商業(yè)地產是一項很熱門也很復雜的話題，說其熱，是因為人們都認為其價值高、價格空間大，一旦成功，名利雙收;說其復雜，是因為發(fā)展商做商用物業(yè)成功的不多，空置積壓的物業(yè)也多。發(fā)展商做商場最大的問題，是以地產開發(fā)的方式做物業(yè)，以銷售的手法經營商場，講究短、平、快，資金的快速滾動與周轉，一切物業(yè)以賣為主，賣不了再做商場。這樣從一開始就沒有從商場的定位、從長期經營的角度去考慮，沒有從商業(yè)運作的規(guī)律去思考、操作，往往不系統(tǒng)，走一步，算一步，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，這樣的商場豈能做好？在很多不成功的商場，我們都可以看到這樣的問題。當然，這些問題不僅僅出現在開發(fā)商身上，也出現在一些不太專業(yè)、缺乏經驗的顧問公司、設計機構或代理商身上。

回頭檢討藍光廣場，首先我對其沒有很深入的了解，不能輕易評價。但僅從本案例介紹的情況看，以下幾個問題是值得注意的。

一是發(fā)展商過于注重硬件條件，對軟件建設非常不重視，特別是經營管理不到位。這一點是許多發(fā)展商的通病。由于地理位置優(yōu)越而過于自信，進而忽略了綜合條件，這是發(fā)展商最容易犯的一個毛病。事實上，商業(yè)的成功，特別是大型商業(yè)中心的成功，更多的是得益于軟件建設的到位。一般說來，商業(yè)的成功，硬件占40％，軟件占60％。同樣的問題也反映在設計上。專業(yè)商場的設計有其特點，輕設計而重裝修，特別是在沒有確切的經營管理意圖下去裝修，只能是浪費資金。

二是對市場研究不深入，只對市場有個粗淺的認識，就盲目決策。聘請一家專業(yè)性不強的咨詢公司，數據的針對性與準確性就存在很大的疑問。

三是在沒有任何市場基礎的情況下，就定位為“最高檔的燈飾市場”。實際情況是，往往檔次越高，市場就越窄，難度就越高，這和要做“最大”本身就是一對矛盾。做最高檔的市場，就不可能做最大的市場。

四是價格體系定位混亂。一個不成熟的商場，一開始價格就要得很高，比同檔次的商場高出25％，明顯違反了商用物業(yè)發(fā)展運營的規(guī)律。一個市場需要幾年時間的培育期，不想這么走，想一口吃成個胖子，不被市場認同是必然的。

五是發(fā)展商在團隊建設上不重視。招商工作本來是專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程，而藍光廣場的招商人員不專業(yè)，對行業(yè)不了解，以賣樓的方式去招商，難免會帶來不良后果。

六是出現問題亂下藥。沒有搞清問題的癥結之所在，沒有充分考慮到市場的負面影響，突然將價格大幅度下調及超長免租期的推出，犯了商用物業(yè)經營之大忌。

七是工程的延遲使招商工作斷斷續(xù)續(xù)，致使商家的經營計劃落空，由此糾紛不斷。商業(yè)招商要一氣呵成，切忌停滯不前、斷斷續(xù)續(xù)。錯失商機，商家經營不旺，信心大失，不交租也是很正常的事。

八是廣告推廣不得法。廣告播出的時間不對，當然無法吸引消費者，這無異于自斷客路，商場經營要細水長流，無源之水，遲早要干枯。

九是混淆了商場管理與商業(yè)經營的差異。前者面對的是場地與商家，后者面對的是商品。前者要解決的問題是如何旺場，如何營造環(huán)境、氛圍，如何選擇商家；后者的關鍵是商品流通，貨品是否適銷。而藍光廣場卻犯了一個大錯，以一個百貨零售經理來管理藍光廣場。

需要說明的是，一個成功的商業(yè)地產項目要具備以下幾個條件:深入的市場調查＋長遠發(fā)展的眼光＋準確的定位與合理的設計＋專業(yè)的操作管理團隊＋及時應變的措施＋合乎行業(yè)特性的經營管理與商家組合＋細水長流的推廣＋一定的硬件設施與商場區(qū)位優(yōu)勢。

在房地產快速發(fā)展的今天，過去的成功不等于今天的成功。同樣，在住宅開發(fā)方面的成功，并不意味著開發(fā)、經營商用物業(yè)的成功。與時俱進，不斷總結與提高，是每個開發(fā)商和專業(yè)顧問中介機構必修的功課。

（合富輝煌集團商業(yè)策劃經理古劍峰先生亦為本評述提供了意見）