陳尚鳴

就在“讓居者有其屋”的呼聲和房地產(chǎn)價格的“漲聲”越來越響的時候，市場一直盛傳的抑止房地產(chǎn)熱的新政終于出臺了——中國人民銀行從3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款，提高首付比例。這是繼最高人民法院出臺《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，迫使銀行收緊房貸之后，房地產(chǎn)業(yè)受到的又一次“襲擊”，以抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風(fēng)險——

房貸新政接踵而至

自1998年以來，國家有關(guān)部門出臺了一系列支持商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營性個人住房貸款余額已達(dá)16508億元，占商業(yè)銀行中長期貸款的23%。近期，房地產(chǎn)價格漲幅持續(xù)高位運行，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。房價過快上漲，隱含了潛在的金融風(fēng)險。因此，政府有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期。

央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

在進行上述調(diào)整的同時，金融機構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62%下調(diào)到0.99%，法定準(zhǔn)備金存款利率維持1.89%不變。

央行此舉有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預(yù)期。將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強風(fēng)險管理，完善定價機制。

重在清消樓市虛火

央行房貸新政。是國務(wù)院宏觀調(diào)控政策的延續(xù)和加強，與前兩年央行房地產(chǎn)政策主要針對房地產(chǎn)供給不同，此次央行出臺的政策主要是針對需求方的，能抑制當(dāng)前房地產(chǎn)投機炒作等“虛假的需求”。

調(diào)整房貸利率無疑提高了購房的成本及進入門檻，例如將房地產(chǎn)貸款首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%，利用資金杠桿效應(yīng)，將對遏制目前房地產(chǎn)市場的投機行為產(chǎn)生積極的作用與影響。同時提醒購房者，未來利率很可能不會像現(xiàn)在這樣低，要掂量著現(xiàn)在的錢袋子和未來的進項量入為出地理性消費。

此次政策調(diào)整的另一個重要變化，就是把以往的法定利率改為利率下限控制。以前各家銀行對于首套住房按揭貸款都執(zhí)行統(tǒng)一的優(yōu)惠利率，但今后就有可能不同了。每家商業(yè)銀行將根據(jù)各自的房貸政策，針對不同的房產(chǎn)和客戶，給出不同的貸款利率。最重要的政策信號是暗示政府已充分認(rèn)識到：警惕房地產(chǎn)泡沫已刻不容緩。透過央行的這些措施，人們看到了政府試圖通過貨幣政策的市場化手段，對不斷升溫的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。一旦這些措施還不能產(chǎn)生很好的政策效應(yīng)，不排除今后會有更嚴(yán)厲的政策措施出臺。

各方影響統(tǒng)盤考慮

抑制房價還需各方共同努力。收緊住房貸款，確實具有擠壓房地產(chǎn)泡沫的效果，但是收緊低端自住市場的貸款，一方面能夠有效抑制房地產(chǎn)的過度投機，另一方面也會造成房地產(chǎn)的真實有效需求受到抑制，這可能對整個住宅市場的整體需求有負(fù)面影響。同時，隨著貸款成本進一步提高，如果國家缺乏有效的金融創(chuàng)新工具，如信托、產(chǎn)業(yè)基金等，如不能有效建立和合理運用，那么民間融資現(xiàn)象可能會加劇，整個金融市場的風(fēng)險會加大。只有各個地方政府根據(jù)各地的實際情況采取相應(yīng)的措施，才能起到更好的抑制房價的效果。

房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重新“洗牌”。近期，房地產(chǎn)股出現(xiàn)了大幅下跌，如萬科A、招商地產(chǎn)、金融街等，該板塊已經(jīng)對新政策的出臺作出了提前反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重新“洗牌”，那些規(guī)模有限、盈利能力不強的上市公司在政策“夾縫”中將難以生存。不排除管理部門還會采取其他配套措施實行“多管齊下”，這些新的政策措施可能有：恢復(fù)土地增值稅、開征物業(yè)稅、加息等，這些都將會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的負(fù)面影響。

多數(shù)銀行會對自營性個人住房貸款執(zhí)行下限利率，對貸款購房者影響不大?？紤]到市場競爭因素，多數(shù)銀行會對自營性個人住房貸款執(zhí)行下限利率，預(yù)計實際上調(diào)幅度在0.07～0.32個百分點之間，因而對新購房居民的影響十分有限。自營性個人住房信貸政策調(diào)整后，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)地微幅上調(diào)，上調(diào)幅度為0.18個百分點。其中，5年及5年以下貸款由現(xiàn)行年利率3.78%調(diào)整為3.96%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.23%調(diào)整為4.41%。

房貸利率上調(diào)后，有可能出現(xiàn)提前還貸的高峰。據(jù)了解，某國有商業(yè)銀行平時每月的房貸還款額約為4億～5億元，去年10月29日加息后，11月的還款額就高達(dá)10億元左右。

由于提前還貸一般需要提前一個月向銀行申請，加之已貸款購房者從明年起執(zhí)行新利率，因此提前還貸的高峰可能有兩個，一是一個月之后，二是今年年底之前。

利率上調(diào)后每月多還多少錢？房貸政策調(diào)整后，房貸利率有所上調(diào)。以5年期以上房貸為例，調(diào)整前的優(yōu)惠利率為5.31%，調(diào)整后的基準(zhǔn)利率為6.12%，比調(diào)整前高0.81個百分點，即使下浮到0.9倍的水平即5.51%，比調(diào)整前還高0.2個百分點。以50萬元20年期的自營性房貸為例，如果銀行執(zhí)行下限利率，貸款購房者每月還款額將增加55.7元；如果銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率不下浮，每月還款額將增加231元。30萬元20年期的公積金貸款為例，政策調(diào)整后，貸款購房者的每月還款額將增加28.9元。

此次房貸加息幅度并沒有上次大，而且人民銀行此舉明顯是為了控制房產(chǎn)投資，對于真正有住房需求的人來說，影響不會特別大。