首先，藍(lán)光廣場(chǎng)最大問(wèn)題是，先建設(shè)后策劃，前期規(guī)劃不到位。

藍(lán)光廣場(chǎng)做的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)屬于商用物業(yè)范疇。商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的，風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)高，復(fù)雜性、專(zhuān)業(yè)性要求高。好則回報(bào)高，差則可能滿(mǎn)盤(pán)皆輸。商用物業(yè)與住宅差別很大，商用物業(yè)不僅要求開(kāi)發(fā)成功，后續(xù)經(jīng)營(yíng)也必須成功。商用物業(yè)如果前期規(guī)劃不到位、不嚴(yán)謹(jǐn)，失敗的可能性就很大。

藍(lán)光廣場(chǎng)的規(guī)劃沒(méi)做好：先做住宅，再做商鋪；住宅開(kāi)發(fā)完，才考慮裙樓商鋪的招商，顯得有些倉(cāng)促。那些已經(jīng)成功入市的商用物業(yè)項(xiàng)目，至少在兩三年前甚至更早就開(kāi)始籌備了。

其次，藍(lán)光廣場(chǎng)位于廣州珠江新城，地段優(yōu)勢(shì)明顯，但這個(gè)地點(diǎn)只能定位為燈飾市場(chǎng)嗎？這里要打一個(gè)大問(wèn)號(hào)。

很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都不設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)，不設(shè)在CBD（中央商務(wù)區(qū)），而是設(shè)于城郊結(jié)合部。這是因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)，像燈飾市場(chǎng)，面對(duì)的不是日常用品消費(fèi)者，消費(fèi)者并不需要經(jīng)常光顧，而且選購(gòu)時(shí)目的性很強(qiáng)，一般會(huì)到大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)去，距離遠(yuǎn)一點(diǎn)他們也不在乎。

像燈飾、家具這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，由于經(jīng)營(yíng)的是非經(jīng)常性消費(fèi)品，租賃成本是有意進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商家很關(guān)注的問(wèn)題。藍(lán)光廣場(chǎng)如果要做燈飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，招商租賃就不能走高檔化路線(xiàn)。藍(lán)光廣場(chǎng)的品牌號(hào)召力不夠大，高開(kāi)高走，是不現(xiàn)實(shí)的。

第三個(gè)問(wèn)題是，預(yù)期過(guò)高，殺雞取卵。

藍(lán)光廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積比較大，需要經(jīng)歷較為艱難的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過(guò)程，“放水養(yǎng)魚(yú)”需要耐心。藍(lán)光廣場(chǎng)急于收回投資，有點(diǎn)急躁，反而頻頻失誤。

商用物業(yè)的回報(bào)周期，比住宅要長(zhǎng)得多。住宅面對(duì)的是普通消費(fèi)者，靠一次性銷(xiāo)售獲利，可以分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，是短線(xiàn)投資。而商業(yè)物業(yè)面對(duì)的是商家，靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收取租金盈利，必須一次建成，悉心培養(yǎng)，是長(zhǎng)線(xiàn)投資。打個(gè)比方，住宅開(kāi)發(fā)就像種莊稼，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就像養(yǎng)小孩。

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的培育，一般需要3年時(shí)間，這段時(shí)間叫作守業(yè)期。在守業(yè)期，經(jīng)營(yíng)方面，要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)進(jìn)行形象包裝，同時(shí)要優(yōu)惠讓利，把人氣慢慢培育起來(lái)。藍(lán)光廣場(chǎng)熬不住守業(yè)期，最后“出師未捷身先死”。

最后，招商的操作手法不專(zhuān)業(yè)，不是以市場(chǎng)為導(dǎo)向。

藍(lán)光廣場(chǎng)的招商宣傳，因與電視臺(tái)有債務(wù)關(guān)系，廣告就主投這家電視臺(tái)，花了冤枉錢(qián)，卻不見(jiàn)效果。這種做法顯然不是按市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本原則來(lái)選擇傳播組合的。

另一方面，藍(lán)光廣場(chǎng)招商時(shí)聘請(qǐng)的不是專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)代理公司，不專(zhuān)業(yè)的策劃，不專(zhuān)業(yè)的操作，必然導(dǎo)致不專(zhuān)業(yè)的決策，犯下不專(zhuān)業(yè)的錯(cuò)誤。

還有一點(diǎn)，在珠江新城位于市中心這樣的地段，拿地成本高，開(kāi)發(fā)商急于快速收回投資，運(yùn)作上就不免急功近利，手忙腳亂。

藍(lán)光廣場(chǎng)起死回生還是有很多機(jī)會(huì)的。首先，地段很不錯(cuò)，人流、交通、環(huán)境都不是問(wèn)題；內(nèi)部方面，電梯、裝修、場(chǎng)地等，條件也不錯(cuò)。

如果重新進(jìn)行定位，應(yīng)該找真正懂得商用物業(yè)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操刀，懂流程，不走彎路，還是很有希望的。