(shè)需要，促進我區(qū)經(jīng)濟社會的快速、和諧和可持續(xù)發(fā)展。

保持我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，必須堅持以下幾項原則：

一是堅持市場化發(fā)展方向。不斷完善房地產(chǎn)市場體系，進一步發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，保持房地產(chǎn)市場供求基本平衡，價格基本穩(wěn)定。

二是堅持深化改革。推進住房制度和城市房地產(chǎn)管理制度改革，不斷消除影響居民消費的體制和政策性障礙，加快建立和完善住房保障制度步伐。

三是堅持宏觀調(diào)控。按照城市總體規(guī)劃和功能區(qū)劃的要求，合理供應(yīng)土地，提高土地集約利用水平；積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，增加以經(jīng)濟實用住房為主的普通住宅供給，適度發(fā)展高檔住宅，積極發(fā)展商務(wù)用房，滿足對于房地產(chǎn)的多層次需求。

四是堅持技術(shù)進步。積極發(fā)展適應(yīng)城市功能要求和總體格調(diào)的住宅小區(qū)、商貿(mào)區(qū)、辦公區(qū)，完善公共設(shè)施，增加綠化面積，提升城市品位和現(xiàn)代化水平。根據(jù)地區(qū)特點，采用節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)能等先進適用技術(shù)，發(fā)展一批綠色節(jié)能型示范小區(qū)。

五是堅持統(tǒng)一規(guī)劃和集約管理。城鎮(zhèn)新建住宅必須按照城市規(guī)劃，統(tǒng)一布局，通過房地產(chǎn)企業(yè)集中聯(lián)片開發(fā)，住宅小區(qū)要通過招投標等方式選擇物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理，努力提高物業(yè)管理水平，建設(shè)安全文明小區(qū)。

（二）主要目標

“十一五”期間，全區(qū)城鎮(zhèn)土地開發(fā)要基本適應(yīng)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)和城鎮(zhèn)發(fā)展的要求，土地開發(fā)面積要控制在9800萬平方米以下。

5年累計開工建設(shè)商品房面積12300萬平方米，竣工商品房面積10500萬平方米，其中新建商品住房8500萬平方米。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積25平方米，實現(xiàn)戶均一套，人均一間，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求，達到適用、經(jīng)濟、美觀、安全的要求。

2010年房地產(chǎn)業(yè)增加值達到100億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到1.4 %左右；房地產(chǎn)開發(fā)投資5年累計達到 1500億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比重達到7.5%，其中國內(nèi)貸款占15%左右，自籌資金達到60%以上。

住宅小區(qū)建設(shè)和管理水平明顯提高。自治區(qū)示范小區(qū)達到100個，面積達到1000萬平方米以上，物業(yè)管理覆蓋率達到70%以上。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到1200家以上，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力和開發(fā)水平顯著提高。

四、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要政策措施

（一）加強土地供給管理，規(guī)范土地市場，采取有區(qū)別的用地政策

1.健全房地產(chǎn)開發(fā)土地計劃供應(yīng)制度

房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，禁止占用基本農(nóng)田。房地產(chǎn)開發(fā)用地要通過招標、拍賣和掛牌出讓等公開競爭的方式取得，對于安居工程和公共設(shè)施用地要優(yōu)先保證。

2.加強房地產(chǎn)用地管理，提高土地利用效率

定期對全區(qū)存量土地進行全面清查，摸清閑置土地和利用效率低下的土地數(shù)量，結(jié)合舊城改造對其進行合理處置，在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)提高建筑容積率。根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，對于城市新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，要納入土地利用總體規(guī)劃，及時辦理收購儲備手續(xù)，在規(guī)定合理容積率、推進集約用地的前提下，保證土地供應(yīng)。

（二）優(yōu)化住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房市場供應(yīng)體系，加快建立健全住房保障制度和完善住房供應(yīng)政策

1.建立和完善住房供應(yīng)體系

根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平，居民住房狀況和居民承受能力，合理確定住房年度建設(shè)計劃，通過市場化運作，不斷加強政府和市場對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)和調(diào)控；以市場需求調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成以普通商品住宅為主體的多層次住房供應(yīng)體系，滿足不同層次的住房需求。

2.加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理

全面落實國家和自治區(qū)對經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策，嚴格執(zhí)行土地行政劃撥，政府承擔小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；完善控制開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅收優(yōu)惠等政策措施；建立和完善經(jīng)濟適用住房價格審批和向社會公布制度，加強經(jīng)濟適用住房的價格管理，通過調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少住房建設(shè)和消費中的行政事業(yè)性收費，增加普通商品住宅的供應(yīng)。研究經(jīng)濟適用住房的貨幣化分配機制和辦法并通過試點后逐步推廣，確保低收入群體得到實惠。

3.建立和完善廉租住房制度

結(jié)合財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定最低收入家庭的住房保障水平，以財政資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。強化政府住房保障職能，最低收入家庭保障以發(fā)放租金補貼為主，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

4.合理發(fā)展低層高檔商品住房

有條件的城市，在土地資源允許的情況下，根據(jù)市場需求，適當合理進行低層高檔商品住房建設(shè)，滿足高收入家庭的住房需求，促進消費，拉動經(jīng)濟增長。

(三)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，切實落實住房貨幣化分配政策

1.加大住房公積金歸集力度

積極采取有效措施，加大住房公積金的歸集力度，提高住房公積金歸集率。對于繳存比例低于國家和自治區(qū)規(guī)定的，要限期提高到規(guī)定比例。有條件的地區(qū)和單位在不低于自治區(qū)規(guī)定比例的前提下，可適當提高繳存比例，由財政和單位負擔的部分應(yīng)及時足額到位。

2.完善住房補貼制度

嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，加大住房補貼資金籌集力度，積極推動住房補貼發(fā)放工作。允許單位利用售房資金和自有資金發(fā)放職工住房補貼，支持職工住房消費。

（四）搞活住房二級市場，規(guī)范完善住房市場體系

1.搞活住房二級市場

認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，按照國家和自治區(qū)關(guān)于搞活住房二級市場的有關(guān)政策規(guī)定，鼓勵居民換購住房。認真貫徹自治區(qū)人民政府《關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)若干政策規(guī)定的通知》（內(nèi)政發(fā)[2004]48號）精神，嚴格執(zhí)行個人購買自用普通住房的稅費優(yōu)惠政策，加大稅收優(yōu)惠政策力度，激活住房二級市場交易，通過交易量擴大帶動住房交易稅收增加。

2.加快推進公有住房售后物業(yè)管理的市場化

改革目前繼續(xù)延用的售后住房物業(yè)管理的福利化做法，有條件的地方或單位可將供暖、供電、供水、供氣及物業(yè)管理補貼逐步納入職工工資，變“暗補”為“明補”，促進物業(yè)管理的市場化和住房一、二級市場的發(fā)展。

（五）加大金融支持力度，強化房地產(chǎn)信貸管理

1.大力發(fā)展住房公積金委托貸款

簡化手續(xù)，減少環(huán)節(jié)、降低費用，縮短時限，加大住房公積金貸款力度，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

2.加快個人住房貸款擔保體系建設(shè)

按照《住房置業(yè)擔保貸款試行辦法》的要求，盡快成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作；清理運作不規(guī)范、無擔保能力的擔保機構(gòu)；建立財務(wù)管理和會計核算制度、風險控制制度、風險補償機制以及信息披露等制度；積極開拓融資渠道，及時補充擔?；?，尤其要積極吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

3.加強房地產(chǎn)信貸支持、監(jiān)督和管理

積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大運作規(guī)范、信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持；支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。通過證券市場、企業(yè)重組、資本出讓、信托、企業(yè)債券以及產(chǎn)業(yè)基金等渠道，積極籌集開發(fā)資金，加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對信貸資金、預(yù)售款流向要進行監(jiān)控，切實化解房地產(chǎn)信貸風險，維護金融秩序的穩(wěn)定。

（六）加快推行住宅產(chǎn)業(yè)化進程，切實提高住宅有效供給

鼓勵企業(yè)開發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，提高住宅建筑科技含量；積極開展康居示范工程和自治區(qū)住宅小區(qū)示范工程建設(shè)，加強小區(qū)方案集中評議和階段審查，不斷提高規(guī)劃、設(shè)計水平和工程質(zhì)量；完善住宅性能認定，住宅商品認證、淘汰和住宅質(zhì)量保證保險制度，加快住宅產(chǎn)業(yè)化進程，增加有效供給。