商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)很熱門也很復(fù)雜的話題，說其熱，是因?yàn)槿藗兌颊J(rèn)為其價(jià)值高、價(jià)格空間大，一旦成功，名利雙收;說其復(fù)雜，是因?yàn)榘l(fā)展商做商用物業(yè)成功的不多，空置積壓的物業(yè)也多。發(fā)展商做商場(chǎng)最大的問題，是以地產(chǎn)開發(fā)的方式做物業(yè)，以銷售的手法經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，講究短、平、快，資金的快速滾動(dòng)與周轉(zhuǎn)，一切物業(yè)以賣為主，賣不了再做商場(chǎng)。這樣從一開始就沒有從商場(chǎng)的定位、從長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的角度去考慮，沒有從商業(yè)運(yùn)作的規(guī)律去思考、操作，往往不系統(tǒng)，走一步，算一步，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，這樣的商場(chǎng)豈能做好？在很多不成功的商場(chǎng)，我們都可以看到這樣的問題。當(dāng)然，這些問題不僅僅出現(xiàn)在開發(fā)商身上，也出現(xiàn)在一些不太專業(yè)、缺乏經(jīng)驗(yàn)的顧問公司、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或代理商身上。

回頭檢討藍(lán)光廣場(chǎng)，首先我對(duì)其沒有很深入的了解，不能輕易評(píng)價(jià)。但僅從本案例介紹的情況看，以下幾個(gè)問題是值得注意的。

一是發(fā)展商過于注重硬件條件，對(duì)軟件建設(shè)非常不重視，特別是經(jīng)營(yíng)管理不到位。這一點(diǎn)是許多發(fā)展商的通病。由于地理位置優(yōu)越而過于自信，進(jìn)而忽略了綜合條件，這是發(fā)展商最容易犯的一個(gè)毛病。事實(shí)上，商業(yè)的成功，特別是大型商業(yè)中心的成功，更多的是得益于軟件建設(shè)的到位。一般說來，商業(yè)的成功，硬件占40％，軟件占60％。同樣的問題也反映在設(shè)計(jì)上。專業(yè)商場(chǎng)的設(shè)計(jì)有其特點(diǎn)，輕設(shè)計(jì)而重裝修，特別是在沒有確切的經(jīng)營(yíng)管理意圖下去裝修，只能是浪費(fèi)資金。

二是對(duì)市場(chǎng)研究不深入，只對(duì)市場(chǎng)有個(gè)粗淺的認(rèn)識(shí)，就盲目決策。聘請(qǐng)一家專業(yè)性不強(qiáng)的咨詢公司，數(shù)據(jù)的針對(duì)性與準(zhǔn)確性就存在很大的疑問。

三是在沒有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的情況下，就定位為“最高檔的燈飾市場(chǎng)”。實(shí)際情況是，往往檔次越高，市場(chǎng)就越窄，難度就越高，這和要做“最大”本身就是一對(duì)矛盾。做最高檔的市場(chǎng)，就不可能做最大的市場(chǎng)。

四是價(jià)格體系定位混亂。一個(gè)不成熟的商場(chǎng)，一開始價(jià)格就要得很高，比同檔次的商場(chǎng)高出25％，明顯違反了商用物業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)的規(guī)律。一個(gè)市場(chǎng)需要幾年時(shí)間的培育期，不想這么走，想一口吃成個(gè)胖子，不被市場(chǎng)認(rèn)同是必然的。

五是發(fā)展商在團(tuán)隊(duì)建設(shè)上不重視。招商工作本來是專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程，而藍(lán)光廣場(chǎng)的招商人員不專業(yè)，對(duì)行業(yè)不了解，以賣樓的方式去招商，難免會(huì)帶來不良后果。

六是出現(xiàn)問題亂下藥。沒有搞清問題的癥結(jié)之所在，沒有充分考慮到市場(chǎng)的負(fù)面影響，突然將價(jià)格大幅度下調(diào)及超長(zhǎng)免租期的推出，犯了商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)之大忌。

七是工程的延遲使招商工作斷斷續(xù)續(xù)，致使商家的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃落空，由此糾紛不斷。商業(yè)招商要一氣呵成，切忌停滯不前、斷斷續(xù)續(xù)。錯(cuò)失商機(jī)，商家經(jīng)營(yíng)不旺，信心大失，不交租也是很正常的事。

八是廣告推廣不得法。廣告播出的時(shí)間不對(duì)，當(dāng)然無法吸引消費(fèi)者，這無異于自斷客路，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要細(xì)水長(zhǎng)流，無源之水，遲早要干枯。

九是混淆了商場(chǎng)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的差異。前者面對(duì)的是場(chǎng)地與商家，后者面對(duì)的是商品。前者要解決的問題是如何旺場(chǎng)，如何營(yíng)造環(huán)境、氛圍，如何選擇商家；后者的關(guān)鍵是商品流通，貨品是否適銷。而藍(lán)光廣場(chǎng)卻犯了一個(gè)大錯(cuò)，以一個(gè)百貨零售經(jīng)理來管理藍(lán)光廣場(chǎng)。

需要說明的是，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要具備以下幾個(gè)條件:深入的市場(chǎng)調(diào)查＋長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光＋準(zhǔn)確的定位與合理的設(shè)計(jì)＋專業(yè)的操作管理團(tuán)隊(duì)＋及時(shí)應(yīng)變的措施＋合乎行業(yè)特性的經(jīng)營(yíng)管理與商家組合＋細(xì)水長(zhǎng)流的推廣＋一定的硬件設(shè)施與商場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，過去的成功不等于今天的成功。同樣，在住宅開發(fā)方面的成功，并不意味著開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)的成功。與時(shí)俱進(jìn)，不斷總結(jié)與提高，是每個(gè)開發(fā)商和專業(yè)顧問中介機(jī)構(gòu)必修的功課。

（合富輝煌集團(tuán)商業(yè)策劃經(jīng)理古劍峰先生亦為本評(píng)述提供了意見）