賀慧宇

北京奧運會中標企業(yè)到底“錢”景如何，他們捧回的是否只是燙手的“山芋”？專家與奧運項目法人招標中標企業(yè)的說法不一。

日前，在國家體育場、國家體育館、奧運村、五棵松文化體育中心等項目法人確定后，五棵松項目公司與奧運會組委會簽約，這標志著奧運場館建設(shè)市場化運作又邁出關(guān)鍵一步；國家網(wǎng)球中心、國家曲棍球場、豐臺棒球場、昌平小湯山壘球場項目法人，國家體育場、五棵松文化體育中心項目的設(shè)備、材料等招標信息在日前舉辦的北京奧運經(jīng)濟推薦會上亮相，這一切都表明，奧運場館建設(shè)的市場化運作已步入平穩(wěn)軌道，這些奧運項目能否為中標企業(yè)鋪就似錦“錢”程？

中標企業(yè)：“錢”景如何？

縱觀國內(nèi)外體育場館建設(shè)歷史，場館建設(shè)很難實現(xiàn)盈利。單從奧運場館運營來看，賽后都不同程度地出現(xiàn)“門前冷落鞍馬稀”的閑置現(xiàn)象。場館須采取多種經(jīng)營方式，有些場館即使使盡渾身解數(shù)，也難以實現(xiàn)盈虧平衡。中標企業(yè)到底“錢”景如何，他們捧回的是否只是燙手的“山芋”？

有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認為，盈利可能有一定難度。項目公司的收入主要由兩部分構(gòu)成，即奧運會期間收入和奧運會后運營收入。其不利因素主要表現(xiàn)為投資大，回收周期長，市場風(fēng)險大。也有專家指出，參與奧運項目的投資、建設(shè)與經(jīng)營，可以利用公司現(xiàn)有資源優(yōu)勢還可顯現(xiàn)地域優(yōu)勢，來享受中國第一次舉辦奧運盛會帶來的商業(yè)機遇。在把握這種發(fā)展機遇的同時，公司以及聯(lián)合體要切實防止奧運泡沫。業(yè)內(nèi)人士還指出，如奧運村最讓人擔(dān)心的問題就是，周邊的“午夜品種”比較單一，這是一個不容忽視的弊病，除了場館之外，奧運村還需要有一些商業(yè)的、文化的場館配套。因此，奧運項目最終能給中標者帶來多少利潤也許還有待時間的檢驗。

與專家的觀點相反，此次在前一階段奧運項目法人招標中標的北京城建集團則對項目預(yù)期充滿信心。

記者日前就此專訪了該集團奧運項目辦公室和市場營銷部負責(zé)人。他分析指出，奧運項目的確需要在短時間內(nèi)釋放大量資金，對于單純的施工企業(yè)來說，確有難度，但北京城建集團是一家以建筑為主業(yè)的多元發(fā)展集團，其參與奧運項目法人投標伊始就對項目進行了深入分析：首先集團領(lǐng)導(dǎo)以前瞻性的思維，及時調(diào)整市場營銷思路，確立了以資本運營模式來拉動工程總承包施工的戰(zhàn)略構(gòu)想。以鳥巢項目為例，城建集團作為聯(lián)合體的成員，股權(quán)比例較小，并滿足招標文件規(guī)定的特級總承包資質(zhì)的要求，僅以1.45億的投資份額就獲得了34.65億的工程總承包權(quán)和參與項目未來30年的運營權(quán)。在國家體育館和奧運村項目上，北京城建集團雖是聯(lián)合體的牽頭單位，股權(quán)比例卻僅比第二的非牽頭單位多1%。至于北京五棵松文化體育中心，他們與中關(guān)村建設(shè)共同享有聯(lián)合總承包權(quán)。也就是說少量的投資不僅贏得了項目法人的地位，而且獲得了四大國際標志性項目的工程總承包權(quán)。其次，認真分析投標過程中的政府因素和競爭企業(yè)因素，制定了優(yōu)選合作企業(yè)強優(yōu)組合的競爭策略，有針對性地推薦城建集團和其他兩家公司分別出任3個投標聯(lián)合體的牽頭方，解除了政府不能將雞蛋放在同一籃子中的擔(dān)憂；并且以少量投入撬動項目所需的龐大投資，落實了各項目所需資本金，達到四兩撥千斤的效果，項目融資的方式減少了聯(lián)合體各成員單位的負擔(dān)。再者，由于優(yōu)選合作者，引入擅長投資和運營的專業(yè)公司，不但保證了項目公司和場館運營的專業(yè)化操作，也盡可能避免同業(yè)競爭，避免項目中標后工程總承包任務(wù)的分割，同時方便對集團下屬公司進行綜合調(diào)配和生產(chǎn)支持。

有人分析，即使每個項目所需資金量不大，但幾個項目加起來則所需不菲的問題，據(jù)說城建集團為此需投入10億元。這名負責(zé)人說，北京城建集團擁有良好的企業(yè)信譽和領(lǐng)先建筑市場的資本運作理念，每年近2/3的收益來源于投資和房地產(chǎn)開發(fā)，并用于滾動投資，目前奧運項目投資遠小于每年的投資總額。他介紹說，即使沒有奧運項目，集團的資金也需要尋求新項目投資，而奧運項目中的投資額遠遠低于公司總的投資運作量，集團可以從容應(yīng)對。其次，奧運投標領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室投標前就認真分析了投資回報問題，在項目建設(shè)期，可以獲得四部分收益：一是通過工程總承包管理，獲得總承包管理收益；二是通過工程分包施工取得合理利潤；三是通過承接奧運項目的良好影響和免費宣傳，促進市場營銷工作，增加中標任務(wù)量；四是分擔(dān)集團固有的運營成本，提高運作效率。在項目賽后的運營期，可以獲得年限不等的長效運營權(quán)，奧運村項目由于地緣優(yōu)勢，加之奧運中心區(qū)完善的綜合配套，以及周邊交通條件的改善，公寓出售也可獲得相當(dāng)?shù)幕貓蟆?/p>

針對賽后場館的利用問題，這名負責(zé)人分析指出，與悉尼奧運場館地理位置偏遠相比，他們此次中標的幾個項目，地理位置都很好，同時隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，北京的城市中心將逐步外移，項目的地緣優(yōu)勢將更加明顯，隨著社會財富和人們收入水平的提高，健身不僅將成為時尚，而且將帶動健身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信將會有更多的居民加入到健身娛樂等消費市場中來。

對于投資奧運項目的利弊，他表示，如果我們用發(fā)展的觀點，不難理解今天消費者貸款買房，換句話說，如果考慮資本的時間因素，30年后的幾個億也許只能賣一棟3層別墅？如果我們換用資本運作的觀點，又如何評價北京城建的股市受益？

據(jù)悉即使是面對著10億元這樣一個數(shù)據(jù)，該集團董事長劉龍華在接受記者采訪時亦表示，他們完全有能力承擔(dān)。他還透露，目前有許多企業(yè)和個人找他聯(lián)系，有意購買城建集團的股權(quán)。

政府：助力市場躊躇滿志

業(yè)內(nèi)人士指出，項目公司能否獲利關(guān)鍵還在于政府的政策。北京市副市長、奧組委常務(wù)副主席劉敬民曾表示，政府將通過一系列的措施與政策，力爭使投資商在每一個項目上都“有利可圖”，這些政策將成為項目公司獲利的關(guān)鍵。

這些措施與政策首先表現(xiàn)在奧運場館的產(chǎn)業(yè)化。根據(jù)規(guī)劃，奧林匹克公園內(nèi)中軸線以西將建設(shè)40萬平方米的大型現(xiàn)代化會展中心。里面將建設(shè)一至二個大型飯店、一個15萬平方米的大型少年宮，以及中國最大的馬戲場。展覽館下還將有40萬平方米的地下空間，這里可作停車、商業(yè)、餐飲、娛樂等用。一條連接市區(qū)干線的城市輕軌直通奧林匹克公園內(nèi)。至于具體的比賽場館項目，奧運會后將改作它用，如體操館將用作馬戲場以及大型演出用途，而游泳館將成為有棕櫚樹、沙灘的“戲水樂園”。

其次是專項政策的支持。如在項目法人招標的標書里就明確規(guī)定：一是土地一級開發(fā)，提供“七通一平”土地使用條件。二是浮動地價，體育場館建設(shè)享受土地使用優(yōu)惠政策。三是搭配組合，體育場館與商業(yè)設(shè)施等開發(fā)項目組合，增強整體項目的盈利能力。四是有效組織協(xié)調(diào)，北京市市政府及有關(guān)部門對有關(guān)問題進行必要的組織協(xié)調(diào)，為項目單位提供服務(wù)。

對于政府的助力市場化，奧組委工程部副部長劉志在日前召開的北京奧運經(jīng)濟推薦會上所說的事例可見一斑。他介紹說，在招標項目里，國家體育館項目并不賺錢，而奧運村可能是最賺錢的項目，因此將兩者打包招標。這一招標項目是競爭最為激烈的項目，有17個單位來競爭。國家體育館給出國家投資的比例和特許經(jīng)營權(quán)30年，奧運村賽后可作為住宅小區(qū)出售，投標方提出一個上繳的綜合地價比例。財務(wù)測算認為，奧運村賺的錢，不僅完全能蓋一個國家體育館，還會有余。這樣中標者就應(yīng)該交一部分地價給國家，這樣，國家不僅可以得到一座體育館，還可以收回土地一級開發(fā)付出的成本?！巴耆允袌龌姆椒ń鉀Q了這一問題”，劉志如是說。

其他企業(yè)：怎樣分得奧運羹？

幾家歡樂幾家愁，能在奧運場館項目法人招標中中標的企業(yè)畢竟是少數(shù)，沒有中標的企業(yè)怎樣才能分得“奧運羹”？

奧運場館的投資建設(shè)原則是，由國家體育總局負責(zé)的場館項目，由中央政府投資，按政府采購管理程序進行設(shè)計、建設(shè)和材料采購。由北京市負責(zé)的場館配套設(shè)施項目，將運用市場機制融資建設(shè)。建設(shè)模式為通過社會公開招標的方式確定項目法人，由項目法人負責(zé)項目的融資、設(shè)計、建設(shè)和運營。中標的項目法人再注冊成立項目公司，新成立的項目公司承擔(dān)和履行項目法人的權(quán)利、義務(wù)和職能。對此，有專家認為，這種市場化變革主要表現(xiàn)在投標企業(yè)身份的變化，以前是政府融資出錢，企業(yè)施工?，F(xiàn)在企業(yè)以項目法人也就是業(yè)主的身份負責(zé)項目的投資、建設(shè)、運營和移交。

正因為此，中標的一些建筑企業(yè)優(yōu)勢漸顯，如北京城建集團根據(jù)本身具有的雙特級施工總承包資質(zhì)，獲得了三個標四個項目的工程總承包權(quán)。也正是因為這種原因，劉志指出，在北京奧運經(jīng)濟推薦會上，已確定項目法人的奧運項目的設(shè)備、材料、設(shè)施、技術(shù)等招標信息的發(fā)布都由項目法人(即業(yè)主)負責(zé)，政府只為其提供展示信息的平臺，各個業(yè)主都會借此平臺進行相關(guān)的招標工作。當(dāng)然，劉志也指出，因為有的中標主體本身就有總承包資質(zhì)，他們可能只會根據(jù)工程進展情況來進行相應(yīng)工程分包招標工作。中標者畢竟是少數(shù)，其他企業(yè)怎樣參與奧運場館建設(shè)的問題，劉志解答說，中標者確實只是少數(shù)，去年奧運場館建設(shè)方面主要進行的是項目法人招標工作，今年將在進行項目法人招標的基礎(chǔ)上進行施工企業(yè)、建材等多種門類的招標，政府將為業(yè)主提供一個統(tǒng)一的窗口來進行該項工作，讓業(yè)主在此能對相關(guān)的招標情況進行全面的介紹，最后，他斷言這種板塊將成為大亮點。