對多數(shù)人而言，房地產(chǎn)投資的第一步往往就是借貸。然而，房屋信貸的金融運作程序相當復雜，需要投資者對其有相當?shù)牧私夂桶盐眨诋悋l(xiāng)更是如此。這里對澳洲申請房屋貸款的方式做一些簡要介紹。

衡量還貸能力

在決定貸款買房之前，首先要考慮自己的還款能力，進而對自己可以購買的房產(chǎn)價值有一個基本的判斷。計算還款能力，要從以下幾個方面人手。

首先，要看自己是否有購房所需的首期付款，而且要保證交付首期付款后，自己還要有剩余資金，而不是孤注一擲。

其次，列出每月家庭收入和支出，充分評估自己每月償還住房貸款本息的能力。家庭收入方面，要考慮未來5～10年中有可能發(fā)生的影響收入的因素。支出方面，詳細列出交通費、伙食費、孩子的入托費、汽油費、電費、電話賬單以及其它必不可少的費用，尤其別忘記銀行收取的信用卡管理費、消費卡的賒賬還付費用、個人其它貸款的還貸支出等等，還要留心新房的固定開支，如區(qū)政府管理費和相關(guān)的土地征收費用，盡量做到精細。最后記住一個原則：少估不如高估。然后從凈收入中扣除支出款項，考慮在剩余的款項中能拿出多少來償還房貸。

確定貸款利率

算清了還貸能力后，我們把注意力轉(zhuǎn)向房屋貸款的另一個重要因素，即貸款利率。利率是借貸資金的價格，澳大利亞各個商業(yè)銀行的房屋貸款利率都是根據(jù)澳大利亞中央銀行的基準利率來確定的。一般情況下，金融機構(gòu)在基準利率的基礎(chǔ)上增加 1％～1．25％，形成自己銀行的貸款利率。

是不是越低的利率就越好呢?利率是根據(jù)不同貸款品種的特點、功能來定的，并不是越低越好。例如蜜月期率，這種利率一般要比貸款產(chǎn)品的成本利率低1％～5％。借款人申請這種貸款有一定的條件限制，即蜜月期利率期限往往只有3個月或半年，過于這個時間就要轉(zhuǎn)為一個利率相對較高的貸款產(chǎn)品，而這個產(chǎn)品的總期限需幾十年。蜜月期率在相當長時間內(nèi)廣受歡迎，主要是因為剛購置房屋時人們資金有限，向銀行借貸之初希望有一個較低的利率優(yōu)惠以緩解現(xiàn)金緊缺的困境。金融機構(gòu)制定這一貸款產(chǎn)品的目的無非是以一個較低的利率進行市場推廣。了解了金融機構(gòu)制定產(chǎn)品利率的初衷，借款人就不應(yīng)太在意貸款利率的高低，而應(yīng)該把注意力放在貸款產(chǎn)品的功能方面，根據(jù)不同產(chǎn)品的功能來選擇適合自己所需要的貸款品種。

選擇貸款代理

當投資者選擇抵押貸款方式投資房地產(chǎn)時，最好找一個貸款顧問。在澳大利亞幾乎所有的房貸都經(jīng)由貸款代理完成，他們會幫借款人檢查所準備的貸款文件、個人資料，幫助借款人順利取得貸款，選擇貸款代理對投資者來說獲利良多。

節(jié)約成本

貸款所需的各種證件和證明材料較多，借款人自己辦理貸款事項需要投入大量的時間，另外，填寫各類表格也比較麻煩，而且每個銀行的要求都不一樣，僅弄懂幾十個貸款品種就得消耗大量精力。貸款代理人具備專業(yè)技能，他們會十分專業(yè)地準備各個貸款文件，從而提高貸款申請被順利批準的機率。與借款人自己去金融機構(gòu)辦理貸款的總成本相比，660澳元的代理服務(wù)費還是物超所值的。

中立建議

銀行和貸款機構(gòu)都有自己的房屋貸款系列產(chǎn)品，每家銀行都在廣告和營銷手冊中宣傳各自的產(chǎn)品優(yōu)勢，每家銀行的貸款經(jīng)理都會把自己的產(chǎn)品說得天花亂墜，究竟哪家機構(gòu)的貸款好呢?貸款代理既是銀行的代理，又不屬于任何一個銀行，因此他們處于較為中立的位置，加之專業(yè)的素質(zhì)和對各種不同類型的貸款產(chǎn)品的深入了解，使得他們推薦的貸款品種一般比銀行經(jīng)理介紹的更為適合借款人的實際需求。

利益共存

由于貸款代理的收入主要是提供貸款服務(wù)所得的傭金，因此代理人的客戶越多，其收入就越高，維護客戶的利益實際上就是維護他們自己的利益，這就促使貸款代理以維護客戶的利益為己任。