首先，藍光廣場最大問題是，先建設(shè)后策劃，前期規(guī)劃不到位。

藍光廣場做的專業(yè)市場屬于商用物業(yè)范疇。商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的，風(fēng)險大，回報高，復(fù)雜性、專業(yè)性要求高。好則回報高，差則可能滿盤皆輸。商用物業(yè)與住宅差別很大，商用物業(yè)不僅要求開發(fā)成功，后續(xù)經(jīng)營也必須成功。商用物業(yè)如果前期規(guī)劃不到位、不嚴謹，失敗的可能性就很大。

藍光廣場的規(guī)劃沒做好：先做住宅，再做商鋪；住宅開發(fā)完，才考慮裙樓商鋪的招商，顯得有些倉促。那些已經(jīng)成功入市的商用物業(yè)項目，至少在兩三年前甚至更早就開始籌備了。

其次，藍光廣場位于廣州珠江新城，地段優(yōu)勢明顯，但這個地點只能定位為燈飾市場嗎？這里要打一個大問號。

很多專業(yè)市場都不設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)，不設(shè)在CBD（中央商務(wù)區(qū)），而是設(shè)于城郊結(jié)合部。這是因為專業(yè)市場，像燈飾市場，面對的不是日常用品消費者，消費者并不需要經(jīng)常光顧，而且選購時目的性很強，一般會到大型專業(yè)市場去，距離遠一點他們也不在乎。

像燈飾、家具這些專業(yè)市場，由于經(jīng)營的是非經(jīng)常性消費品，租賃成本是有意進駐專業(yè)市場的商家很關(guān)注的問題。藍光廣場如果要做燈飾專業(yè)市場，招商租賃就不能走高檔化路線。藍光廣場的品牌號召力不夠大，高開高走，是不現(xiàn)實的。

第三個問題是，預(yù)期過高，殺雞取卵。

藍光廣場的經(jīng)營面積比較大，需要經(jīng)歷較為艱難的長期經(jīng)營過程，“放水養(yǎng)魚”需要耐心。藍光廣場急于收回投資，有點急躁，反而頻頻失誤。

商用物業(yè)的回報周期，比住宅要長得多。住宅面對的是普通消費者，靠一次性銷售獲利，可以分期滾動開發(fā)，是短線投資。而商業(yè)物業(yè)面對的是商家，靠長期經(jīng)營收取租金盈利，必須一次建成，悉心培養(yǎng)，是長線投資。打個比方，住宅開發(fā)就像種莊稼，商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營就像養(yǎng)小孩。

專業(yè)市場的培育，一般需要3年時間，這段時間叫作守業(yè)期。在守業(yè)期，經(jīng)營方面，要請專業(yè)人士來進行形象包裝，同時要優(yōu)惠讓利，把人氣慢慢培育起來。藍光廣場熬不住守業(yè)期，最后“出師未捷身先死”。

最后，招商的操作手法不專業(yè)，不是以市場為導(dǎo)向。

藍光廣場的招商宣傳，因與電視臺有債務(wù)關(guān)系，廣告就主投這家電視臺，花了冤枉錢，卻不見效果。這種做法顯然不是按市場營銷的基本原則來選擇傳播組合的。

另一方面，藍光廣場招商時聘請的不是專業(yè)的咨詢代理公司，不專業(yè)的策劃，不專業(yè)的操作，必然導(dǎo)致不專業(yè)的決策，犯下不專業(yè)的錯誤。

還有一點，在珠江新城位于市中心這樣的地段，拿地成本高，開發(fā)商急于快速收回投資，運作上就不免急功近利，手忙腳亂。

藍光廣場起死回生還是有很多機會的。首先，地段很不錯，人流、交通、環(huán)境都不是問題；內(nèi)部方面，電梯、裝修、場地等，條件也不錯。

如果重新進行定位，應(yīng)該找真正懂得商用物業(yè)運作的專業(yè)公司來操刀，懂流程，不走彎路，還是很有希望的。